70城房價小幅回撥，中國房價分化會越來越嚴重
編者按：本文來自微信公眾號 ofollow,noindex">「大鬍子說房」（ID：dahuzishuofang），作者：花滿樓 ，36氪經授權轉載
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10月20日，國家統計局釋出9月70城房價上漲指數。這次的資料相比往常，有點不一樣。首先，我們來了解一下資料：
在70個大中城市中，價格環比下跌的僅有上海、南京和泉州3個城市，上漲的城市有65個。其中，三亞領跑，環比漲幅最高達3.7%，同比漲幅達16.5%。
從環比看，4個一線城市新建商品住宅銷售價格由上月上漲0.3%轉為下降0.1%，其中：上海和深圳分別下降0.1%和0.2%，北京持平，廣州上漲0.4%；
二手住宅銷售價格由上月持平轉為下降0.1%，其中：北京和上海均下降0.2%，深圳持平，廣州上漲0.2%。
31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲1.1%和0.8%，漲幅比上月分別回落0.2和0.5個百分點。
35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲0.9%和0.8%，漲幅比上月分別回落1.1和0.6個百分點。
其實我想大家應該會覺得蠻奇怪，9月一手房不是大幅降價銷售，二手房不是到處都是筍盤撿漏嗎？怎麼資料還是漲的呢？或者是跌的不多。
首先要和大家說明的一點，從價格到網籤，都有限價限簽在管著呢。
所以房價資料體現出來的是政策指導價，以及本月的成交資料，而不是真實的資料。
在這種強監管之下，市場是扭曲的、房價是扭曲的、供需是扭曲的、成交資料是扭曲的，一切都是扭曲的。
雖然房價有限價、有回撥，但是真實中的價格會比你看到的資料高得多。
舉個例子來說說房價資料裡面的貓膩有多重，廣州不論主城區還是郊區，一直都是執行雙合同，一般都要給到5成首付左右，而在廣州全市調高限價，取消雙合同之後，廣州的城鄉結合部南沙、增城、花都的備案價都將調高1-1.5萬/㎡左右，所以廣州10月的資料就會體現廣州暴漲了一倍多，你說這樣被市場嚴重扭曲的資料，如何相信？
10月廣州的房價一個月暴漲1倍多，整個城市的均價，至少上升20%左右，這件事，甚至都值得載入史冊。
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從上表中，我們還可以看出二三線城市的房價很扎眼。
二三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別上漲9.6%和9.1%，漲幅比去年同月分別擴大4.0和1.2個百分點；前三季度平均，同比分別上漲6.4%和7.0%，漲幅比去年同期分別回落4.1和1.1個百分點。
二三線城市二手住宅銷售價格分別上漲7.3%和7.2%，漲幅比去年同月分別擴大1.6和1.3個百分點；前三季度平均，同比分別上漲5.1%和5.2%，漲幅比去年同期分別回落3.8和0.2個百分點。
☉9月最火的二線城市當屬廈門，雖然廈門島內老破小、島外豪宅在降價，但是體現在新房上還算平緩，僅僅是同比上漲0.5%，而二手房價格環比下跌了0.3%，同比下降4.9%。
廈門的降價，主要體現為開發商的讓利折扣，根據全款、五成首付、三成首付，分別會有不同的折扣，還有不少專案之前是賣高檔精裝修，現在不少都是賣毛坯，且不捆綁，只為快速出貨。
不少專案原本是精裝修房價，現在變成毛坯，價格確實也會有所調整。
☉其中，海口、西安同比漲比漲幅領跑，分別為6.2%、2.8%領跑，分別為21.7%、20%。
今年上半年的當紅炸子雞——海南，因為限購升級，房價也被澆了一下冷水，6.2%，已經是海南今年以來相對較平緩的數字了。
西安的熱度延續至今，主要是因為近期都在加推新盤，之前鬧房荒搖號買不到的購房開始跑步入市，尤其是價效比高的剛需房源，更是受市場喜愛。
