新經濟都出清了，傳統的房地產還有地位嗎？
編者按：本文來自微信公眾號 ofollow,noindex">「90度地產」（ID：dc90du），作者：李敏 ，36氪經授權轉載
當所有的關注都聚攏到船的一邊，這時，泡沫與風險就已經開始滋生。
在過去的幾年時間裡，隨著傳統領域投資空間天花板低垂，在全球低利率環境下，逐利的資本開始大舉流入新經濟的代表性科技股。
然而，就在兩週前，科技股的暴富神話在這輪股市調整中變得不堪一擊：美東時間10月10日的“黑色星期三”中，一度被追捧的科技股成為股票拋售重災區；在港股罕見的破發潮中，平安好醫生、小米、美團點評等新經濟科技股全部破發。
事實是，在全球經濟調整期，一些打著新經濟概念的科技股，曾經虛高的估值正一步步擠出水分、理性回撥。而這一幕，在房地產行業，早已不陌生。未來樓市怎麼走，似乎也不難判斷。
新經濟“擠泡沫”
在全球科技公司中，或許個個都想成為亞馬遜。這一巨頭的市值，從去年10月的不足5000億美金，到今年九月初飆高突破萬億美元，用了不到一年時間。
然而，當黑風暴來臨，在從萬億縮水至約8600億美元，亞馬遜也只用了一個多月時間。僅在“黑色星期三”一天，亞馬遜市值縮水就高達500億美元。當天，在美國市場上最受歡迎的五大科技股FAANG中，除了亞馬遜與蘋果均蒸發近500億美元市值外，谷歌母公司Alphabet及Facebook的股價也都下滑超過4%，流媒體視訊服務商Netflix當日股價則下跌超過8%。
不止是美國科技公司，包括阿里、京東等在內的中國科技股也未能倖免，在此次美股大跌中，中概股市值最大的阿里巴巴收跌5.89%，京東跌4.50%,百度跌3.28%,新浪跌5.52%……除了美股，包括小米、美團等在內的港股科技股也在隨後幾日內大幅調整，10月19日，美團點評、小米集團均創下股價新低，分別為52.8港元和12港元，較發行價下跌23.4%和29.4%。以此為視角，一眾被認為代表“新經濟產業”的科技股在這次全球股市震盪中隨風搖擺。
新經濟這一概念並不新，在1996年底美國《商業週刊》的一篇文章中首次被提出。該文認為當時美國出現的二次大戰後罕見持續性高速度增長，主要動力是資訊科技革命和經濟全球化浪潮。2014年，中國加快發展新經濟的聲音開始被著重提及。
在此輪波及全球的股市回撥中，為何“新經濟”類科技股跌幅最為明顯？原因與其前期的迅猛漲勢、估值虛高有不可分割的關係。只不過，待解的問題在於，此次全球市場科技股調整，只是暫時性股價波動，還是對於此前跑贏市場後的理性回吐？
其實，早在此輪波動之前，近年來關於網際網路泡沫2.0的悲觀論斷就已經層出不窮。歷史上第一次大規模的網際網路泡沫出現於1995年至2001年間，網際網路公司股價在被熱炒後引發投機泡沫。2000年3月10日，NASDAQ指數登頂5048.62的歷史高點後出現暴跌，當年的10月9日納斯達克指數報收於1114點，相比高點跌幅將近80%，創網際網路泡沫破滅下最低點位。
而2018年秋天這波調整，有聲音認為這是美股暴漲十年後的必然。摩根士丹利更是分析認為，投資者大多持有同一類投資，尤其是大型科技股。“如果每個人都站在船的某一邊，並突然意識到這點，所有人都會爭先恐後地想要離開。”
被房地產擠滿的“船的另一邊”
在我國經濟新舊動能轉換的關鍵階段，新經濟也要經歷逆水行舟、優勝劣汰的過程。
據德勤統計，截至2018年9月30日，全球融資額前五大新股多來自資訊、媒體與電信行業，其中4個來自中國，分別是中國鐵塔、小米集團、美團點評和工業富聯，其中中國鐵塔以588億港元融資額居第一。
