房企百強榜上演“進少則退”規則：有消失的 有退步的 有擠進來的
ofollow,noindex">編者按：本文來自每日經濟新聞，作者：唐潔，36氪經授權轉載
市場降溫下，房企間速度與規模的比拼仍然冰冷而殘酷。
《每日經濟新聞》記者發現，今年1~11月房企銷售排行榜門檻進一步提高，與去年同期相比TOP10房企門檻提升近600億元，TOP20房企門檻提升近500億元。億翰智庫預計，2018年千億房企數量將達到30家。“千億”已不再是目標而僅僅只是起點。
門檻提高反映著行業競爭的激烈程度，要在百強俱樂部中守住位置不是“不進則退”，而是“進少則退”。如華夏幸福、雅居樂、復地集團，儘管與去年相比銷售規模有所增長，但因未跟上榜單提升速度而排名有所下滑。同時，激烈競爭下榜單中也出新鮮面孔，如大唐地產、中交地產。
“不進則退”變“進少則退”
“宇宙級”房企碧桂園正在向7000億元邁進，其銷售額高出第二名萬科及第三名恆大近1000億元。其次，作為第二梯隊的融創和保利正在衝擊4000億元規模。
億翰智庫資料顯示，今年1~11月，新城控股以1985.7億元的銷售額衝進榜單前10並位列第8位。有進就有出，位於去年前10強的華夏幸福被擠出了榜單。儘管今年1~11月華夏幸福的銷售額比去年同期增長將近20億元，但前10強的門檻從1240億元一下子提高至1821億元，提高幅度近600億元。
這是市場進一步分化的結果。30%的房企將佔據70%的市場份額，而其餘70%的房企將爭奪剩餘30%的市場份額。對於中小型房企而言，規模是複雜世界的簡單法則，能解決生存問題。
《每日經濟新聞》記者注意到，前20強房企中，原本位列第18位的“黑馬”魯能地產直接從榜單上消失了。而去年1~11月，魯能地產的銷售額達到806億元。記者查閱資料獲悉，魯能地產已注入上市公司廣宇發展。公告顯示，2017年8月24日，廣宇發展收購魯能地產專案獲重大進展 ，重大資產重組專案無條件通過。
與原本要衝擊千億的魯能相比，廣宇發展今年披露的銷售規模很小。今年11月12日晚間，廣宇發展披露10月銷售簡報顯示，2018年10月實現銷售面積15.37萬平方米，銷售金額19.28億元。前10月累計實現銷售面積154.95萬平方米，銷售金額僅為194.41億元。
從百強榜單上“消失”的還有海亮地產。去年1~11月，海亮地產銷售額為206億元，位列榜單第75位。2017年7月27日，融信中國發布公告，宣佈以28.97億元分別受讓安徽海亮房地產有限公司、寧波海亮房地產投資有限公司等55%的股權。
原本海亮地產是海亮股份旗下的一個板塊，海亮股份主要以有色金屬、地產建設、農業食品等產業為主體的民營企業集團，此番出售海亮股份體現了其“去地產化”的決心。
每個梯隊的門檻都在提高。今年1~11月，前20強房企的門檻由去年的779億元提高至1289億元，近500億元的提高幅度使得雅居樂由去年的19名下滑至29名。萬達集團以897.5億元的銷售額位列去年榜單的第15位，今年則下降至第55位。
業內認為，如今的房企競爭已經是“不進則退”而是“進少則退”。去年1~11月，排在第46名的復地集團銷售額為348.9億元，今年同期的銷售額為377.7億元。儘管同比有近30億元的增長，但在今年的銷售排行榜中，復地集團跌了20個名次在榜單中位列第66名。
榜單“新面孔”債務承壓
激烈競爭下，百強房企榜單中也有新鮮面孔出現。大唐地產去年同期未進入百強榜單，今年則一躍升到第62位，銷售額達427億元；而中交地產以224億元的成績排在榜單第102位。在房企債務密到期的背景下，尋找資金來源幾乎是所有房企面臨的主要問題。
10月22日，中交地產股份有限公司（以下簡稱“中交地產”）釋出公告稱，公司擬撤回兩年前以非公開發行股票方式募集資金12億元申請。據2016年8月5日公告顯示，公司前身中房地產擬以非公開發行股票形式募集資金不超過人民幣12億元。
中交地產公司稱，截至目前尚未收到中國證監會的進一步稽核意見和書面核准檔案。現綜合考慮公司實際情況以及外部環境的變化，擬終止本次非公開發行股票事項，並向中國證監會申請撤回非公開發行股票的申請檔案。
一個多月後的11月27日，中交地產公告稱，該公司及其下屬子公司擬向中交房地產集團有限公司借款總計10億元，利率不超過10%。
資料顯示，中交地產的該筆借款期限3年以內，借款主要用於補充流動資金及償還到期借款。據瞭解，該公司此前該股東大會審議通過中交地產（包括下屬公司）向地產集團借款額度不超過40億元，借款年利率不超過10%。
除保持穩定的現金流外，銷售業績背後反映的是房企城市佈局和營銷策略的配合。億翰智庫研究指出，剛需為主的企業和城市安全邊際更高，地產寒冬下投資和改善需求基本離場，二手房市場逐步迴歸理性也從側面證明了當前置換需求下降的趨勢。在這種背景下，剛需為主的城市將會釋放更加強勁的支撐力和安全邊際。 同樣，剛需產品配比較高的企業風險承受能力將會更強。