武漢樓市調研：最後的戰場開始投降！
編者按：本文來自微信公眾號 ofollow,noindex">「櫻桃大房子」（ID：ytdfz8），作者：櫻桃 ，36氪經授權轉載
武漢情況如何呢？
武漢地盤太大，都跑遍不太可能，我只能在光谷、武昌、漢陽、漢口挑幾個代表性的地方考察一下。
結果發現多種異樣，如茶水費基本消失了，過去捆綁的精裝修有的可以選擇毛坯了，大媽們傾巢出動拉客了，置業顧問服務態度又好了，推銷電話又多了，日光碟很少了.......
種種跡象表明，武漢樓市已從晴天轉向多雲。
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行情開始變化
（這圖是米宅去年9月份做的武漢新房價格圖，但武漢新房限價，價格基本沒怎麼變，我比較笨，自己不會製圖，所以還是引用了他們的圖，更直觀）
——光谷——
光谷號稱武漢的宇宙中心，網紅區域，過去兩年房價被炒高到兩三萬，仍一房難求，但最近幾個月行情開始逆轉，日光碟也開始成為過去式。
比如我們看的光谷核心區的正榮紫闕臺，毛坯24500元/平米，可另選精裝修3500，因為價格比較高，所以賣的也慢。
又比如世界城香榭麗舍，8月份推出78-120平左右兩房和三房，帶裝修銷售，備案均價約22000元/平，外加3500的裝修，超出大家的預期值，所以開盤也賣的一般，544套房源也未日光，只好打95、97折，現在還啟動了分銷。
光谷的優勢在於有產業支撐，白領階層多，所以購房需求旺盛，教育資源集中在武昌片區，大學生畢業如果留在武漢，一般主要的就業機會也是在武昌。
不過，光谷的房價有些超前發展了，增速明顯快於別的區域，這會擠壓人才流出，後續光谷的回撥不可避免。
陪我一起看房的小金說，他2個武漢理工大學的同學2012年畢業，都在中建三局，一個在武漢，基本工資三千，年薪8萬；一個在深圳，獎金十多萬，一年稅後30萬，收入差三四倍。深圳的同學2016年買了個七十平米的房子，單價四萬多將近300萬。
當然，四萬多在深圳是關外了，大概相當於武漢的三環外。
從中介機構瞭解到，目前購房者主要是首次置業的小年輕買來結婚的剛需為主，購買力偏弱，二手房因為評估單價低，所以首付40萬左右，只能買總價在100萬左右的房子，而新房三十萬就可以買100萬的房子。超過140平米以上的大戶型二手房很難賣，能買的起這種房子的資金量，至少在300萬左右，改善型需求要先賣房才行。
光谷已吸納小米、騰訊、奇虎360、華為等多家知名企業來此建立第二企業總部、基地或研究院等，IT從業月收入一萬多算高收入，但一個家庭買套300萬的房子，月供在8000-1萬左右，壓力也不小。
三環外的二手房也開始在降價了，比如三和光穀道，目前有一套放盤120平米195萬，（另外稅費5萬，中介費2.5%），而7月成交的是205萬，降了十萬。因為周邊出來了幾個新樓盤，對二手房價格有拉低。
現在買賣雙方還處於僵持階段，所以跌價還不多，只降了一千左右，據中介說，有點降幅的業主有些是因為要換學區房，有些是因為工作調動，賣了去一線城市買。
——武昌——
武昌給我的感覺就是一個大工地，區域還處於大改造升級中，車流人流密度大。
武昌核心區最高價代表樓盤，萬達御湖壹號，位置確實非常好，但價格不友好，3.8萬帶裝修，在售220平米、255平米，一套房子起碼要八百多萬，這種購買人群恐怕只有武昌的公司高管能買的起。