一個頗為熟悉的場景是，當所有人都湧向船的另一邊，除了成色各異的“科技股”，還有此前的房地產市場：在此前的十餘年間，房地產不光是資本蜂擁想要進入的產業，房子更是數以億計中國人追求的剛需品、甚至是投資品。即便是在樓價高企的2018年，買房投資仍然是眾多中國家庭選擇的資產保值增值“捷徑”。
西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心在今年5月釋出的《2018年城鎮家庭資產指數一季度報告》資料顯示，2018年一季度城鎮新購房中，30.8%為首套房，43.8%為第二套房，第三套房及以上佔比25.4%。過去十年間，新購房中首套房佔比持續下降，而第二套或第三套及以上房佔比持續上升。
在船的某一邊，泡沫與風險也就此滋生。
對於炒作新經濟概念的部分科技股來說，虛高的估值在上市時早已“透支”了未來的成長性，一旦未來預期調整，在市場迴歸理性的大環境下，如果沒有真正盈利造血能力、沒有創新與成長價值就會被首先調整、擠壓此前虛高的泡沫。
以今年港交所允許“同股不同權”後扎堆上市的新經濟股票為例，與發行時火爆的認購場景形成鮮明對比的是，截至10月18日，今年以來171家赴港上市企業中有132家破發，破發率高達77.19%，其中上市首日就慘遭破發的企業有53家，佔比高達30.99%（Wind資料）。而新經濟企業被認為是這次破發潮中的重災區。
對於奔騰多年的樓市也更是如此。當房地產高速增長時代拉下帷幕，虛高的房價迴歸理性區間也只是時間問題。
樓市回撥已成大勢？
那麼，當打著新經濟概念的科技股開始理性回撥，樓市又會如何？
一方面，當前，中國經濟由粗放式擴張轉向高質量發展，已經不再需要房地產做為拉動的車頭或引擎。從位於社會金字塔塔尖的富豪群體的更迭可以一窺這一變化。
2009年的胡潤百富榜中，前10位富豪中地產富豪佔據8席，地產業當之無愧是“造富”主力。而十年之後，在2018胡潤百富榜前10位富豪中，地產業富豪已經只剩3席。儘管房地產仍是富豪的聚集區，但造富領域從傳統經濟向新經濟轉移的勢頭已經明顯。比如以新上市的拼多多創始人、38歲的黃崢以950億財富首次上榜便一舉進入前15，胡潤就評論稱，拼多多黃崢是歷史上最快達到近千億財富的企業家，有可能是全球最快達到近千億財富的企業家。
另一方面，對於當前中國來說，除了發展新經濟產生新動能外，也正試圖通過擴大內需促進經濟高質量發展。2018年上半年，中國社會消費品零售總額達18萬億元人民幣，最終消費支出對經濟增長貢獻率為78.5%，在2017年這一資料為58.8%，而在2007年，這一貢獻率資料僅為39.2%。消費已經成為經濟穩定增長的“頂樑柱”。
所以，未來房地產行業的發展，既不能繼續吸取新經濟產業、實體經濟中的“造血量”，也不能讓高房價繼續擠壓居民的消費力。工行董事長易會滿就曾指出，2010-2017年，家庭債務佔GDP的比重由33%升至49%，其中一個原因就是在城鎮化程序推進、房價持續升溫背景下，家庭收入中投向房產的比例大大超過存款配置。
樓市觸頂回調已成大勢。
值得關注的一組最新資料是，按照國家統計局日前公佈的2018年1-9月份全國房地產開發投資和銷售資料，前三季度，中國房地產開發投資同比增長9.9%，增速比1-8月份回落0.2個百分點。同期，商品房銷售面積同比增長2.9%，增速比1-8月份回落1.1個百分點；商品房銷售額增長13.3%，增速回落1.2個百分點。