舊城更新何以“新”，打卡勝地北京坊還有更大的野心
老城之“老”，舊城之“舊”，並非只是磚瓦建築等待更新，居民老齡化、活力衰退才是老城更新再造的核心動力。
前門大街周邊，是公認的老城更新的最佳樣板。
我們不妨先來建立一個座標：位於北京前門大街路西，有一條衚衕叫“廊坊頭條”。
“廊坊頭條”向南，穿過廊坊二條、廊坊三條，就來到著名的大柵欄商業街，這三條衚衕的馬路西側，是小有名氣的文藝聖地楊梅竹斜街 ofollow,noindex" target="_blank">（鈦媒體在2017年曾報道過大柵欄改造） 。
不過，作為北京老城區的知名景區，大柵欄商業街更像是中外遊客的“老字號購物聖地”，商家們吆喝著北京味兒，旅遊團高舉著小紅旗，你推我搡，好一場走馬觀花。大柵欄地區也是內城熱島效應最為集中的地區，業態和管理的混亂使得這裡成為了北京有名的“平民窟”。
講真，久居在北京的人，沒事還真不會上這兒來湊熱鬧。
“廊坊頭條”向北，僅一牆之隔，畫風就有點不太一樣了，這裡正在煥發新的活力。
鈦媒體攝影記者多次到訪，拍下了這動人的18個瞬間（詳見圖集 《這條600年曆史的商業街成為北京最新打卡聖地》 ）。
近兩年間，這裡拔地而起一片獨特的開放式街區，它位於大柵欄歷史文化保護區東北角、前門大街入口處，建築風格以明清居民建築元素和民國商業建築相結合，其空間品質、業態分佈和目前產生的活力都讓人眼前一亮。不過分旅遊化，還原生活趣味，前門也終於揚眉吐氣了一回，搖身一變成為北京心臟地帶最受關注的網紅打卡聖地：北京坊（Beijing Fun）。
到底誰在北京坊打卡？
在擁擠的核心區域，再造一個商業街區是怎樣一種怎樣的體驗？
北京坊有沒有可能成為下一個三里屯/新天地？
大柵欄地區有著600多年的文化歷史，一度是北京歷史上最繁華的商貿中心，北京坊如何才能與這裡的文化氣質、地位相匹配？
這些問題構成了我們好奇心的原點，也絕對是有關“城市更新”的一個新議題。
以“選商”代替“招商”，國際品牌的“IP再造”
來北京坊打卡的，大多被這裡獨特的品牌吸引：無印良品酒店（MUJI hotel）、星巴克臻選旗艦店、Pageone24小時書店、保利國際影城、TBH英園、吱音、北平花園、We Work聯合辦公空間（ 這裡有鈦媒體報道的WeWork空間開業新聞 ）等一批在國際、國內都享有一定知名度的品牌雲集於此，提供了絕佳的拍照素材和體驗機會。
鈦媒體瞭解到，北京坊的餐飲業態比例只佔到20%，剩下的都是“體驗式業態”，目前入駐的近50個品牌幾乎都是涉及文化藝術、設計創新、生活方式的複合類體驗式店鋪。北京坊的運營方廣安控股認為，老城老街區也需要適應新經濟形勢下的社會發展需要，植入新的理念和內容，才能吸引更多的人到這個空間裡來。這與過去大拆大建的改造方式不同，北京坊更重視保護社群原住民的生態，讓這裡更像一個社群，社群是什麼？就是對生活場景的還原。
北京坊第一任商管總經理告訴鈦媒體，
“ 北京坊提出中國式·新生活（The new Chinese art of living）的概念，就是要把這裡打造成為一個展示給世界的視窗，講述當代中國人的生活方式，它不是傳統意義上的商業街區改造。 大柵欄是北京傳統商業之源，對這樣一片舊城的復興，不但要尊重歷史文化的厚重感，同時也要傳承突破創新的精神內涵，創新現代的消費場景。”
認可上述思路，看重這一片具有特殊歷史意義的街區，成為了吸引國際大品牌們入駐的最大理由。
如何讓這些國際化品牌更好地融入北京坊？在促進與它們合作的過程中，北京坊對他們進行了“IP再造”。
星巴克甄選旗艦店就是北京坊與星巴克共同進行“IP再造”的產物之一。然而，星巴克並不是第一家在北京簽約成功的主力店。據報道，2015年11月16日北京坊召開了主力店簽約大會，一舉簽下了MUJI hotel、PAGEONE、保利國際影院、家傳等6家主力店和局氣等餐飲品牌後，星巴克與北京坊的合作仍停留在最初的想法上。
