房地產的資訊科技化之路
房地產的資訊科技化之路，那就是找到合適的場景，結合自身和資訊科技的優勢，更好地服務住戶。
一、中國的房地產市場的實質是什麼？
之前在知乎上看到一個故事：某地產公司在拿地時，找了一個著名的策劃公司對專案進行可行性分析，該公司花了好幾個月的時間，寫出來幾百頁的分析報告，給出一個估價，後來專案開盤，開盤價是估價的兩倍……
房價就像六月的天氣，說變就變，專家也說不清；而要預測某個東西，首先得理解他。
在筆者看到來，房地產是幾個屬性的混合體： 國家發展屬性、金融資產屬性、戶籍人口屬性、家庭發展屬性、生活居住屬性 。
1. 國家發展屬性
房地產是中國這10多年發展的重要支柱。改革開放後中國的發展可以分為幾個階段，2008年以前，那是投資出口主導，以世界工廠為驅動力，後期房地產也佔重要地位式的發展。
2008年-2018年，由於經濟危機，中國之前的引擎有熄火危險，中央出臺四萬億及其配套的組合拳。
在此期間，中國主要就是由房地產作為驅動力，繼續順應城鎮化的大潮，房地產在全國一片紅火。房地產的發展具有明顯的國家發展屬性，做人要厚道，房地產支撐了中國這一二十年的發展，這個貢獻還是非常大的。
2. 金融資產屬性
房地產是貨幣蓄水池。
眾所周知，這十年中國的貨幣一直超發，08年的4萬億，15年的大放水。在這種情況下，除房價外的其他物價並沒有大幅上漲，主要原因就是錢都流到了房子上面，形成了人民重要的資產。這是他的金融資產屬性。
3. 戶籍人口屬性
房子綁定了教育和醫療，對於國家來說，他是控制人口流動的高效工具。
4. 家庭發展屬性
對於民眾而言，房子背後的教育、醫療是家庭發展極為重要的要素，這也是為什麼大家即便掏空6個錢包，也要在大城市買房。因為這個意味著整個家庭的希望——下一代擁有更高的起點。
5. 生活居住屬性
這個屬性在絕大多數國家，是房子最基本的屬性；但是在過去的中國，這個屬性並沒有特別重要。
事後諸葛亮來說，國家發展屬性、金融資產屬性讓房地產在大方向上是必然會飛速發展。戶籍人口屬性、家庭發展屬性讓人民自願與否，都必須上車，跟著這個趨勢走。而生活居住屬性，更多是對不同專案產生微觀下的影響；這個就是中國房地產市場的實質。
二、房地產的未來會是什麼樣？
這個問題其實可以理解成：影響房地產的屬性，在未來會怎麼變化，哪些屬性會退出歷史的舞臺，哪些屬性會成為主要影響因子。
1. 國家發展屬性
2018年之後的新常態，無論是從債務、生產力角度進行學術分析，還是各種現實現象，都表明房地產對於中國發展主要驅動力的角色已經完成，未來中國要突破中等收入陷阱，有且只有一個方式：真正地提升科學技術，發展更加高階、具有更高溢位值的產業。
當然並不是說從現在開始就完全減弱了，畢竟現在經濟存在壓力，而且中央的債務還可以繼續加槓桿，因此為了緩解壓力，政府可能還會放水，再依賴他一小段時間。
2. 金融資產屬性
對於中國來說，房地產肯定是存在泡沫的，關鍵就是泡沫的演變方式。對於中國來說，最好的一種方式就是：泡沫不再膨脹，也不能大幅收縮，讓生產力發展、收入增長、通脹來慢慢消化泡沫。
國家目前出臺的鎖市政策、限漲又限跌、各房地產商的表態其實都印證了這一點。因此在全國範圍考慮下，房地產的金融資產屬性將會大幅降低。當然具有絕對稀缺性的一線城市中心區域的房子，其金融資產屬性依然堅挺。
3. 戶籍人口屬性
中國的戶籍制度關係到人民的方方面面，目前看來，他在非常長時間都不會有大的變動，因此戶籍人口屬性仍然是房子的一個重要的屬性，那麼展示出來的情況依然會是：國家人口控制的能力依然強勁，根據國家戰略下的重點城市，繼續享受房價的上漲；雄安便是極好的例子。
4. 家庭發展屬性
