流拍頻現，一文看懂各省市土地市場現狀
編者按：本文來自 ofollow,noindex">華爾街見聞，作者：鬱言債市 ，36氪經授權轉載
省、地級市兩級的地價走勢均出現明顯分化
從省級層面來看，河北、上海、浙江等9個省市近幾年土地價格整體呈上升趨勢。湖南、雲南、吉林、內蒙古以及寧夏近一季地價開始下跌。北京、天津、江蘇、安徽、福建、湖北、四川、甘肅以及西藏下跌趨勢明顯。江西和廣東近幾個季度土地均價相對平穩。
從各地級行政區來看，2016年以來，241個地級行政區中石家莊、上海、鎮江等75個呈現上升趨勢，佔比31.12%，54個地級行政區整體有上升趨勢，在2018第三季度價格有所回落，佔比22.41%。而土地平均價格呈下降趨勢的有63個，佔比26.14%。
土地流拍頻現，供給因素影響更大
今年以來，全國各地土地流拍事件頻繁上演，截止到9月底，住宅用地流拍數量高達951宗，同比增長37.6%。流拍土地面積合計4189萬平方米，同比增長111.4%，起始總額2130億元，同比增長487.7%。
供給方面，今年以來，政府推動結構性去槓桿，遏制地方政府增量隱性債務，地方政府通過土地供給進行融資的需求明顯上升。需求方面，限地價、限房價、競自持、竟配建等成為熱點城市推出土地的重要要求，對於房企來說，這些限制條件給專案盈利和週轉帶來了壓力，企業拿地更加謹慎。
通過梳理流拍增多城市的供需狀況，發現多數城市今年前三季度的供給較去年同期增加顯著，供需均影響流拍，供給因素影響更大。
從地價和流拍看各省、市土地市場分化的現狀和未來走勢
從省級層面來說，上海、山東、重慶、陝西、雲南、吉林、內蒙古7個省市土地市場熱度仍較高，而北京、天津、江蘇、安徽4個省市地冷價跌，土地市場或臨降溫。從地級行政區來說，重慶、邯鄲、徐州等23個地級行政區土地市場有望維持熱度，而成都、蘇州等13個地級行政區地價走低，流拍增多，土地市場趨冷。
不過，需要注意到一些一二線城市土地市場轉冷，是地方政府主動調控的結果，而且賣地的絕對金額較大，雖然邊際有惡化，但整體風險可能不大。而今年比較火爆的三四線城市，隨著棚改貨幣化安置政策的調整，需求端面臨萎縮，未來的土地成交情況可能整體也不太樂觀。
風險提示：政策調控超預期，資料口徑有偏差。
在上一篇報告《 58家房企土地儲備全景圖——房地產系列之二 》中，我們從土地儲備規模以及土地儲備分佈兩個角度剖析了58家房企土地儲備情況，本文再次聚焦被視為房企“造血”原料的土地，通過梳理全國各省市土地成交價格變化趨勢以及流拍情況，進一步瞭解土地市場。
今年以來，省、地級市兩級的地價走勢均出現明顯分化
土地按照規劃用途主要劃分為住宅用地、商業用地、工業用地以及其他用地，本文主要分析住宅用地市場情況。樣本方面，我們主要選取了31個省、市、自治區及其下轄的241個地級行政區，其中部分城市資料不連續或者成交月份較少，影響對於土地價格走勢判斷，因此予以剔除，具體名單見附註。統計口徑方面，市級層面均為市本級，不包括所轄縣和代管縣級市，省級層面包括省內所有地級市及其所轄區縣。
隨著因城施策的推進，以及限購和棚改政策的調整，今年以來各地土地市場出現了較為明顯的分化。從省級層面來看，全國31個省市中河北、上海、浙江等9個省市近幾年土地價格整體呈上升趨勢（如圖表1所示）。湖南、雲南、吉林、內蒙古以及寧夏近一季地價開始下跌。北京、天津、江蘇、安徽、福建、湖北、四川、甘肅以及西藏下跌趨勢明顯。江西和廣東近幾個季度土地均價相對平穩。
從各地級行政區來看，2016年以來，241個地級行政區中石家莊、上海、鎮江等75個呈現上升趨勢，佔比31.12%，54個地級行政區整體有上升趨勢，在2018第三季度價格有所回落，佔比22.41%。而土地平均價格呈下降趨勢的僅有63個，佔比26.14%。其餘地級行政區價格波動較大，無明顯趨勢（土地季度成交均價=當季土地成交出讓金/當季土地成交面積）。
土地流拍頻現，供給因素影響更大
