香港地產市場臨危待變
筆者曾在今年8月寫道，香港房地產正逐步進入一個敏感時刻，一方面是樓宇單價屢創新高，另一方面是二手樓市的議價空間漸增，頻頻出現大額減價卸貨情況；更甚者，部分地區的成交價已經開始低過銀行估價，反應出業主開始願意以低於市價賣樓。
但不到三個月的時間，香港的房地產形勢已經從“敏感”轉至“臨危”。根據港府發表的2018年第三季度經濟報告，住宅物業市場成交量已經由第二季度的18900宗下跌約24%至第三季度的14413宗，當中二手樓的成交量由上季的13933宗，跌至9918宗。
進一步對比差餉物業估價署的資料會發現，2018年10月的樓宇成交宗數已經較2018年5月下跌58%，而月度成交金額則下跌56%！
從非官方的指標來看，反映香港二手樓價走勢的中原城市領先指數（Centa-City Leading Index，CCL），最新報180.4點，按周跌1.28%，創下2016年3月份（兩年半）以來最大單週跌幅。最新指數反映的是10月22至28日的情況，也是香港本地銀行加息後第4周市況。至此，CCL指數已經連跌7周，共挫3.3%。尤其值得留意的是，過去的三星期，CCL的八大分項指數兩度出現全面下跌，可見二手樓價跌勢有轉急跡象。
短短數月的時間，是什麼原因令香港房地產市場出現急劇的變化？就各方面的分析來看，目前香港房地產面臨以下幾項危險訊號：
首先，香港巨集觀經濟正逐步放緩。根據香港特區政府在11月中旬公佈的統計數字， 2018年第三季度GDP按年增長2.9%，升幅較第二季度的3.5%進一步減慢。全年經濟增長預測，則從上季估計的3至4%，調整至3.2%。
經濟放緩的最主要原因是受到貿易摩擦的影響。港府的經濟顧問歐錫熊指出，貿易摩擦對香港經濟影響已逐步浮現，如果貿易摩擦持續惡化，將對香港金融穩定和貿易氣氛造成更大的間接影響。他認為目前很難預測第四季度的香港經濟增長是否會繼續受上述因素影響。
根據歐錫熊的解釋，第一輪加徵關稅措施隻影響香港出口的1.4%，所以第三季整體出口表現仍然不錯，但美國9月宣佈額外向2000億美元貨值的中國商品加徵關稅後，香港第四季度出口表現已經受到影響，如果稅率在2019年增至25%，則對出口造成更大沖擊。另一方面，香港的通脹壓力正持續上升，港府已經將全年基本通脹預測由2.5%上調為2.7%。
在坊間，眾多市場分析機構已將香港的巨集觀經濟預測下調。ING銀行年內第二次下調香港經濟預測，將第四季度GDP由2.8%調低至2.2%，全年預測從3.6%降至3.3%。
如果巨集觀經濟持續放緩而通脹續升，則會進一步侵蝕私人消費能力，令財富效應減弱，影響市民投資房地產的意願。
其次，香港資本市場波動幅度加大，影響到消費情緒。港府分析認為，金融市場波動，港股自從第二季度開始顯著下跌，將會進一步打擊消費。
股市下行之後，香港的住宅和車位價格通常都會面臨下跌，這在過往的經驗中已經得到多次印證。據一些券商經紀解釋，當樓價上升時，不少業主會進行二按甚至三按融資套現，套出的資金有部分會投入股市，而一旦股市跌幅較多時，這些業主就得考慮儘快將樓宇出手補倉。
另一方面，香港近半的人都是從事和金融相關的行業，如果股市無執行，失業潮或會很快來臨。在這種情況下，買樓買車位的交易一定會減少。試想一下，工作都要丟了，誰還會有心思去買樓收租或是買車代步？車就別買了，坐地鐵更鍛鍊身體；至於買樓的事，就更得先放一放了——萬一失業，將會面臨按揭斷供的風險。
第三，也是最重要的訊號是，近期業主的叫價已經不再進取，市場上頻頻傳出降價求成交的案例。在港島藍疇屋苑太古城地區，一些地產中介披露，有不少二手樓宇的業主開始主動降價5%-20%，以求資金儘快換樓——而在2008年金融海嘯之後，太古城的住宅最多跌幅也就是20%左右的水平。
長城物業的一位地產經紀認為，這很可能只是第一波，主要是“換樓客”在拋售。對於這類業主來說，他們原來持有的物業已經超過需繳“額外印花稅”的期限，因此降價幅度可能稍大一些，以求儘快出手，以便在這個時機入市換購更大的住宅。