雖然資料體現出來的基本情況是房價還在上漲，但是很明顯的是，整體的漲勢已經控制，房價目前就是在擠泡沫回撥，等到這一波回撥結束，市場又將重新企穩。
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雖然不同的城市不一樣，但毫無疑問，一線城市經過長達一年的調整，價格已經跌無可跌，非常紮實，基本已經回撥到谷底位置，尤其是深圳，在這一波上漲中最早被摁住打壓，基本上是延續著3年前的價格維持不變。
而二線城市開始出現分化。
杭州南京蘇州廈門成都鄭州西安，基本都是在回撥，但是回撥各城市回撥幅度不一，各片區回撥幅度不一。
二線城市雖然限價，但是並非所有城市都是一二手房倒掛嚴重。
以前大家都趕著落戶去搖一套限價房，但是倒掛嚴重的城市就那麼幾個：杭州、武漢、成都、西安，隨隨便便就是4000元左右的價差，而像蘇州、南京、鄭州這些城市的倒掛是相對較弱的。
而且這些城市的行情週期短，也不像成都不斷有新的調控助漲。所以這些城市的新房限價基本就是市場認可的價值。
所以一二手倒掛不嚴重且牛市較短的城市，回撥得比較少。
二線城市可以統一分為四環內和四環外市場，四環內的新房經過一輪掃蕩，本就所剩無幾，地段好配套完善，且房源稀缺，基本價格都是很夯實的。
而你會說，四環外的遠郊跌了，這也是不爭的事實。遠郊這個位置就決定了它不紮實。
1.遠郊供過於求的新房市場，沒有二手房市場，而且未來的供應量基本也都很大。
2.炒新城的概念需要擠泡沫。在樓市火熱時期，即使供過於求、供應量大，但是大家都會被概念所吸引：新城建設**產業園、要修**條地鐵、要引進**省一級小學分校、省一級中學分校...
而在樓市下行時期，大家考慮的就是產業園招商進度緩慢或者是質量不高，地鐵修建緩慢或停滯、說好的名校分校樓都沒有建好，學區配套跟進緩慢，而且本部老師也沒有過來教，所以四環外的價格跌拉低均價也是很正常的事情。
而大家最奇怪的可能莫過於：為什麼三四線城市還在漲？
上週，我們去廈門考察的時候，順便去了一趟漳州，我覺得漳州很適合作為三線城市還在漲的濃縮。
漳州可以說是個妖孽城市，我們走遍了漳州的售樓處，售樓處空蕩蕩的，基本沒有人看房，而且不少開發商為了回款，都是在在做降價，原本18000，現在降到15000，如果你選低樓層、全款，價格甚至可以是13000。
所以，真實的三四線城市是價格已經在降，但是在資料上沒有反饋出來，這是資訊滯後所呈現出的效果。
想想這輪三四線城市的上漲，最根本的原因是棚改推動，巨量的熱錢遇上龐大的庫存，量價直上。
而更為直接的是炒概念，例如，我們看的一個漳州港的專案，它身上加持的概念有：一線海景房、可望全城唯一高爾夫莊園、可入讀廈大分校附小、旅遊城市，可做託管...是不是聽得你都心動了？
而真實的市場是，銷售自己都說主要是投資客在買，現在已經沒有以前那麼火熱，而且空置很嚴重，晚上21：00走在路上，基本沒有什麼車。這就是真實的三四線城市的情況，雖然資料是漲，但是量價齊縮，市場轉冷。
房價回撥的板塊輪動絕對是成立的，只是三四線城市沒有二手房市場對標，所以必須得去售樓處看真實的成交價格，不能盯著資料看。
如果現在還不趕緊置換三四線城市的房子，相當於就是要做本輪迴調的炮灰了，一旦資料預警，回撥開啟，三四線城市絕對是一片哀嚎。
所以，強烈建議，在差價剛剛拉近又沒有拉開的時候，趕緊提早套現轉移資產。
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這份70城房價資料雖然有種種問題，但也是個好東西，起碼它告訴了你現在這個膠著分裂的市場，未來會回撥多久，回撥多少，都是未知數！
回撥才剛剛開始，政策強壓、市場分化，每個城市都有其獨特的市場，其未來的房價格局和城市基礎、供需大勢、居民的購買力、房價預期都有密切的關係，未來的中國房價地圖，一定是一個分化嚴重、差異強烈的格局。