土地流拍是指土地在拍賣過程中，地塊無人出價或出價低於底價，導致交易無法進行的情形。今年以來，全國各地土地流拍事件頻繁上演，截止到9月底，住宅用地流拍數量高達951宗，同比增長37.63%。流拍土地面積合計4189萬平方米，同比增長111.43%，起始總額2130億元，同比增長487.72%。
舉例來看，今年8月10日，太原煤氣化公司原用地範圍內的8宗土地，總面積共827742平方米，起始總額131億元，其中2宗出價不達拍賣底價，另外6宗地塊無人報名，最終8宗土地全部流拍。太原的這次爆冷只是今年土地市場流拍的一個縮影。
從省級層面來看，2018年前三季度土地流拍集中出現，多數省份同比增多。河南住宅用地2018年前三季度流拍數量超過百宗，山東、安徽以及浙江也是住宅用地流拍多發區。
31個省市中19個相較於2017年前三季度流拍增多，其中青海（同比增長900%），天津（同比增長600%），寧夏（同比增長400%）等省市增長明顯。而山東（同比減少1.14%）、湖北（同比減少29.41%）、內蒙古（同比減少11.54%）、雲南（同比減少11.54%）、甘肅（同比減少12.50%）、遼寧（同比減少58.33%）、吉林（同比減少23.08%）、陝西（同比減少38.46%）以及重慶（同比減少60%）9個省市流拍現象有所減少。
從地級行政區層面來看，241個地級行政區中有52個2018年前三季度流拍宗數比2017年至少增多2宗，有44個減少2宗及以上。2018年前三季度黔西南（17宗）、太原（16宗）、石家莊（14宗）、遵義（12宗）、岳陽（11宗）以及肇慶（11宗）均超過10宗。
土地流拍增多可以從供需兩個角度來分析，一方面供給增多，另一方面需求減少。本文用（供給/需求=推出地塊規劃建築面積/成交地塊規劃建築面積）指標來衡量土地市場供需狀況。倍數越高，意味著供給偏高或需求銳減，流拍風險增加，倍數偏低，則供給偏低或需求旺盛，地價有走高趨勢。由於當月推出地塊是指掛牌時間在當月的地塊，當月成交地塊是指成交時間在當月的地塊快，因此供給/需求可能出現小於1的情況。
通過對這些流拍增多的城市的供需狀況進行梳理，多數城市2018年前三季度相較於2017年同期供給增加顯著，供需均影響流拍，供給因素影響更大。今年以來，政府推動結構性去槓桿，遏制地方政府增量隱性債務，地方政府通過土地供給進行融資的需求明顯上升。另外，限地價、限房價、競自持、竟配建等成為熱點城市推出土地的重要要求，對於房企來說，這些限制條件給專案盈利和週轉帶來了壓力，企業拿地更加謹慎。因而也有如太原等因需求走弱而出現的流拍增多。
從地價和流拍看各省、市土地市場分化的現狀和未來走勢
結合土地均價趨勢以及流拍情況，我們分別從省級層面以及地級行政區層面將土地均價有明顯趨勢以及流拍增減明顯（地級行政區流拍增減明顯判斷依據為2018年前三季度相較於2017年流拍宗數之差至少為2宗）劃分為以下五大類。從第一類到第五類，土地市場活躍程度依次降低。當屬於第一類時，該土地市場火熱程度上升，而歸屬於第五類時，土地市場或面臨降溫。
從省級層面來看，第一類有7個省市（佔比22.58%），第二類有0個省市（佔比0%），第三類有7個省市（佔比22.58%），第四類有2個省市（佔比6.45%），第五類有5個省市（佔比16.13%）。
從地級行政區來看，第一類有23個（佔比9.54%），第二類有9個（佔比3.73%），第三類有27個（佔比11.20%），第四類有7個（佔比2.90%），第五類有13個（佔比5.39%）。
綜上所述，從省級層面來說，我們認為上海、山東、重慶、陝西、雲南、吉林、內蒙古7個省市土地市場熱度仍較高，而北京、天津、江蘇、安徽4個省市地冷價跌，土地市場或臨降溫。從地級行政區來說，重慶、邯鄲、徐州等23個地級行政區土地市場有望維持熱度，而成都、蘇州等13個地級行政區地價走低，流拍增多，土地市場趨冷。
不過，需要注意到一些一二線城市土地市場轉冷，是地方政府主動調控的結果，而且賣地的絕對金額較大，雖然邊際有惡化，但整體風險可能不大。而今年比較火爆的三四線城市，隨著棚改貨幣化安置政策的調整，需求端面臨萎縮，未來的土地成交情況可能整體也不太樂觀。