轉折點發生在2015年12月的首屆星巴克中國開發與資產大會， 星巴克中國區開發高層表示如果在開發商提供支援及其他選址條件允許的條件下，星巴克可以探討多種門店存在的可能。這無異於在星巴克內部為北京坊店打開了一條特殊通道。在這樣的背景下，許大金及其團隊特意飛到西雅圖，考察了星巴克西雅圖烘培工廠店的整體情況。在這2000多平米的工廠店內，融合了咖啡烘培、體驗和零售多種場景，這種創新精神正是北京坊和星巴克甄選旗艦店合作的基礎。
2016年4月，星巴克北區總經理到訪北京坊。5月，星巴克營運長蔡德粦親自前往北京坊溝通，在專案的整體定位，業態規劃、客群分析和合作暢想等層面進行商討，並簽署了合作備忘錄。
作為中國長江以北唯一的面積超過千平的旗艦店，北京坊星巴克既是多重體驗店，也是“創新實驗室”，咖啡甄選、茶瓦納Teavana、酒類特調店分別獨立放置在三層樓裡，得以人們在不同空間中更為專注地體驗這三種產品系列，同時滿足不同年齡段、不同文化背景的人的需求。
星巴克首要推薦品“梅露絲大街”，由櫻桃口味位元酒+冷萃咖啡+曼哈頓雞尾酒調製而成
許大金為星巴克的落成下了很大功夫。他對鈦媒體說：
"北京坊的星巴克就是一個被放大的客廳空間。桌椅擺放更靈活，客人行動沒有太多拘束感。這家店吸引了很多‘星粉’，三層空間推開桌子就能辦PARTY，那邊的調酒師就是這裡的駐唱。"
除了星巴克，MUJI hotel也嘗試把日式簡約生活理念與傳統京味融合：裝飾用到了舊街改造時留下的青磚，大堂的天花照明則像極了四合院的天井，頂層的飯堂和酒吧設計有露臺，可以依次眺望中軸線上的故宮、天安門廣場、前門城樓，確實是不常有的體驗。MUJI hotel大廳的BOOK LOUNGE，收集了大約8000本以旅程或世界生活為主題的書籍，來客隨便抄起一本，躺在MUJI暢銷的懶人沙發上，和友人聊聊天，倒也十分悠閒。
實際上，從1980年MUJI品牌誕生時，它就已經想做MUJI hotel了。北京也是MUJI hotel在中國的又一次嘗試。MUJI hotel體現的是北京坊“居住文化”的業態，它是一個“容器”，既是MUJI生活方式的體驗，也是屬地化北京人的衚衕生活。專案運營方譽都思建築諮詢公司董事長兼總經理梶原文生，本來就是一位鍾愛衚衕和四合院的設計師，他希望在酒店裡也能營造一種隨意、舒適身在衚衕的感受。
三家MUJI Hotel分別坐落於：深圳、北京、日本銀座
不是網紅“景點”，是城市“第三居所”
本意想“鬧中取靜”的北京坊現在成了一個不折不扣的網紅景點，尤其是週末及假期。
由於地處前門區域，自然會考慮到北京坊內是否也有較多的外地遊客，但答案是否定的。一些偶然從大柵欄走到北京坊的外地遊客，進進出出很是猶豫，他們說：“不知道是做什麼的，看上去有點貴。”
住在北京坊周邊的居民通常在遛彎時步行而來，他們表示：“平時這裡非常安靜，有很多新奇的玩意兒，而且影院票價比較便宜。但週末不會來，人太多了。”每逢週末，北京坊的地下及周邊500多個車庫整天都是滿的。很多人為了體驗這份新鮮感，參觀、拍照，他們說：“高大上的地方，來打個卡。”
那麼，這些人還會常來北京坊嗎？北京坊的目標群體到底是哪些人？
北京坊在開業初期，就將消費客群鎖定為中高階有文化消費需求的客群，預計單次消費為1000元左右。隨著北京坊內店鋪開店數量的增加，普通消費者數量上升，實際平均消費金額也以200-500元這個區間為主。
北京坊近期的一次調研結果顯示，在北京坊實地消費的客群中，38%的群體有超過一種業態的消費行為，大部分仍以單品類消費為主，其中更以餐飲、觀影消費居多。並且，這樣的人群大多是本地學歷較高的年輕人。另外，根據北京坊官方移動端資料顯示，每天在北京坊停留的人有2-3萬人，消費人群中，北京常住人口占了84.21%，四十歲以下佔近四成。
北京坊年齡層分佈調研資料
許大金告訴鈦媒體：
“在北京坊，希望更多的是體驗文化層面的消費，（他們）必定不是來去匆匆的過客。我們希望能夠 深度體驗的人越多越好，每個專案開始的階段都必然要經歷作為景點的階段，能夠沉澱下來的人才是我們真正的目標群體。 這些人有文化消費的情結，有所屬的‘文化圈子’’’。
原來，“洋氣”的消費品牌抓足了眼球，但真正的體驗還有更多。
