三季度全國重點城市成交全面回落，買賣雙方信心不足
編者按：本文來自微信公眾號 ofollow,noindex">「 現領觀察」（ID：xiaoershuyouhui） ，作者： 貝殼研究院 ，36氪經授權轉載
2018年以來全國二手房市場經歷了先升溫後降溫的變化過程。三季度全國重點城市二手房成交比二季度普遍回落，均價趨穩或下跌，買賣雙方市場信心不足，價格上漲預期鬆動。住房貸款利率保持在高位，市場需求受到抑制。預計四季度及明年二手房市場形勢將延續低迷態勢，且會向新房和土地市場傳導，進而導致房地產投資下行。
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重點城市市場溫度普降，市場信心不足
（一）成交普遍回落，均價下跌或趨穩
三季度，貝殼研究院監測重點11城二手房市場的交易量比二季度明顯降溫，11城總體成交量比二季度下滑33%，比去年同期下降約10%，成交絕對量略高於2017年二季度低谷時期水平。前三季度重點城市經歷了先升溫後降溫的過程，一、二季度成交環比分別增加11%和23%。在部分城市調控加碼和信貸繼續收緊的情況下，三季度市場重回降溫通道。
從成交來看，三季度重點11城成交環比全面回落。具體來看，三季度青島及深圳受2018年調控加碼影響，成交環比分別下滑62%及42%，降幅較大，其中青島成交量連續6個月環比下滑；杭州成交量連續5個月環比下滑，三季度成交環比下滑59%，降幅居11城次位；天津、北京兩城在二季度市場反彈的基礎上高位回落，降幅分別為56%和35%。
從成交均價來看，三季度重點城市均價環比下跌或趨穩。11城中有7城均價環比下跌，4城均價環比上漲，漲幅均在3%以內。均價下跌的城市中，成都、青島兩城在調控加碼影響下跌幅分別為8%和6%，跌幅居11城前兩位，其中青島均價已連續4個月環比下跌；上海均價環比下跌5.6%，自去年5月以來上海二手房均價下跌期已持續17個月。均價上漲的城市中，杭州、北京環比漲幅分別為2.3%和1.6%，漲幅比一季度明顯收窄。
從更大範圍來看，全國100個重點城市中，6月以來二手房掛牌價下跌的城市數量呈現增加趨勢。
（二）房源端信心不足，客源端入市積極性低
業主掛牌量開始下滑，已入市業主預期鬆動，掛牌價趨穩，調漲佔比下滑。從業主掛牌行為來看，三季度有4城新增掛牌房源量環比增速明顯收窄，其餘7城掛牌量環比減少。新入市的房源掛牌均價環比漲幅較為溫和。從調價情況看，三季度調漲房源佔比普遍回落，青島及杭州等城回落明顯。
重點11城三季度新增帶看量仍處在下行趨勢中。青島、杭州新增帶看環比分別下滑36%和32%，絕對水平降至2017年以來低位。一方面年中市場需求顯現疲態有所回落，另一方面購房者觀望情緒加重導致入市積極性降低。
市場成交節奏繼續放緩。三季度11城成交週期比二季度均有延長，有6城購房者成交週期是自2017年以來的歷史最大值。
（三）房貸利率走高，購房交易槓桿下降
7-8月重點城市個人購房按揭貸款利率處於2016年以來歷史高位，受利率走高影響購房交易槓桿下降。以北京為例，貸款成數及貸款成交佔比較前期有明顯下降，北京二手房交易中平均貸款成數降至2017年以來低位，7-8月貸款成交佔比明顯下滑。受公積金貸款政策調整影響，預計9月貸款成交佔比有進一步明顯下滑。
預計四季度重點城市二手房市場難有起色
從二手房新增帶看量表徵的潛在需求來分析，三季度多城新增帶看量在低位趨穩，年末可能會出現季節性翹尾。但同時市場的下行壓力相對於上行動力更大，調控依舊高壓，金融機構資金成本依舊較高，首套購房群體購房難度增加，中間改善性換房需求得不到滿足，投資投機性需求在房價波動下逐漸退出市場。在房地產稅、國家巨集觀經濟環境等諸多不確定性的影響下，市場預期鬆動，信心弱化，預計四季度及明年市場難有起色。
二手房市場需求的疲弱會在不同市場與不同城市之間傳導。在之前的上行週期，不同市場、不同城市輪動上漲來自於換房市場的聯動效應，現在這一聯動效應開始發揮反向的作用。
（1）新房與二手房的換房鏈條受阻，兩個市場同步下行。上一輪上升週期主要是由改善性換房需求釋放形成，二手房換新房是大城市的通常路徑。在二手房市場成交量下降時，新房市場需求也會不足。在換房難度加大的下行市場中，高性價比“限競房”的去化並不及預期，庫存也在持續走高。
（2）全國跨區域換房的鏈條斷裂，不同城市同步降溫。一線城市市場的持續低迷會減少需求外溢，加上嚴厲的限購，周邊城市的市場會回到自身人口需求的基本面軌道，難以上升。隨著棚改貨幣化有序退出，三四線城市向上級城市換房的動力也因“失血”而減緩。三四線城市市場的降溫使得城市間的換房難以持續。
受此影響，我們預計明年房地產市場比較悲觀，將可能出現：
（1）新房二手房總體成交量下降；
（2）重點城市房價趨於平穩或小幅下跌，三四線城市房價下跌；
（3）房地產開發投資增速明顯回落，不排除下降；
（4）部分負債較高的開發商出現資金斷裂風險；
（5）地方政府因土地流拍而出現財政收入緊張或融資能力減弱的風險；
（6）貨幣派生能力因房貸減少而下降，造成貨幣供應減少；
（7）居民財富可能因房價下跌而出現縮水。