一段的時間內，對於民眾而言，他依然是極為重要的屬性。但是從長期來看，一個基本的規律就是：醫療、教育都會更加市場化、自由化和產業化。在這種情況下，教育和醫療會向財富靠攏；換句話說：教育和醫療都更加偏向於用價格去區分，而不是戶籍本身。
例如：真正很好的學校更多都是私立的，私立的學校其實對於戶籍要求不高，你只要付得起學費便是。因此在筆者看來，房子背後的家庭發展屬性在短期內還是非常重要，但是在10年以上的長週期來看，他的重要性也會逐步降低。
5. 生活居住屬性
這不僅僅指房子本身的戶型、質量的，也包含交通、配套等要素；當房地產背後的其他屬性減弱時，即便生活居住屬性沒有大的增加，但他的佔比也會變大，更何況人們對於生活居住的要求確實也在提升。
而且房地產市場逐步邁向買方市場，生活居住屬性會更加重要。而當教育和醫療市場化更加成熟，那麼生活居住屬性就將成為房地產的主導屬性的。
綜合而言：房地產的幾個屬性中，金融資產屬性、國家發展屬性都會迅速下降，表現為巨集觀上，國家極有可能是長時間的鎖房價，不漲不跌。
戶籍人口屬性、家庭發展屬性短期內依然堅挺甚至反彈，表現為中觀上，房地產區域分化依然甚至會加重，一二線城市房價基礎牢固，其他地區因為前面四個因素的綜合作用，前景不容樂觀。
生活居住屬性會穩步上升，表現為微觀上，區位、品質、服務更好的房子會比原來更加受歡迎，房地產市場更加規範化、品牌化，小地產商退出歷史的舞臺。用最簡單的一句話概括，那真的就是： 房住不炒 。
三、怎麼理解資訊科技？
上面講了房地產，那麼現在我們講下另一個主角：資訊科技。
無論是網際網路、大資料，還是雲端計算、AI，他最基礎的著力點就是滿足人們的需求，提升效率。他基本的路徑其實是：資訊化、狹義互聯化、廣義互聯化、巨量實時化、智慧分析化，以更高的效率解決人們更多的需求。
基本路徑：
1. 資訊化
現實世界很多東西都是沒有進行資訊優化的，他只是單純的一個實體。資訊化是讓很多本來可以快速資訊化的領域，先邁出第一步。例如公司的財務資料，原來是紙質的，資訊化之後，其效率便大幅提升。
2. 狹義互聯化
將已經資訊化、結構化的東西進行互聯，產生更大的價值。
3. 廣義互聯化
可以粗略地理解成多網聯合，以物聯網為例，通過各種感測器，讓以前沒有辦法資料化的資訊低成本地實現資料化，繼而產生更廣闊的的應用場景和價值。
4. 巨量實時化
當資料量和維度都達到了一個高值，當資料的獲取已經能實現更加實時快速，那麼為了更高效地提升現實世界的效率，大資料、雲端計算這些領域就進入了視野。
5. 智慧分析化
資料和資訊不產生價值，關鍵就是通過分析，對現實的工作生活產生實際的幫助。智慧分析化就是為了實現這個而存在。
每個場景的路徑會有區別，某些階段是可以同時啟動，但總體的路徑基本遵循這個規律。資訊科技是 手段、方法 ，在很多領域他起不到決定性的作用。關鍵在於，我們找準對應場景的關鍵點，之後清晰理解技術和場景的契合度，遵循基本規律，解決問題。
四、資訊科技在房地產市場能起到什麼作用？
最終回到了我們的原點。
首先定好問題的邊界，房地產市場極為複雜，我們不能簡單對此一概而論。我們先按用途性質進行第一級分類，得到住宅、商業、辦公、綜合這幾個大類。在這篇文章裡我們只對住宅市場進行分析。之後再按照增量和存量劃分，此處主要討論存量市場。
再次，按地域進行劃分：
- 農村地區：隨著人口總量下降和城鎮化，未來農村地區基本無人居住，大片農地會由大機構進行集中經營。
- 縣城區域：不在我們的目標內。只有體量較大的住宅市場才有資訊科技化的必要，否則個性化太強，費效比太低。
- 三四線城市：大型社群或者是大型開發商主導的專案才有資訊科技化的必要。
- 二線城市：大型社群或者是大型開發商主導的專案才有資訊科技化的必要，或者是政府有意在全市範圍內重點建設。
- 一線城市：重點考慮的區域。
