如何判斷現在能不能買房？
編者按：本文來自微信公眾號 ofollow,noindex">「魔都財觀」（ID：moducaiguan），作者： 魔都財觀的觀觀 ，36氪經授權轉載
最近很多人買房都很糾結，因為不確定性太多，新聞也是利好利空都有。
利空的是近期過去的“金九銀十”不如以往那麼火熱，甚至還出現開發商集體促銷和部分業主集體組織維權的事情。一時間，大家似乎都開始變得謹慎，都在思考今年是否還能買房？
利好的是可以明顯看到，從高層到地方都開始有意無意放開人口限制，最近杭州放寬了戶籍要求，而發改委也明確提出，要推動1億非戶籍人口入市，加快城市化。我們都知道，房價“長期要看人口”，現在放寬限制，加速推進，也確確實實利好樓市的長遠發展。
還有一個潛在的利好，可能大家沒感受到。就是好幾個月沒出過全國大政策，地方上也沒有出過調控大規格升級的情況。在樓市這樣一個自然向上的市場裡，沒有訊息就是最好的訊息。管理層呵護市場的良苦用心大家都是可以看得見的。
但是不管怎麼說，現在的市場的確是冷靜下來了，沒有年初熱火朝天的樣子。而我們每個人買房都想買在近幾年的樓市的底部，因為這樣成本最低效益最高。
那麼如何判斷當下能不能買房呢？樓市的底部的特徵有哪些？今天我們就來討論下。
01 市場的節奏
中國樓市是典型的政策市，每一輪大牛市總是先有政策推出，然後再有成交量變化，然後是價格體現。
這個情況其實不光是中國，在其他國家也是這樣的。即便是美國，政府的政策引導也直接影響樓市。大家熟悉的次貸危機前的牛市，就是政府放鬆了銀行的抵押品要求，放鬆了買房人信貸准入條件，造成的牛市。而次貸危機破裂，也是美聯儲加息和兩房主動提高信貸准入標準造成的。
樓市興起也好，衰落也好，都是看政策吃飯。
我們這一輪牛市是在2014年3月的時候兩會先開始吹風，為牛市孕育條件，2014年9月才開始實質性放鬆認房認貸，接著是降息和去庫存、棚改這些強力政策的支援，才有了波瀾壯闊的大牛市。
市場的輪迴很快。在一輪牛市接近尾聲的時候，樓市逆轉也是從調控政策開頭的。我之前曾在微博成功預測政策頂部，全國性的政策頂部基本在2017年3月達到高潮。
也就是從2017年3月以後，整個市場就開始轉淡，一線樓市開始下行。事實上，上海房價的短期高峰大概是在2017年3月達到最頂部了。
根據某大型中介統計資料，上海市目前的住宅存量為780萬套，過去11年平均成交量為20萬套，換手率為2.56%；今年全年上海市二手房成交量預計不超過16萬套，換手率不超過2%，處於歷史較低水平。今年10月均價，相比去年4月高點，跌17%了。
而其他二線城市目前只是處於調整的前夜，市場有自身的輪動。二、三、四線城市晚於一線城市上漲，所以二、三、四線城市也會晚於一線城市回撤。但這個節奏不會改變。
大家一定要記住2個結論：
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長期看，房產是長牛的，黃金十年的樓市年化回報率（名義貨幣）是12%；白銀十年，應該也不會太差
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短期看，樓市有波動，市場先有政策底（頂），市場底（頂），價格底（頂）
在當下這個時間點，買房人應該關注三個底部特徵，政策底、市場底和價格底。我們這裡討論的都是短期，是1-3年內的走勢。一般一輪大行情向上50%，小行情線向上30%左右，相應地回撤在10%到5%左右。市場實際運轉的時候，都是先有政策刺激或者壓制，然後影響預期，導致市場交易量變化，進而影響價格。你觀察每一輪行情，都是這樣的內部運轉機制。
02 政策底是關鍵
回到標題的問題，如何判斷現在能不能買房子。
我們每個人都追求的是價格底部，總是想買到最便宜的價格底部。價格底部是一個事後概念，你在實際交易中，你看不到未來的價格走勢，沒人知道當下的價格是不是最低點了。為了預測價格而預測價格，這個是拍腦袋。更加靠譜的做法是，我們可以從影響價格底部的因素來找到預測方法。
