北京“限競房”真相：“減配版”別墅為何成主角？
編者按：本文來自ofollow,noindex">每日經濟新聞，作者：王佳飛 ，36氪經授權轉載
在北京今年以來推出的眾多“限競房”專案中，90平方米以下戶型可以滿足剛需客的住房需要，但是動輒總價上千萬元的別墅則顯然不是面向此類人群。然而實際情況卻是，限競房中的剛需房源受到冷落，而別墅房源卻銷售火爆。
記者近日在實地走訪中發現，不少限競房專案中的別墅產品，大多呈現出微縮樣貌，即存在各種 “減配”。
“減配版”別墅盛行
合碩機構首席分析師郭毅郭毅向記者表示：“開發相對低密度的產品，有利於實現房企的經濟效益。”
別墅向來面對的是有著足夠資金、需要改善住房條件的人群。但是建於限競政策下的別墅，同樣需要滿足限價要求，則必然導致總價比商品房別墅低。較低的售價則會導致限競房中的別墅存在各種節約成本的做法。
記者注意到，限競房中的別墅首先都呈現出微縮樣貌。限競房中的別墅以疊拼和合院為主。以合院為例，表面上別墅的面積為200平方米有餘，但有限的空間被分隔在了上下三層，一些樓層僅有60平方米左右，一個看過樣板間的顧客說：“我感到有些壓抑。”這顯然和真正的別墅有距離。
同時，很多別墅專案還沒有樣板間。一名銷售人員在談到競品時表示：“他的單層面積很小的，你不看樣板間只看資料是想象不出來的。”
疊拼別墅就更顯得支離破碎。所謂疊拼，是將一整棟別墅上下兩部分隔離為兩戶出售。銷售人員表示，上戶的業主也會配有地下室，通過別墅中的電梯相連，也就是說到自己家中的某個區域，必須通過別人家。就連瑞悅府的銷售也不得不說：“疊拼就是入門款的別墅。”
這些都表明，限競房中的別墅存在各種“減配”。
“偷面積”變身“贈送”
限競房別墅還會用各種“偷面積”的行為冠以“贈送”名義增加購房者的獲得感。在採訪的別墅專案中，銷售人員無一例外都向記者表示了“這個露臺是送您的”“這個閣樓是送您的”“這個挑空是送您的”等等。 “說是贈送的面積，其實都是你掏了錢的。”一位孫河地區的銷售這樣說。
除了贈送面積，地下面積也是限競房別墅推銷中的重點。銷售人員樂於向購房者推薦地下室的使用功能，表示可以做會客廳、健身房等。但事實上只有地上的面積為70年住宅產權，而地下室的部分的性質是50年的倉儲，銷售人員故意淡化了這一細節。經過各種面積的“贈送”和“優惠”，原本地上200平方米的面積被渲染成了400多平方米，銷售人員為購房者計算的均價也就顯得便宜了很多。
為了增加面積，祥雲賦的銷售人員向記者表示，他們專案會將別墅區域的地平面整體向下挖一層。所以同樣的建築形式下，原本地下一層就能夠當作是入戶的一層用，也即原本的建築是地上3層加上地下2層，之後就變成了地上4層加地下1層。此前的地下1層雖然如今當入戶的1層用，但是仍是倉儲的性質，而且要收較低的物業費。
這些舉措，無一不是為了令已經“減配”的別墅顯得更有吸引力，令一些入門級別墅的消費群體下定決心。別墅的建造成本低，資金迴流速快，獲客高效，限競房開發商追求短平快的策略可見一斑。
郭毅也認為：“限競房別墅開發地下空間，能夠有效緩解限競房別墅地上面積較小的現狀，是提升別墅品質的有效手段。”
但是隱含收費也存在於限競房別墅中。因為是限價地，所以一些收費不能體現在房屋價格中。北京院子二期的銷售在向記者報價時表示，每套別墅都會收取一筆大約100萬元的“房屋溢價費”，包括院子的裝修、忠實的門頭和門前的漢白玉門礅等等用，以這種方式將成本攤在房價之外。
“限競房不是保障房而是商品房。”對於別墅產品，郭毅這樣說。