南湖，保利大都會，前期賣到2.8萬帶3500的裝修，10月開盤2.4萬帶2500的裝修依然沒有日光，降價說是產品不同，但我覺得本身前期價格就太虛高了，業主們至少光榮站崗三五年以上吧，旁邊2013年的次新二手房保利藍海郡，同樣是湖景房，9月份最新的一套91平米3房成交價200萬，單價21900元/平米，但成交週期明顯拉長了，放盤120天才賣出去，相比掛牌價降了10萬。
南湖保利中央公館，2015年時八九千一平米房子隨便挑，2016進入搶房時代，一年翻了一番，年尾漲到1.8-1.9元。2017慢慢漲到2.2-2.3萬，2018三季度穩定在2.4-2.5萬/平米。
白沙洲，雖然目前還是不毛之地，陪同我的武漢小夥伴說那邊交通路網不發達，以後很可能會堵塞出不來，但我覺得價格和地段才是王道。
首先它是三環內，最後一片乾淨的住宅處女地，好規劃開發；
其次因為政府嚴格限價，價格較低，1.3萬左右帶精裝，二手房在1.6萬，倒掛兩三千，最起碼相對比較安全。
雖然現在配套和環境不如一江之隔的四新，但價格便宜是優勢，交通和環境在規劃上以後都會有改觀。
去看了萬科雲城的展廳，下個月開盤，地價九千多，估計不止賣到1.3萬吧，政府要放開這種地王的限價了。
青山，中冶39大街毛坯備案價20500元/平米，另外帶3500的精裝修，2.4萬/平米，價格不便宜，所以一直有房源在售。
銷售經理跟我們坦言，2萬以上的精裝修樓盤今年下半年來開盤就沒有清盤的，行情確實沒那麼好了。
“現在200套房，能蓄200組客戶就可以開盤了，開盤能去化8成就算不錯了。因為行情不一樣。投資的那股風過了，剛需改善的人都在四處對比，因為大家覺得至少不會漲，所以都不急於下手。”
而中介告訴我，附近的中建開元公館，2016年新房賣1.3-1.5萬，而去年今年成交價都在2.2萬，並沒有漲，如果投資，算上中介費稅費利息，轉手賣出去也沒錢賺。
——漢陽——
從白沙洲過江來到四新片區，發現非常宜居，路面環境煥然一新，與武昌給我的印象截然不同，人口密度也相應的要稀疏很多。
價格也比較公道，招商公園1872，14300元/平，國博新城2014年首開7700元/平米，新房漲到現在1.5萬帶裝修，五年翻倍算正常吧，但暫時無房源在售。
跟中介瞭解到國博新城二手房1.7-1.8萬/平米，一年來穩定在這個價格，這段時間有點小降，90平米155-160萬，降了幾百塊，但看房者寥寥無幾，有價無市。我估計後續是二手房繼續降價，填平倒掛空間甚至低於新房。
另一個新盤城投四新之光，毛坯1.3萬，現在只能買120平米以上的改善型房源，二套首付五成，利率上浮35-40%，這個盤價格是比較便宜，但據拉客的大媽告訴我，因為是毛坯房很搶手，雖然明面上是網上搶房，但暗地裡還要收茶水費，這也是當下少有還收茶水費的一個盤了。
走出這個售樓處時，被守候在門口的大媽攔住了，非要拉著我們去看別的專案，於是順便配合她去王家灣看了三個盤。
一個是銘悅芳華，1.4萬加2500精裝，價格偏高；一個是保利香頌，1.7-1.75萬帶2500裝修，價格更高，去年到今年漲了一千塊；一個是保利星河九州，1.55萬帶裝修，有幾個不利因素，公墓、垃圾發電站、變電站。
這些樓盤需要請大媽們出來費勁拉客的原因，也是因為價效比不高，我個人覺得他們雖然在王家灣商圈，但我從地鐵佈局和地段來判斷，感覺要比四新片區差，但價格卻比那邊高，不合理，因為商業配套是可以在後期隨著人流佈局的。
後來又有幾個大媽求我們幫下忙配合他們完成一下任務，真是行情日下。
——漢口——
漢口，傳說中武漢有錢人集結的區域，小商品經濟發達的片區，房價最貴的地方。
我們去看的二環線樓盤，中城悅城，2.58帶3500裝修，價格偏高，不好賣；