首先一定要明白，大城市的房產是有自身的上漲動力的。之前《 買房人必須關注的新變化！這一輪房價大漲後我們總結出哪些打法？#M60 》文章說過，房產的上漲的底層動力來自於貨幣寬鬆和城鎮化。只要沒有強力調控，大城市房產作為一種基本的資產，不會有太差的表現，至少和GDP增幅（6%-7%）差不多。
實際情況中，大城市因為基建、人口、產業集聚，房子下面的土地因為周邊環境的改善，實際漲幅比房價更快，這從近年來地價漲幅高於房價就能看得出來。房價漲的原因是，土地上漲最終拉著房子上漲。
注意這裡說的是大城市，之前《 房價還會漲嗎？牛市尾聲的買入機會在哪裡？ 》文章寫過，大城市一般的選擇標準是能級高（省會或計劃單列市）+經濟強（GDP萬億俱樂部）+人口多（常住人口接近或超過1000萬），三個裡面要符合2個。
我自己長期跟蹤的大城市是4個一線城市，再加上杭州、南京、無錫、合肥、武漢、長沙、鄭州、重慶、成都。那些小城市的土地價格因為人口和產業流失，不看好。
大城市房價暗漲動力源源不斷。確認了這一點，那在靜淡市的我們就比較好判斷價格底部了。
只要弄明白一件事就行了：為什麼大城市房產有內在上漲衝動，但是當下大城市房價卻在跌。
——因為有調控政策。
是強力的調控政策，通過限購、限貸、限售、限價、限離這些手段，壓制住了買房人的需求。當一個市場大部分買家都不能買的時候，市場沒有交易量，自然價格就下跌了。
但是政策不會是一成不變的。再強力的調控壓制政策，也會有高效期、穩定期和退出期。我們要找的就是政策底部，就是裡面政策的穩定期。
政策底部特徵是，利空出盡，利好待出。
那麼利空和利好因素包括哪些？表現是什麼呢？直接給到大家答案。
樓市利空因素：限貸、加息、提高首付、交易稅費提高、土地供應增大、土拍流拍明顯、人口淨流出、老齡化
樓市利好因素：放開限貸、降準降息、降低首付、交易稅費可抵扣、土地供應減弱或無新增商品房、部分龍頭開發商拿地明顯、人口淨流入、年輕人口占比明顯
利空表現：
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開發商降價促銷，去化率較低
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全國大面積維權
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開發商資金鍊斷裂被大量收購
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中介大規模關鋪，裁員或跑路
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高槓杆斷供的案例和新聞越來越多
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買房價格區間好談，能感覺到房東賣房的誠意
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整體輿論偏空，對樓市普遍悲觀
利好表現：
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售樓處火熱，一房難求，真實去化率高
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認籌門檻變高，中介比較忙，服務態度偏冷淡
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無論大小開發商都在瘋狂拿地
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中介門店生意熱鬧，掛盤價定期調高
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銀行貸款和徵信網點人滿為患
