資金壓力劇增，地產CFO們的“離職潮”
據不完全統計，今年以來已有近10家房企更換了CFO，這其中包括中樑地產、佳兆業、SOHO中國、陽光100、泰禾集團等。
樓市降溫的連鎖反應正在推倒一塊塊的多米諾骨牌，在“找錢”與“償債”的雙重壓力之下，地產企業的財務官們如坐鍼氈。
近日，正榮地產財務總監談銘恆正式辭職，繼任者是原新城控股的執行董事、副總裁兼授權代表陳偉健，後者入職正榮地產的時間不過三個月。
正榮地產並非今年唯一更換財務總監的房企，據時代財經不完全統計，今年以來已有近10家房企更換了CFO，這其中包括中樑地產、佳兆業、SOHO中國、陽光100、泰禾集團等。
陽光城執行副總裁吳建斌向時代財經表示，房企更換CFO的頻次變高一方面和融資緊張有一定關係，另一方面也說明房企意識到了CFO的重要性，肯高價挖人。
CFO離職潮
談銘恆此前為景瑞控股的首席財務官，他在2015年8月加入正榮地產，是輔佐正榮地產上市的功臣之一。而他的離任在幾個月前或許就埋下了伏筆，接替談銘恆出任財務總監的是原新城控股的執行董事、副總裁陳偉健，他在今年8月加入正榮地產。
有訊息稱，談銘恆在陳偉健加入後基本就處於“架空”狀態，目前負責正榮地產海外發債和融資都是陳偉健。陳偉健在財務領域的經驗豐富，在新城控股任職期間，陳偉健主要負責監督財務管理及資本市場相關事宜，幫助新城控股完成了“B股轉A股”，成為全國首家“B股轉A股”企業，同時還拓展了定增、公司債、美元債等多個融資渠道。
儘管正榮地產並未對外說明更換CFO的原因，但業內普遍認為是來自融資及降負債方面的壓力。正榮地產中期報告顯示，其上半年的淨負債率為171.8%，這一數字依然居於高位，且離“年內負債率控制在100%以內的目標”有不小的差距。同時，正榮地產一年內到期的債務達262.6億元。
同樣備受高負債困擾的還有佳兆業，截至6月31日，佳兆業的淨負債率雖然比去年底下降了約42個百分點，但仍達258%。佳兆業也將降負債作為今年工作的重點，其在5月份委任了新的CFO劉富強，劉豐富的金融背景或許是佳兆業看重的。
而這兩年更換CFO頻率最高的房企要算剛剛遞交了上市申請材料的中樑地產。去年底，遊德鋒辭去中樑地產CFO，轉投眾安房產，接替其位置是原泰禾集團首席財務官羅俊。不過，羅俊在中樑也僅僅待了不到半年，今年5月其加入了中南置地。
據時代財經瞭解，中樑地產現任CFO為凌新宇，他在2010年就加入了中樑。中樑頻繁地變更CFO正是發生在上市前夕，一般情況下，財務官的更換更多是來自資金的困難和問題，無法滿足企業快速擴張、高週轉、風險管控、負債管理等的需求。中樑地產招股書顯示，其2017年底的淨資產負債率為339.5%，最高時甚至達到了1790%，而今年上半年，其負債率已經降至44.6%。
除了高負債壓力外，也有一些中小型企業更換CFO與公司戰略轉型相關。早在今年1月，以商業街區運營商定位陽光100宣佈首席財務官徐聯義辭任，他擔任這一職務的時間還不到一年，“空降兵”陳勝傑獲委任為新的首席財務官。
徐聯義之前的擔任該職務的是周志明，其在該崗位上也沒能堅持一年。而公開資料顯示，前十月陽光100的合約銷售額僅有78.05億元，僅完成全年目標的44.6%。業內普遍認為，陽光100正在經歷轉型期的陣痛，找到了解公司戰略且適合的首席財務官確實很難。