二環線邊上不遠的遠洋萬和四季，單價2.15萬，大戶型價格更便宜點，1.9萬，準備開140多套，認籌也只有一百多組客戶，蓄客並不理想；二環線再往東的萬科漢口傳奇2.2萬帶裝修，價格差不多，都形成了競爭壓力。
潛在新盤多的片區，有競爭壓力的，大可不必急於下手，等著開發商競相降價打折賣吧。
最後看了武漢最頂級的富人區，武漢天地，也已經降價了。
跟附近的中介聊了聊，武漢天地2015年就賣到3萬/平米，起點非常高，去年最高峰賣到6-6.3萬，現在回撥到5-5.5萬/平米，這樣看相比2015年的起點價，一倍都不到了，比普通住宅的升值幅度還不如。
武漢的頂級豪宅為什麼會回撥這麼快呢？
中介說，主要是因為濱江商務區還有很多4萬多的新盤，另外武漢天地的雲端新盤後面也要開，同一個開發商，只是物業費貴些，一個月6塊/平米，但畢竟是新房，還帶精裝，單價不到5萬，所以拉低了二手房價格。
雲端有兩三百套房，很多人在等，有錢人還是有很多，漢口各種批發市場，小商品經濟發達，小老闆多。
不止是價格下跌，成交量也萎縮明顯，這家中介店2016年一個月的中介費能賺300萬，2017年下降到90萬，今年只有二三十萬，一年下幾個臺階，這算是中介行業的一個縮影吧。
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投資客離場
整體而言，四大區域跑下來，對武漢樓市有了基本瞭解，2015年武漢房價開始起步，2016年進入瘋搶時代，一年翻番，2017、2018年蝸牛爬坡，今年三季度開始高位橫盤，有價無市。
據武漢房天下資料顯示，10月二手房掛牌均價為18643元/平，環比9月輕微下跌0.74%，基本持平。同比去年10月上漲1.71%，小幅上漲。
9月計入統計的76個住宅類專案中，共推出24163套商品住宅，其中只有25個專案開盤當日售罄，“日光碟”比例大幅下降。
根據開發商和中介們的反饋，今年年中後，武漢樓市就沒有那麼火爆了，以前是秒光，都要茶水費，經過過去兩年半的瘋狂，買房的人消耗了很多。加上政府調控後，市場需求也少了。
據統計，武漢市房管局釋出資料顯示，9月份武漢批准預售新建商品住宅30020套，而成交只有12914套，同比下降21.03%，環比下降22.69%，平均放出2.3套房賣出一套。
戶型超過140平米，總價超過300萬的房子，入市門檻太高就不好賣了，這意味著武漢大多數有錢人已經耗盡了，投資客在離場，剩下剛需和剛改在觀望，因此開始同大多數二線城市走向趨同，即市場分化，高性價比的樓盤依然受歡迎，而低價效比的樓盤開始滯銷。
武漢樓市實際上在2017年初有過一段調整期，但後來又加入搶人大戰，包括大學生可以低於市場價20%買房的政策，這又製造了一大批需求，繼續支撐市場，畢竟武漢的高校太多了。資料顯示，今年1至8月，武漢市留漢大學生近30萬人。實現大學生落戶10.62萬人，比2016年和2017年同期增加6.59倍和1.04倍。
今年下半年還有個新情況，政府在逐漸放鬆限價，對2016年、2017年出的那些地王給予通行證，以前那些低價地賣完後，就給高地價王放行，讓他們以市場價去賣。
這樣的結果是什麼呢？新盤不再便宜，當一二手價差逐漸消失後，便失去了投資價值，沒有了套利空間的驅使和誘惑，投資客就會退場，剩下的只有剛需和剛改。假如新盤按市場價賣不動，那開發商到時候自然只能被迫降價，賣的動，那就是剛需吃虧。
比如武漢東西湖區的融創觀瀾府地價一萬多，高層毛坯備案價13900-18500元/平，外加3000元/平精裝修，衝破吳家山板塊2萬元的價格天花板！而目前這個版塊最貴的次新小區海林廣場也只有1.6萬/平米，其餘大部分都是1.3萬，2萬多估計也很難賣的動。
