瑞威資本上市：“鐵三角”8年鏖戰，終成私募IPO第一股
儘管國內私募基金的資金管理規模已超過龐大的11萬億元規模，但私募基金想在中國上市卻很難。而最近，一家內地地產私募基金卻撬開了港交所的大門。
11月13日，上海瑞威資產管理股份有限公司於港交所主機板正式掛牌交易，股票程式碼1835。
募資款項用途方面，ofollow,noindex">瑞威資本 擬將60%用於設立新母基金，30%用於設立新附屬公司及擴大分支機構，10%擬用於營運資本及一般企業用途。
瑞威資本是首家取得中國證監會關於核准發行境外上市外資股的私募基金管理公司。此前，以新經濟公司為主要服務物件的華興資本 已在香港上市，而PE機構基岩資本也向美國納斯達克提交招股書。這對國內私募行業來說，也許是一個重要的發展節點。
私募上市“第一股”
瑞威資本成立於2010年1月，是一家專注於不動產基金管理的創新型資產管理公司，主要開展以不動產投資為主的私募基金管理、財富管理及其他投融資相關專業服務，其業務還涉及旅遊、教育、養老、工業等“地產+”領域。
公司目前的投資基金組合涵蓋商業不動產專案、不良資產專案、城市化及重新開發專案三個板塊。為了更合理地投資三大板塊中的優質專案，瑞威資本成立了兩類基金，即專案基金與母基金。
專案基金專門為投資某一個專案而設立，而母基金的靈活性更高，可用於投資指定範圍內的不同專案，以實現對部分專案的資金補充。招股書披露，瑞威專案基金的投資週期通常為15至48個月，而母基金週期為36至60月。
受監管要求，私募基金公司長期以來都無法走上市擴張之路。業內人士認為，瑞威資本的上市，對整個私募行業有重要影響，之後國內或將迎來新一波私募上市潮，同時也對當前經濟環境下中國私募業的發展有積極的提振作用。而對瑞威資本自身來說，上市之後徹底暴露在閃光燈下，可能會面臨政策、市場、企業自身管理和風控的考驗。
其實，國內私募機構上市已經不是新鮮事。2015年，九鼎投資 率先掛牌新三板後，中科招商 、矽谷天堂 、同創偉業 、天圖資本 、達仁資管 、菁英時代等20多傢俬募機構紛紛登陸新三板。在掛牌潮和大擴張過後，諸多問題暴露出來。2015年年底，監管部門暫停了私募機構在新三板的掛牌和融資。
2016年5月，全國股轉公司發文新增八大掛牌條件，同時要求已掛牌私募機構進行自查、整改。多家機構因不滿足條件而被強制摘牌。在此監管背景下，私募想要藉助資本市場發展自身，赴境外上市就成了當前市場環境下的合適選擇。
“鐵三角”團隊的上市夢
瑞威資本成立八年，所走的每一步都踩準了關鍵性節點。
最初，在房地產監管政策不明朗的階段，瑞威資本度過了四年相對保守的“蟄伏期”；2014年，中國房地產進入“白銀時代”，包括瑞威資本在內的房地產基金逐漸入市，搶奪市場升級的紅利。同期瑞威資本順利拿到基金從業牌照，正式轉型為專業的資產管理公司，依靠在不動產專案方面的經驗，專注於商業地產和城市建設專案。
2015年12月，監管層提出“去產能、去庫存、去槓桿、降成本、補短板”五大任務，使得發債融資空間更加有限，而高淨值人群逐漸龐大，私募行業迅速發展。2016年，隨著信貸收緊等對房地產市場的資金監管收緊，房地產專案形成不良資產的情況越來越多，巨集觀經濟增速放緩、供給側改革也將加速不良資產釋放。瑞威資本的佈局方向也隨之調整。
而這每一步都在瑞威資本“鐵三角”——朱平、成軍 和王旭陽的戰略規劃中。從創業伊始，三個人在對公司的發展方向上就已經高度一致。
朱平為瑞威資本的實際控制人、CEO，也是創始人之一，持股比例50.16%。他27歲開設自己的律所、35歲負責易居中國 與中國地產資訊集團等在紐約證券交易所上市的風險管控和業務運營、38歲離開如日中天的易居中國 創辦瑞威資本。在朱平的工作履歷中，法律是他的第一專業項，而金融是他的第二專業項
瑞威資本另一創始人、董事會主席成軍曾任攜程高階副總裁、華住（漢庭）集團創始人之一，在文旅、商業地產、等領域有豐富的投資經驗；而另一位董事王旭陽則是建築學背景，對房地產開發、商業地產運營領域認識深刻。