一位資深地產獵頭對時代財經表示，今年更換CFO的房企數量確實比去年更多，這與逐漸轉冷的樓市以及房企資金壓力大密切相關，當前房企需要具備更強融資能力的CFO。深圳市房地產中介協會發展研究總監徐楓認為，根據各房企對行業理解不同，其對CFO的能力需求也有有些差異，譬如快速週轉、新型金融工具的應用或對城市更新等大方向的配合度。
資金壓力劇增
“事實上，不僅是CFO，今年一些房企高層的變動也很大，這主要是兩個原因導致的，一是嚴厲樓市調控政策下，樓市降溫，商品房銷售困難，房企回款困難，對融資提出了更高的要求；二是在金融去槓桿的背景下，房企融資困難，這給CFO或其他職業經理人的壓力都是非常大的。”深圳市房地產研究中心高階研究員李宇嘉指出。
2018年是房地產調控政策出臺次數較多的一年，各地樓市政策力度從執行情況看，已經最嚴格。中原地產研究中心統計資料顯示，年內疊加10月份的24次樓市調控，房地產合計調控次數高達410次，同比上漲超過80%。
今年從“土地流拍”到“開發商打折促銷”，樓市轉涼已是不爭的事實。10月國家統計局公佈的70大城市房價顯示，多達14個熱點城市的二手房價格出現了下調，其中廈門下調最多達到了0.9%。另外，深圳、杭州、上海、廣州、北京等房價最熱點城市二手房價格均出現了環比下調。
徐楓指出，2016年底開始整個房地產行業就進入了調整週期，這個週期至少要持續三年左右，“我認為現在市場的走勢會繼續向下調整的。”而一位深圳鏈家的房產中介告訴時代財經，儘管新房均價還是比較穩定，但是成交量有所下跌，市場的觀望情緒比較濃。
樓市降溫的背景下，即使是龍頭房企也出現明顯的降速。今年1-10月，萬科銷售金額同比增長12%，而去年同期增速為39%；中國恆大銷售金額同比漲18.7%，去年同期增速為33.4%；碧桂園銷售金額增速為34.9%，而去年同期高達78.5%。
克而瑞研究中心資料顯示，10月百強房企單月業績較9月環比降低10.5%，銷售減速較為明顯。而與去年同期相比，百強房企單月業績的同比增速自三季度以來也持續放緩，從7月58.1%的高位回落至10月的26.1%。
一方面銷售放緩導致回款速度減慢，另一方面房企融資渠道縮緊將進一步增加房企的資金壓力。三季度以來，房企融資主要集中在海外發債，而且利率已經不斷提高，眾多房企的境內公司債則紛紛被中止或終止。銀信仍是房企融資的主要通道，但今年以來這一渠道也在持續放緩中。
更殘酷的現實是，龍頭房企融資規模佔比快速提升，中小型房企面臨著更加嚴峻的融資環境。東方證券研報顯示，2018年上半年，龍頭房企的融資規模佔比達34%，同比去年大幅增長100%，而中小房企佔比由83%下降至66%。
吳建斌對時代財經透露，今年以來金融機構在借貸和放款上對房企有了更嚴格的要求，不僅要求企業有良好的戰略目標和管治能力，還要求其在行業內有較高的銷售規模排名。此外，企業更要有實實在在的土地、商業資產、應收款和償還債務的能力。
在融資收緊的同時，房企也面臨著償債的高峰期。天風證券的資料顯示，2018年下半年，房企債券到期金額1052億元，考慮進入回售期的債券按照50%本金償還進入回售期債券，下半年房企債券到期金額就高達2542億元，高於2018年上半年到期償還的851.3億元。
中信建投研報資料則顯示，房企在2018年所面臨的償債壓力將達到5683億，2019年高達7844億，2020年將依然維持在6210億的高位，2021年進一步上升至7327億，直到2022年後房企償債壓力才開始有所緩和。協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝則預測，未來兩三年是中國上市房企債務違約的高潮點。