所謂 “額外印花稅” ，是港府目前對二手樓宇交易加徵的一項稅款。主要是針對持有物業在3年以內，若進行轉手交易時，按持貨年限不同，需要交納10%~20%不等的從價稅款。額外印花稅並沒有說明由賣方還是買方承擔，但是在賣家市場情況下，通常都是由買家承擔的。
過往香港二手樓宇價格居高不下，“額外印花稅”便是一項主要原因。很多二手業主一旦賣掉舊樓後，若要換購更大的房子，就需要面臨更高金額的潛在“額外印花稅”。而當樓價下行時，如果樓價跌幅可以彌補額外印花稅的金額，很多換樓客願意此時進行換樓。比如自己長期心儀的房子突然跌了20%，那麼換樓客寧願把自己原來的房子也降20%，以儘快套現買入打算換置的房子，其實算下來經濟上並無不划算的地方，卻換到了一套更心怡的住宅。
當這一波換樓潮結束之後，如果房價繼續下行，則意味著樓市進入深度調整階段。
下面，我們來看看，香港樓市是否會出現1997年的深度調整？
儘管目前香港多個區域均傳出高達20%的跌幅成交個案，但是CCL指數還沒有出現較大的跌幅（雖然已經屢現疲態），因此不少地產投資者均在思考，近期出現的20%暴跌究竟是個案，還是有可能成為席捲香港房地產市場的雷暴？
大部分房地產投資者仍然認為，形勢還沒有惡化到需要深度調整的階段。理由是港府此前通過了眾多的印花稅措施，再加上金管局不斷收緊按揭貸款成數，因此整個香港房地產的流動性實際上處於頗為微弱的狀態。在流動性嚴重不足的時候，交易價格往往會呈現暴升暴跌的情況。如果港府認為樓市面臨重大調整的危險，逐步鬆綁印花稅，而金管局也在樓價下行後，逐步鬆綁銀行按揭成數限制，則有可能會為樓市提供流動性支援，令價格不會出現異常的波幅。
然而，上述分析忽略了幾個重要的因素：
首先，CCL指數具有滯後性和代表性不夠廣泛的問題。香港的樓市交易通常需要簽署臨時合約，一般要兩週時間，另外再加一週收集資料和計算，因此CCL指數編撰總共至少需時三週。而該指數只根據香港100個著名中小型私人屋苑的成交個案編纂，而非所有的大中型屋苑。因此房地產市場的跌幅可能要過三週以上，才可能在CCL指數上反映出來。從CCL近幾周的連續下挫來看，很可能市場形勢已經出現比較大的調整。
其次，上述分析忽略了香港房地產的價格調整具有層次性。具體來說，香港的樓市上升，往往是從港島向九龍，再往新界依次傳遞，而當樓市下行時，往往最先重挫的都是新界的屋苑，然後順次蔓延至九龍和港島。
如果市場仍然遵循這種模式，那麼近一週傳出的新界樓價下跌超過10%，以及天水圍附近的嘉湖山莊在截至10月的12周內暴跌15%的情況，說明香港房地產市場的深層次調整已經開始。
第三，對港府鬆綁印花稅不能盲目樂觀。政府經濟顧問歐錫熊日前對媒體表示，香港樓市至7月見頂後一直下調，但直到9月，住宅售價仍然較1997年的高峰超出125%，而市民置業購買力指數（供款與入息比率）在第三季度仍處於約74%的高位。他認為，樓市調整會持續一段時間，呼籲市民留意相關風險。
歐錫熊這番話實際上釋放兩層資訊，一是港府並不認為樓價調整是壞事，二是港府“樂見”樓價繼續調整一段時間。若果真如此，除非房地產出現重大的調整，否則港府並不會急於鬆綁印花稅。因此，房地產投資者不能對港府救市抱有太大希望。
最後，貿易摩擦的影響不可忽略。迄今為止，還沒有跡象表明美國和中國將會在短期內徹底解決貿易爭端。而市場不會無限期地等待雙方的談判結果，因為商界會提前對即將到來的關稅提升作出反應，金融市場也會對相關的資產價格作出快速反應。兩者疊加的效果，可能會令金融資產的價格出現更為急劇的波動。
如果說金融市場的波動主要影響樓宇價格，那麼消費力的下降則會實質性地影響到租賃市場，在美國加息的情況下，這會大大降低香港樓宇投資的吸引力。
一些地產中介反映，近一個月以來，不論是商用樓宇還是住宅出租市場，均出現了不同程度的租金停滯甚至調降的情況，或許，這又是樓市加劇下行的訊號。
