曼哈頓是怎麼變成一座“繁華鬼城”的？
編者按：紐約市作為世界級的城市，誰也不會想到富麗堂皇的曼哈頓會有淪為鬼城之虞。但越來越高的零售店空置率向我們揭示了紐約市可能面臨的未來。在電商經濟活躍、房租價格暴漲等因素的作用下，紐約市正有極大的可能變得平淡無奇，“泯然眾人矣”。本文作者 ofollow,noindex" target="_blank">Derek Thompson ，原文標題 How Manhattan Became a Rich Ghost Town 。
如今，步行穿過曼哈頓的部分地區，感覺就像同時位於兩個世界。理論上來說曼哈頓是這個世界最發達國家的商業和文化中心，但現實上，商店大門緊閉，窗戶上貼滿了“出租”告示，還有一些著名街區的店面甚至空著，深色的窗戶成了行人白天的鏡子。
“富裕的鬼城”，這說法聽起來像是什麼資本主義悖論。這到底是怎麼回事？但其實，在那些你以為熙熙攘攘的街道兩邊的昏暗的窗戶後面，是關於金錢和土地的更深層的故事，箇中緣由對美國的城市和其他地區的未來將產生深遠的影響。
讓我們用資料說話吧。房地產公司Douglas Elliman和投資銀行Morgan Stanley分別進行的一項調查顯示，至少20%的曼哈頓街頭零售店處於空置或即將空置狀態（市政府的估計資料更低一些）。曼哈頓的零售工人數量已經連續三年下降超過1萬人。自2014年以來的的經濟增長時期，該行業失去的就業崗位甚至比金融危機時還多。
造成這種情況至少有三個相互關聯的原因。首先——你可能聽說過——房租太高了，在最昂貴的地段比如時代廣場附近，零售店空置率最高，這並非巧合。從2010年到2014年，曼哈頓的商業租金飆升了89%，但零售額僅增長了32%。換句話說，商業租金已經上升到令小企業窒息的高度。換句話說，這座城市最富裕的幾個地區已經成為了自己富裕的受害者。
其次，網上購物數量的增長加劇了房租飛漲的痛苦。你可以說“都怪亞馬遜”，把黑鍋都甩給它，但是紐約店面空置率的上升並非巧合，因為美國的倉儲空置率已正式降至一個世紀以來的低點：許多商品正從櫃檯上轉移到倉庫裡。
當在居住的上東區（Upper East Side）漫步時，我驚訝地發現，在眾多昏暗的櫥窗中，仍然有許多理髮店、美甲沙龍和餐廳。它們有什麼共同點？很簡單，這些服務你在亞馬遜上找不到。網上購物的確將一部分特殊的業務數字化了，這類業務大多是耐用的、不易腐爛而且可交易的商品。過去這些可以在街頭商店或百貨大樓中買到，但現在徒留人去樓空。
人們可能會認為，新公司將填補這些空白，尤其是考慮到有證據表明，電商公司可以通過開設實體店來促進線上銷售。但這讓我們想到了第三個問題：許多房東不願向快閃店提供短期租約。結果就造成了一種長期的市場失衡：增長最快的線上零售商嘗試短期租賃，但房東卻在堅持尋找長期租戶。
今天紐約面臨的問題預示著所有城市的未來。大多數人並不住在市中心，因為他們想要出離於汽車聲和吆喝聲之外。他們更想要的是城市活動、多樣性和魅力——古怪的酒吧、古怪的古董店、世代相傳的家庭餐廳——而實現這些的最好方式就是在市中心擁有一間臥室。
但是，當城市房租或房價變得過於昂貴以至人們無法承受時，會發生什麼事兒？E. B. White稱紐約是“小社群單元”的集合。但是如今，房東們正在把紐約變成像美國郊區一樣的高密度城市，任由那些古怪的餐廳、古董店以及任何沒有在紐交所公開交易的咖啡店的消失。
在Jane Jacobs（《美國大城市的死與生》一書作者）看來，理想中的紐約是一個好玩的實驗室，孕育著新的公司和理念，並將其奇異的幸運文化傳播到世界各地。如今的紐約恰恰相反：它是一個不折不扣的規矩之地，迫切地想要引入全國性連鎖企業以支付高昂的租金，房東們寧可坐視著街頭一日比一日蕭條。
經濟學信誓旦旦地向我們保證說，從長遠來看，價格和策略會趨於均衡，巨集觀經濟學對真空的厭惡甚至超過了物理學（但明顯不及第五大道的房東們）。隨著空置率的不斷攀升，人們可能會認為，絕望的業主會降低租金，為新一代的商鋪騰出空間。我們能從這個願景中看到，今天的空置是必要的，因為大火燒過後，灰燼將孕育並滋養新的生命，發展成為一個更好的生態系統。但是，一個街區能容納多少家Wells Fargos和Duane Reades呢？
但在過去5年裡，空置率的不斷攀升使問題實際上變得更糟，如果紐約拆除那些陳舊的設施，建造帶有經濟適用房的新公寓倒還好說。但曼哈頓的房價中值仍超過100萬美元。對於在紐約市希望找到立足點的中產家庭和新興企業來說，未來可期的景象是十分令人沮喪的，這座城市留給奮鬥者們的機會少得可憐。
據稱，Tennessee Williams說：“美國只有三個城市——紐約、舊金山和新奧爾良。其他地方都是克利夫蘭。”這話可能曾經是真的。但是紐約的發展表明，城市的未來也許會克利夫蘭化在——所有城市的面貌趨同，成為了Williams最為厭惡的存在。到時候，花七位數的錢在曼哈頓或舊金山買套房可能是件值得懷疑的事情。畢竟既然將來大家的面貌都差不多，何必要花那麼多的錢呢？
編譯組出品，編輯：郝鵬程