房價，等一等剛需
編者按：本文來自 ofollow,noindex"> 微信公眾號「現領觀察」（ID： xiaoershuyouhui ），作者：鍾濤 ，36氪經授權轉載
最近武漢新房市場出現“精裝變毛坯”、“全民營銷”等現象，二手房市場客戶選擇越來越多、業主降價才能賣房，整體市場熱度大不如前，那麼小週期向下的邏輯和路徑是什麼？
從巨集觀上來看，目前出現的新房、二手房市場降溫，其實是前2年房價快速上漲後，帶來房價和經濟發展、居民購買力等基本面的脫離；從微觀上來看，房價上漲最大受害者——剛需群體入市難度越來越大，換房市場中剛需“買不起房”會使得改善客戶“換不了房”，帶來市場成交量的更大幅減少，“房價，等一等剛需”。
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小週期的隱藏邏輯
這一輪“小週期”的內在邏輯其實很簡單：房價漲幅脫離基本面後的迴歸。但故事還是要從2016年講起。
在2015年之前，房價增速與其他各類經濟指標增速趨勢一致，但在2015年以後產生較大分化，個人購買力增長的速度遠低於房價的漲幅。尤其是對於無房群體，因為沒有享受到房價上漲的紅利，入市難度持續增加。也許，多年後我們回顧這段歷史，會把2016年用紅筆圈出。資料上看，從2016年開始房價漲幅與經濟基本面“脫鉤”。
脫鉤帶來的直接影響，是房價的上漲速度超過收入的增速，使得無房剛需群體入市門檻持續變高。同時整體“去槓桿”環境下房貸持續收緊，連首套房利率也在持續攀升，帶來月供和收入的更高要求。一般來說，2居室主要為剛需戶型，近三年2居室總價增加39萬、首付增加15萬、月供增加2524元/月，剛需壓力大。以武漢為例：
第二步連鎖反應則是，剛需入市困難，導致改善需求難以釋放。第四季度武漢經紀人調研顯示，改善型需求已經超過首次置業需求：也就是說2居的業主會變成3居的客戶，剛需買不起2居會導致改善客戶換不了3居，市場呈現“輪動”效應。
在這樣的內在邏輯驅動下，我們才看到武漢市場當前新房高位回落、二手持續降溫的局面，接下來資料回顧2018年的市場：
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新房市場：
高位回落，客戶價格敏感度高
“限價”環境下新房成交依舊下滑。新房方面，2018年前10月份武漢新建商品住宅成交12.8萬套，同比下滑25%。從供應來看，2018年新建商品住宅共批准上市15.8萬套，同比增長13.6%，供應增長、但成交下降，可見即使在“限價”環境下新房的去化情況不及去年同期。
新房庫存持續增長。2018年10月底武漢新建商品住宅待售庫存量為8.7萬套，較去年同期增長26%，實際上從2018年4月開始待售庫存就在持續增長。整體來看，新房市場降溫特徵顯著。
客戶價格敏感度高，高價房源去化承壓，整體購買力處在“盤整期”。貝殼研究院武漢分院統計2018年武漢新房共開盤314次，其中以成交量較大的洪山區為例，在不考慮樓盤品質、具體位置的情況下，單價2萬以下基本可以實現開盤100%去化，隨著價格的上漲、去化率呈現明顯的下滑，高價房源的購買力明顯“跟不上”。
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二手房市場：處於降溫通道
二手房市場量價均下行。從更加即時的鏈家成交資料來看，二手房市場從今年６月開始成交量連續５個月下滑，成交均價也出現穩中有跌。10月鏈家成交均價較年初下跌3%。
市場預期較為悲觀，客戶觀望情緒明顯。從第四季度經紀人預期調研資料來看，超過60%有買房需求的客戶認為後期價格還有下行空間，處在觀望狀態。
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接下來怎麼辦？
目前整體市場處在降溫週期，但是這並不意味著“歷史低位”、“泡沫破裂”，更多的是一種市場“高位回落”的正常盤整。對於改善客戶來說，市場上可換的房子越來越多了，不必擔心“下午砍價到凌晨，從500萬砍到550萬（北京）”，更多需要考慮的是“房子本身是否是適合家庭需要的”（總價區位）；對剛需客戶來說，如果距離“上車門票”還很遠，那麼也不必焦慮，更不適宜加超過自己能力的槓桿，穩定的市場既是槓桿出清、迴歸價值的過程，也是“等剛需”的過程，如果距離“上車門票”不遠，相信繫結教育、交通等城市基礎資源設施的房子能給你在這個城市最必要的“安全感”，保持密切的市場接觸，下行週期裡選到合適的房子的機率其實會大大增加。