北京坊的核心建築，是修繕後的北京勸業場恢復了巴洛克式建築風格，建築面積8000餘平方米，地上四層、地下一層。在內容運營上，將會引進藝術、文化、科技類展覽，開展文化講壇、先鋒劇場、品牌釋出等活動。每逢金秋9、10月，這裡就是北京國際設計周的分會場，充當著文化會客廳的重要作用，同時，這些活動多配合特色餐飲和零售消費，以線上線下融合的電商方式來呈現。
勸業場西側的國際生活廣場以社交聊天為主，地上是國際交流中心，地下是文化科技展示中心；勸業場東側是我們熟悉的文化品牌彙集區、觀影區，“太糊實雕塑小廣場”每天都有不少大柵欄本地居民在此活動；仍在修建中的南區，未來會成為創客、設計師匯聚的個性化地帶。
北京坊主題規劃佈局
再來看看行走路線。北京坊的建築設計結合了屋頂的錯落有致和空間圍合，形成了較為立體街巷結構，通過扶梯、連廊將衚衕的尺度和隨機與公共廣場充分結合，人流可以自然地分散在地面或空中街巷。
北京坊多維漫步體系
最終，漫步在其中的“文化人兒”能夠形成一條生活式的消費動線，從單點消費、順便消費轉向多點消費、主線消費。使這裡成為家庭、工作之外的“第三居所”，滿足一切高層次文化消費的需求。但考慮到北京坊經營時間不久，這樣的目標還需要時間來驗證。
不與任何商業地產對標，北京坊就是北京坊
沿中軸線向北，一東一西各坐落著王府井商圈、西單商圈，北京坊的出現無疑填補了這一類商業街區在這一核心區域南側的空白，並逐漸成為北京老城南城的一個新的活力中心。
下一個藍色港灣、南鑼鼓巷、三里屯太古裡？下一個“上海新天地”？
“北京坊就是北京坊，它是創新的、獨特的，與任何其他商業街區都不同”，許大金說，“ 北京坊承載著首都功能，它的商業生態和未來趨勢也是現在文化消費發展的必然產物。 ”
按國外購物中心類商業地產的四個發展階段，首先出現的是社群型購物中心CSC(Community Shopping Center)，這些購物中心基本上採用室內封閉形式，以購物為主要目的，後來有了廣域型購物中心RSC(Regional Shopping Center)，即shopping mall，發展至今，LSC(Lifestyle Shopping Center)——生活方式購物中心出現了。
在北京坊之前，西單大悅城、藍色港灣兩個專案也曾有許總參與其中。它們都是在購物中心類商業地產發展的節點上，最具代表性的作品。
許大金向鈦媒體介紹，“西單大悅城是將‘青年人的時尚朝聖地’作為賣點，從讓年輕人吃的新鮮，喝的新潮開始經營；而藍色港灣作為LSC類購物中心的典型代表，則代表著消費已經開始從單純的吃喝進化到遊樂觀光的全家消費”。
藍色港灣。圖片來源：視覺中國
在國內，隨著我國居民人均收入的不斷提升，消費的觀念不再僅僅停留於獲得產品本身。商業地產的操盤手們，也變著花樣的吸引人來消費並長時間逗留，從餐飲到電影院，從美體館到親子園，商場內部的功能分層越來越細化，綜合性也越來越強。
但普遍來說，從2013到2016年，大部分的購物中心普遍存在租金增長停滯明顯、運營成本高、形式雷同等問題。常被提及的原因主要包括電商的分流以及奢侈品消費的海外分流。究其根本原因，是僅有 “場地”已經無法提供足夠的價值。
從商業經營的角度來講，娛樂、服務和餐飲正在逐步擠壓商品零售的份額，體驗型業態的客流和消費增長迅速。
跨界性、新鮮感、個性化、社交感、參與性是未來此類商業形態做精細化運營的重要槓桿。購物場所已經逐漸成為社交場所，需要經營者與消費者共同創造理想的消費空間。
北京坊的經營理念實際上就是把產業、人與自然、和諧自然的結合在一起。這不僅是一種產業業態的新運營思路，也是老城區“復興”改造的全新嘗試。
許大金對於商業地產新價值的理解，是讓其成為“消費者生活和體驗的空間”。
從城市更新的角度來說，金融，文創、商業、地產、科技等多個領域正在有機地產生協同效應，更有價值的“內容”也必將服務於更有價值的空間。
廊坊頭條北，一塊寶地；北京坊，則更像是在 皇城根兒下長大的朝氣少年。
改造一片老街區，本質上是倡導一種生活方式。誰能真正讓城市精英與普通居民在同一空間裡找到屬於自己的文化樂趣？（本文首發鈦媒體，作者/叢笑）
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