融資寒冬又遇債務紅線 , 激進房企須防明斯基時刻
編者按：本文來自ofollow,noindex">每日經濟新聞，作者：吳抒穎 ，36氪經授權轉載
《華為的冬天》一文面世至今已17年，華為還沒有迎來真正的冬天；萬科高喊“活下去”，但萬科並沒有真正地活不下去。
對於財務狀況良好、資產結構健康的房企而言，當下正是規模進階的最好時機。然而對於過去兩年間舉債併購、拿地激進的房企來說，當去槓桿的哨聲全面吹響，任何一筆融資不暢都可能成為壓垮駱駝的最後一根稻草。
今年以來，已經有多家房企的融資被按下停止鍵。如雅居樂80億元公司債被兩度叫停，合生創展百億元租賃債也已經被交易所終止審查等。融資渠道的不斷收緊和融資成本的步步抬升，得使房企迎來融資“寒冬”。與此同時，房企資產負債率也正在觸及紅線。
協縱策略管理集團創始人黃立衝在接受記者採訪時指出：“地產行業承受極大的壓力，目前對房地產開發商實現限制融資有助於降低風險。”對於不少激進衝規模的房企而言或許難關將至：債務圍城之下，怎樣才能不去觸碰發展的紅線？
債務紅線
時針回撥至兩年前。彼時市場火熱，雖然各地調控政策密集出臺，然而多數房企對於後市仍然樂觀。許多房企選擇密集融資加槓桿衝規模，中型房企更是其中的典型，不少百億元級別房企紛紛丟擲了衝擊千億目標的時間表。
先有面粉，後有麵包。當時期望在規模上衝上新臺階的百億元級房企，在招拍掛市場頗為激進，即使是收併購這個幾乎被大型房企壟斷的領域，也時常能見到這些中型房企的身影。這種情況一直延續到今年上半年。
這些激進的中型房企並沒有預料到，僅僅數個月時間市場就突然轉向。而由於過去兩年間槓桿加得過高，不少房企如今處境不容樂觀。
美國經濟學家海曼·明斯基提出的“明斯基時刻”（即資產價值崩潰的時刻），對於這些激進房企來說並非危言聳聽。
中國房地產業協會會長劉志峰8月底曾表示，今年上半年房企資產負債率達到了80%（紅線），少數房企由於槓桿率過高，無法支撐企業的規模擴張，最終導致現金流斷裂和債務違約。
明源地產研究院執行主編艾振強向記者表示，衝擊千億元規模的房企，一類是確實有實力的；一類是規模尚可，怕不衝會被吃掉的；而最需要警惕的是第三類，“聽到別人喊也跟著一起喊”的，“這類房企既有火爆行情下的支撐，也有老闆過度的自信。市場轉冷了就比較難過。”
在多名業界人士看來，規模發展激進的房企，主要隱患在於未能夠平衡好債務與擴張之間的關係。“去年有一家房企才200多億元的銷售額，卻喊出了三千億元的目標。如果沒有調整還在往前衝，這種情況就很危險。”一名房企策略分析師指出。
衝擊規模的房企的確在負債率上有顯著上升。一個可以佐證的例子是禹洲地產，這家目前規模徘徊在200多億元規模的房企，喊出來2020年要衝進千億俱樂部的目標。正是由於追求規模，禹洲目前的淨負債率82%，總債務約380億元人民幣，比2017年底的300億元增加了80億元。
與之相似的還有花樣年，這同樣是一家喊出2020年要完成千億元銷售額的房企，而今年其全年銷售目標僅為300億元。今年上半年，花樣年的資產負債率為78.05%；淨負債率則由2017年底的76%上升至2018年上半年的82.9%。
融資寒冬
加槓桿擴張是帶來債務高企的必然結果。然而時移世易，如今的融資大環境已不容樂觀。克而瑞資料顯示，2018年1~9月，85家典型房企融資總額8287億元，同比減少11%。
此外，今年以來已經有多家房企的融資被按下停止鍵。最新的一筆是雅居樂，其擬發行的80億元非公開發行公司債券於10月15日被終止。今年7月，該筆公司債就曾被中止發行。
在此之前，北京鴻坤偉業房地產開發有限公司20億元的住房租賃專項公司債券被終止審查，花樣年50億元的租賃住宅專項公司債券也被中止審查。
在多名投行、券商負責房企融資的人士看來，今年公司債被叫停是尋常現象。黃立衝在接受《每日經濟新聞》記者採訪時指出：“地產行業承受極大的壓力，目前對房地產開發商實現限制融資有助於降低風險。”
黃立衝進一步表示，在國內融資渠道收緊的情況下，有資金需求的房企將不得不尋求海外融資。“他們將被迫在海外補充缺口，而海外融資將面臨較高的利息，外加美元升值的額外成本。”
可供對比的是，克而瑞研究中心資料顯示，今年9月房企平均融資成本升至6.91%，已經達到去年下半年以來的最高值；而正榮地產新近發行的一筆美元票據年息已高達12.5%；雅居樂此前發行的的一筆2億美元票據，票息則為8.5%，均高於房企的平均融資成本。
在市場趨冷以及高負債與弱融資的情況下，房企的安全發展遠比規模更為重要。“如果等到債務問題暴露再來調整策略，就為時已晚了。”上述房企策略分析師告訴記者。
該分析師認為，對於高負債的衝千億元規模房企，目前的上策是：引入戰略投資者；控制土地儲備，從四五線市場收縮至1~3線市場；如果資金存在壓力，則應該套現投資物業等。
《每日經濟新聞》記者注意到，禹洲地產就通過引入戰略投資者去槓桿。華僑城（亞洲）8月31日公告稱，當日其全資附屬公司以18.24億港元（約合人民幣15.84億元）認購禹洲地產增發的4.60億股股份，佔禹洲地產擴大後總股本的9.9%。
此前佳兆業也表示，將通過出售資產等方式持續降負債。其財報顯示，今年上半年，佳兆業就通過出售附屬公司取得臨時收益約19.95億元。
“這時候應該加速回籠資金，量入為出去槓桿。”艾振強向記者表示。