不同的知識背景塑造了瑞威創始團隊的“鐵三角”，也實現了優勢互補。具體到公司的分工上，成軍主要負責公司的整體發展戰略，朱平是律師，做事嚴謹細膩，主要負責公司的專業化運營；而王旭陽除在具體的專案上給予專業指導外，還負責公司的文化與價值觀建設。
“我和朱平是長江商學院的同學，2007年進學校的時候認識，我們想做的事情一開始就是一致的。我想做和產業有關的地產基金，而朱平認為地產基金是未來的發展方向，可以把規模做大。旭陽原來就是做房地產，他跟朱平是很多年的朋友。可以說成立瑞威資本，實際上承載我們三人共同的夢想。”
“此外，我和朱平、旭陽遇到了一個非常好的時代，中國的快速發展帶來了非常多的機遇。如果不抓住機遇做點事，做點有價值有意義的事，總覺得非常可惜。而個人賺多少錢對我們來說，已經不是主要考慮的因素了。”
成軍對投資界說道。
“其實從創辦瑞威資本那天起，上市就是在我們規劃之內的事情。”瑞威資本CEO朱平也對投資界坦言。但在部分業內人士看來，選擇現在上市的時點似乎並不是很好。
“從目前的市場來看，募資其實已經不是最重要的了。增信是一方面的因素，另外對於企業的完善和管理也是一方面，這就好比一個人光靠自我管控，是可以做到自律，但是更重要的是要有一個無形的眼睛在看著你、監管你，在嚴格的市場裡受到監管，其實也是對自己有信心的表現。”
目前，瑞威資本的員工主要由三類人才構成：法律人才、財務人才及不動產行業的專業人才。這三類人才決定了瑞威資本對於現行的法律法規政策與行業規定，能有及時、深刻的研究剖析，在行業立法、法律規定和政策監管方向上也具有一定的前瞻能力。
做“有內容、有溫度”的房地產
如今，瑞威資本成立已有八年時間，旗下業務已涵蓋了不動產投資、不良資產處置、城市更新、資產證券化等，基金產品主要包括專案基金以及母基金，這些產品的方向其實都和地產相關。
目前的地產行業，正在上演冰與火之歌。一方面，十九大後調控和去槓桿的政策將房地產“炒房熱”逐漸冷凍；另一方面，大規模房地產私募基金正在悄悄加碼國內市場，其中以併購模式最為突出。
朱平分析，觸底反彈意味著更大的機遇。整個行業面臨一輪洗牌，隨著住宅開發市場越來越成熟、集中，留給私募股權投資基金的機會並不多。而增量市場不斷向上市公司、大型央企、排名前50的房企集中，中小房企的機會也會越來越少。
對此，朱平認為，“首先，地產基金應該重點去挖掘的是存量資產，以及深思一、二線城市大量的存量資產如何進行盤活；其次是資產價值的提升。對地產行業來說，接下來更重要的是價值投資以及對內容的挖掘。從原來傳統的開發商對於住宅品質的提升，轉移到對產業內容的判斷，選擇合適的業態也在考驗地產基金公司的實力。”
最近幾年，地產開發企業進入深度調整期，開發商與投資者的關注焦點已逐漸從住宅市場向商業地產、養老養生地產、文化旅遊地產和城市更新等具有特殊主題的地產領域轉移，並形成了以地產為核心的“地產+”發展模式。同時，圍繞地產專案的融資和自有資金的利用，地產金融化趨勢日益明顯。
而“地產+”領域的開拓，也是瑞威資本業務發展的重點，並且目前已經卓有成效。此外，瑞威資本近兩年也在積極展開對於城市更新及存量改造領域的佈局。
成軍對投資界坦言，“對於未來，瑞威資本其實想做的是有內容、有溫度的投資業務，以地產來說，不是簡簡單單拿一塊地，造完以後賣掉，我們想做的是持有型地產，我覺得這是未來中國地產業要走的一條路。地產基金上有很大的潛力可挖，實際上地產基金和產業有著緊密的結合。產業要升級，要提高效率，降低成本，都離不開地產基金。”
朱平也說道，“美國很多產業背後也都是地產基金，地產基金在很大程度上促進了行業的發展，連鎖的服務業如果說沒有地產支援，是做不起來的。現在我們出了很多政策支援長租公寓，去年出了很多類REITs的產品，我們覺得這都是很好的方向，而我們的願景也正是希望最終能和中國的產業結合在一起，為產業服務。這也是瑞威資本創始團隊的夢想”。