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房東不急著賣房，且不定期加價或直接不賣
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整體輿論轉多，陷入對樓市上漲的恐慌中
上面這些現象是政策因素的滯後表現，正因為有利好利空政策出臺，才會有對應的利好利空現象發生。
政策底部的特點應該是：出現了利空現象，大家都普遍悲觀，甚至部分利好因素出臺也暫時改變不了看空的情緒。但你仔細研究，你發現利空的因素正逐漸減少，而利好因素反而在政策下不斷加大。那就說明，樓市的底部快到，拐點將至，你可以買房抄底了。
03 不同城市的現狀
接下來一、二年內，每個大城市樓市都會迎來自己的政策底、市場（成交量）底和價格底。通過判斷前面兩個底部，基本能判斷價格底部。
我觀察到目前一線城市已經顯露出政策底部的跡象，特別是深圳和上海。我們拿這兩個城市來展開分析。
深圳和上海是最早出臺調控政策的城市，我們這裡只列舉大的政策。上海和深圳是2016年3月出臺限購2年延長至5年的，上海和深圳也是在2016年11月出臺認房又認貸的政策。我原來的判斷是上海和深圳的政策頂部會在2016年11月到達高點（這個從上海房價短期頂部高點是2017年3月也能確認），領先全國的2017年3月的政策頂部高點。
有意思的是今年7月深圳莫名其妙升級了限售政策，讓我對深圳政策底部的判斷有點不那麼確定，一度還猶豫。但是從最近一段時間國家政策大環境的偏鬆來看，深圳和上海的調控政策底部基本已經到位了。
確認了政策底部，我們接下來看看成交量，形勢還是不錯的。
先看看深圳。
深圳本來在7、8月已經走出市場（成交量）底部，二手房成交量放大，但是因為7月出臺限售3年的調控政策，最近兩個月的二手房成交量走勢又收窄了，還需要繼續觀察市場底部。
不過我還是很樂觀的。因為我每週都會和深圳一線的御用買房顧問聊天，他告訴我：“在深圳，根本沒有折扣筍盤，都是市場價”。
的確，我在踩盤的時候，只聽說過深圳哪裡的房子能把評估價做的特別好，多貸點款，沒有聽說過能有7、8折筍盤的。巨集觀加微觀，我對深圳後市看好。
再來看看上海。
上海的不光是政策見底了，而且二手房成交量也有顯著放大，市場底也看到了。雖然目前上海價格已經回撤了15%，而且部分板塊還在下挫，但未來預計不會有多難看了。只要上海政策不再追加調控（按以往慣例也不會），那麼市場自發的力量已經支撐市場，的確有不少人願意在當前價格接盤了，二手房放量就是最好的見證。
在上海、在深圳，我們已經看到了政策底和市場底部，我們預估離價格底也已經不遠了。接下來我們要做的就十分簡單。在現在的市場價上再砍一刀，買到市場的折扣筍盤，85折、9折的折扣作為你買房的安全邊際，你大概率不會輸，反而還可能抄到底。
我們一直說筍盤，很多朋友聽不懂，我這裡舉個例子你就明白了。給大家看個我的御用買房顧問在上海找的筍盤，大虹橋徐涇板塊，地鐵旁3公里內2.7萬的單價房子。你買到這樣的房子，大概率是安全的。
上面說的是上海和深圳的情況，因為這兩個城市是這一輪領漲，自然也是這一輪率先調整，率先見底的。未來大概率上海、深圳還是下一輪領漲的城市。
而其他二線城市目前還處於剛剛政策見頂，甚至不少城市還有增量的政策出臺，當地的成交量還在下挫。所以我的建議是全國大部分二線城市市場底還沒看到，資金富裕的朋友和剛需可以考慮提前介入，實操的建議是除非是有85折、9折的限價新房或者二手房，否則不要急於買入。當然我對大部分二線城市長遠看好，未來一定是能創新高的。
最後給大家總結一下：
1、市場一般是政策先見底部，然後是見到市場底（成交量放大），最後就能看到價格底部。要判斷價格底部，一定要先看到市場底部。
2、每個城市都有自己的節奏，目前上海和深圳已經看到了市場底部（成交量放大），可以開啟折扣筍盤買買買模式。但是其他城市政策頂剛形成或者未形成，市場底還有待觀察（成交量還在縮窄），建議以買折扣筍盤為主，來作為安全邊際抵禦下跌。