1分鐘知識錦囊 | 網際網路地產商靠譜嗎?它們怎麼保證房源為真?
提問:@六月
今日錦囊答主:侯雯 36氪記者
本質上地產中介的核心還是線上下,⼀手拿房源,⼀手提供服務。線上僅是導流獲客。需要承認的是,國內房屋交易體系的基礎設施欠缺,完全去中介化並不現實。
以鏈家為代表的傳統⼆手房中介行業,高度分散,區域性強,經紀⼈處於食物鏈底端,靠體力吃飯,穿梭在小區之間開拓拓房源、客源。新人往往需要半年左右的時間才能“開單”,從開拓資源到撮合成交,客源和房源呈漏⽃狀流失。經紀人都慣於單兵作戰,獨享交易易傭⾦。
一般中介的主要收⼊來⾃二⼿房交易傭⾦。2017年年,全國新房交易10萬億元,⼆⼿房交量5萬億元,租⾦規模1萬億元。在此背景下,鏈家平臺總交易量(GMV,含新房、⼆手房和租賃)已連續第⼆年過萬億元。根據平均2%左右的抽傭率,鏈家可以轉化的年收入約為200億元。
不過,由於樓市呈週期波動,“看天吃飯”是傳統中介行業的特點。傳統中介行業的慣例是在樓市上行期招兵買馬,下行期關店裁員,通常樓市調控緊跟著的是中介關店潮。
此外,中介行業本質上是勞動密集型行業,內部⼈力管理決定人均產出和店面產出。一旦中介公司在單個城市的市佔率達到⼀定規模,經紀⼈在公司內部的競爭就會超過外部競爭。
從鏈家在北京的經驗看,這⼀規模瓶頸在14%左右。這意味著,規模觸頂後,只有變個人競爭為多⼈合作,才能進⼀步擴張。因此,打通線上下渠道,整合中⼩中介,共同做大的平臺交易模式逐步成為各家共識。新的競爭也由此拉開序幕。
鏈家在今年4⽉推出⻉殼交易平臺後,直接感受到壓力的是傳統房源資訊平臺58同城。隨著流量紅利逐漸消失,分類資訊網站已成為落伍的商業模式,58同城線上下還不具備對抗⻉殼的實⼒。
要想成為新的房地平臺交易,需要滿⾜⼀些基本特點——網站資訊為真,平臺連線所有客戶,既能推動交易、提升效率,⼜能真正參與到線下交易中。
傳統中間商⾃然層層分利。以鏈家的五層管控模式為例例,內部分為“經紀⼈-店長-區域經理--⼤區總監-城市總監”,每月光是後臺管理費就⾼達1.7億元,這些都要從佣金⾥出。2015年起,鏈家藉助資訊化⼿手段,去掉了區域經理這⼀層級,節省了部分後臺成本。
房產交易平臺仍在跑馬圈地階段,尚未摸索出盈利模式。以鏈家為例,其希望未來貝殼能以效果向平臺商戶收費。
⽽以58同城為代表的傳統模式,按資訊釋出房源數量收取埠費,並沒有過濾出真實資訊的動⼒。通常是中介公司在平臺釋出房源,按年繳納端⼝費,中介經紀⼈個⼈也會買端⼝釋出房源。
換句話說,58同城並不直接連線個⼈,也無法用平臺形成信任和約束,促成交易,更沒機會介⼊交易。⽬前靠端⼝費活得不不錯,營收大頭來⾃地產業務,但長期來看,或許會被中介行業淘汰,一如PC時代的搜房網。
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