這個問題的定義便是：重點區域的存量住宅市場，未來會更加偏向居住本身的屬性，需要房子更加能滿足居住人本身的需求，我們基於資訊科技，怎麼更好地滿足住戶未來的需求。
其實問題的關鍵點是：怎麼理解甚至預測住戶的需求。但是人的需求是非常難以預測的，特別是在長週期中，這個預測基本不可能。在此處我們提出兩個可能的方法論：
以房子作為入口，更加實時、更加全面地理解住戶，通過各種合法的手段瞭解使用者的資料和行為
人們和房子的日常連線只有兩種，房內和房外。但在大多數情況下，房外的連線其實是偽命題。首先很少人會停留在小區的公共區域，再加上在公共區域內資料難以跟個人關聯，其資料區分度不高，因此房外連線並不可行。
當然對於老齡化的小區，人們喜歡聚集在公共區域，就像廣場舞團體，這個房外連線是有效的，但是在這種場景下通過當面交流即可，跟資訊科技的關聯不大。
房內連線，這個才是具有可行性的方式。但這個機會不屬於房地產商，而是屬於傢俱智慧硬體商。通過傢俱智慧硬體的產品矩陣，全方位地收集和理解住戶的資訊，繼而分析出對方的需求，再給給予對應的服務。
小米是暫時的領跑者，各大網際網路公司也推出自己的智慧音箱搶佔先機。這個領域的打打法跟房地產的完全不同，而且馬太效應明顯，房地產商要想分得一杯羹，那隻能依託自己線下專案的地域優勢，跟他們進行合作了。
做加法，先從最有可能成功的共性需求開始規劃
人們的需求按照頻次和地域性來分，可以得到下面的需求矩陣：
有可能成功的需求只有兩種：高頻地域性、中頻地域性。
1. 高頻地域性需求
頻次高價值大具有深挖的價值，地域性則是房地產商天然的優勢。以買菜這個典型例子進行分析，做好這個場景的關鍵在於：質好、價低、方便，而在這個場景，房地產商具有相當大的潛力優勢。
質好價低
本地生鮮菜是地域性極為明顯的市場，加上大型社群本身需求量大，房地產商完全可以利用這兩個優勢保證質好價低。而外地生鮮（海產、進口蔬菜等）領域，大型房地產商把各地樓盤的需求量進行彙總和調配，利用資訊化和資料化，也能做好這個要點。做好了質好價低，最關鍵的點就做好。
方便
越靠近住戶，甚至是送貨到門口，讓住戶能夠越方便地獲得生鮮菜，那麼就更加具有競爭優勢。大型房地產商的樓盤基本都是由自家的物業進行管理，他們能無縫提供服務，讓使用者更加便捷。
有房地產商已經在這個領域進行了發力，碧桂園的鳳凰優選便是其中之一。
筆者1個月前也體驗過鳳凰優選，但是看到裡面擺放的各種外國食品和麻煩的無人收銀，不禁感覺：鳳凰優選選擇的都是消費頻次低、剛需度不高的商品，他的方向是不是有問題？
但無論如何，這個領域是非常值得房地產商進行投入的，也是房地產資訊科技化的一個重點領域。
2. 中頻地域性需求
我們都知道高頻地域性需求肯定是市場前景最大的，但顯然競爭也非常大，而且別人可能已經先行一步了。因此中頻地域性需求也是一個機會。社群醫療養生保健就是其中可以考慮的領域。
隨著老齡化加強、養生保健意識提升，醫療養生這個領域的前景是非常好的。而中國之前的醫療都是偏向於大醫院醫療，在社群醫療方面還遠遠不足，而房地產商恰恰在這個領域是具有先天的優勢。
養比治更重要，社群醫療的關鍵也是在此。定期的保健、體檢，讓疾病在前期就被發現並予以治療。這需要線下專業的裝置對個人進行檢查，建立個人的健康檔案，再輔以專業的資料分析。房地產商可以利用地域的優勢，跟醫療機構合作，建立自身的社群醫療體系。
我們舉了兩個例子，這些例子的關鍵都是：頻次不低、價值較大、具有地域性、房地產商本身具有優勢。我們可以結合這些要點，繼續思考其他新的領域。當然以上只是筆者紙上談兵的看法，實操層面肯定會有很多困難需要克服。
最後說一句正確的廢話：房地產的資訊科技化之路， 那就是找到合適的場景，結合自身和資訊科技的優勢，更好地服務住戶 。
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