另外，據瞭解，近期武漢三環外開盤的幾個專案也開始賣不動了，主要問題在於專案位置稍偏遠，而價格不具備優勢，甚至直逼三環內低價專案，顯然高估了。
比如漢南區這種偏遠的區域，雖然不限購，但是價格也不便宜，樓盤又多，碧桂園鳳凰城賣9300帶1800的精裝，就一直賣的不太理想，中介四處宣傳買房返佣金。
目前，武漢樓市新建商品住宅庫存約13萬套，按目前的銷售速度，去化週期有12個月，已經是供需平衡了。
以前大家搶房的時候老說房子不夠賣，房價還要漲，我總是跟你們強調，政府加大土地供給量到入市，需要一年到一年半的時間，從調控到見效一定是需要時間的，量在價先，先是成交量下降，然後才能輪到價格下跌，等房子上市，需求提前釋放完畢，屆時需求不足，房源供過於求，就是房子降價的時候。
武漢房管局近期通過對全市商品房專案進行清理，預計今年第四季度，武漢市將有205個樓盤、超過1334萬平方米房源可入市銷售。
到明年，武漢的去化週期估計會超過12個月，供給量會明顯增大。
另外，武漢的利率上浮太高了，普遍上浮30%-40%，非常變態，應該是全國首屈一指，對剛需來說很不划算，我個人建議如果你不是很著急買房自住的話，可以等一等利率下調再買，因為上浮的合同簽了，是不會隨著基準利率下調而調的。
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土地開始流拍
2016、2017年各大開發商在土地市場叱吒風雲，開價都不眨眼，將一個個地王笑納懷中，現如今只能暗暗叫苦不迭，雖然政府有意放開限價了，但市場卻要轉向了。
隨著新房市場的下滑，開發商拿地也收斂了，武漢的土地市場已經開始降溫，比如一週前出讓的5宗地，4宗宅地、1宗商服地，均以底價成交。
而值得關注的是，從三季度開始出現流拍。
流拍1：8月28日，東西湖區吳家山板塊P(2018)061地塊；
流拍2：9月11日，東西湖區吳家山板塊P(2018)077號地塊無人出價；
流拍3：10月19日，洪山區南湖板塊P（2018）79號地塊因無人出價；
流拍4：10月23日，新洲陽邏板塊P（2018）093號地塊因無人出價；
如果說前面幾宗地是因為太偏遠，沒有地鐵，條件苛刻，那這宗地附近有地鐵、地塊要求較低，也仍然慘遭流拍。
流拍5：10月30日，礄口核心版塊住宅用地，P（2018）096號二度流拍。
礄口96號地，在觀音橋附近，靠近二環線以內，有2條地鐵線，地段肯定是無可挑剔，屬於標準的核心區。
但起始價70億，起始樓面價14471元/平米，盤子比較大，該地塊原定於9月29日出讓，延遲一個月掛牌，依然沒人出價，以流拍告終。
這也說明了房企在樓市轉向的關口，對後市預期不太好，開發商資金又都緊張，融資困難，資金成本高，都不敢貿然拿地，地主家餘量不多，拿地也要精打細算，小心謹慎啦。
因為這宗地周邊的新盤如時代新世界、新華尚水灣，均價在2.8萬/平米左右，還不一定賣的好。
土地一旦開始流拍，後面地價就有可能下降，政府地賣不出去，就得主動降價賣啊，跟廈門學習，新房價格也就有了進一步下降的基礎，以前老說麵粉比麵包貴，那麵粉便宜了，麵包總該降降吧。
武漢最近已經出現有房企資金鍊斷裂的情況，礄口區漢水岸1號樓300戶商住兩用的房子，本來應該交樓了，結果2年了連網籤都沒辦理，開發商資金斷裂把房子抵押給基金公司了。
所以大家千萬別買小開發商的房子，在樓市下行期和去槓桿週期中，小開發商的樓盤容易暴雷。