550天后，有些商住急了
“60 萬全款北京置業”
“地鐵步行 5 分鐘”
“望京、酒仙橋、機場二高，上班族的福利”…...
這幾天，小劉的朋友圈被我愛我家的中介大哥刷了屏。手裡有點存款，又沒有購房資格的他動了心。經過報備資訊、提前預約、專人帶路，小劉在事先不知道案名的情況下，來到這個神祕專案的售樓處......
灰磚白牆、塑料桌椅，沒有任何宣傳資料和廣告語，只有簡單的區點陣圖、沙盤和證照公示區，很難相信這是一處正兒八經的營銷中心。但就是在這裡，據說開盤 20 天就賣掉了 400 多套毛坯商住，現在的房源所剩不多了。
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“商住不是隻有企業才能買嗎？”懷著這樣的疑問，小劉點開了其中一位中介小哥的頭像。沒聊幾句，一張專案資訊表就被扔了過來。
(中介提供的資訊表中特意將案名打上了馬賽克）
“你要買還不簡單”，中介大哥信誓旦旦地介紹，“只要出大概一萬塊的手續費，開發商幫你註冊公司，只需要出面去銀行辦一次手續就解決了”。準確的來說， 買房簽訂的並不是購房合同，而是《股權轉讓意向書》，以股權轉讓的方式把房子放在公司名下，該套房就作為公司資產成了業主自己的房子。
雖然專案資訊給的爽快，但中介大哥既不說案名，也不給定位，只說需要登記報備，“ 我們得預約，需要專人給您帶過去，不然您找不到。 ”
在提供了姓名和聯絡方式之後，小劉在我愛我家中介的帶領下，才終於一睹這個專案的「真容」——旭輝空港七號（案名為凱盛時代）。
02
從南法信地鐵站 C 口出來一直往南走，小劉路過了在建的工地和富麗堂皇的營銷中心，一直繞到旭輝 26 街區一棟紅樓的 2 層平臺上，才在一間毛坯房內看到了一點「營銷中心」的樣子，十幾個銷售坐在屋子裡，不斷有新的中間人帶客進來。“開盤 20 天，我們賣了 400 多套了！”
“當年旭輝 26 街區單價可是破 4 萬的，現在只要 2 萬多 ”，中介大哥一邊強調開發商著急回籠資金，一邊帶著小劉看了 25㎡ 、 38㎡ 和 55㎡ 的 LOFT 樣板間，價格在 69 萬到 135 萬不等。“ 我們是明年 10 月份毛坯交付，到時候你自己做隔斷裝修，想隔多高隔多高。 ”
空港七號這次只推出了 17 號和 18 號樓，每棟樓都是 8 層高，每層得有 40 戶共用 3 個電梯。每層的走廊也就不到 2 米高，因為房間太多太複雜，來了好幾次的中介大哥也都在裡面迷了路。
跟著中介大哥轉了一圈，看完 「樣板間」的小劉依舊是滿肚子疑問，到底公司怎麼註冊？這樣買房要交多少稅？之後轉手怎麼辦？坐在簡陋的「營銷中心」裡，中介和銷售兩方人馬一起給小劉算起了帳——
除了房款外，小劉還得承擔四項費用：
第一，註冊公司的費用，最低一萬元左右，一次性交清；第二， 2400 元一年的記賬費，需要開發商幫忙出具公司賬目；第三，每年按照 30元 /㎡繳納的土地稅；第四，以公司名義持有房產每年還需要交房產稅，可有兩種操作方式，按照租賃合同的途徑， 28 ㎡ 每年需要 2000 多元。
一聽每年還得多交錢，不少客戶打起了退堂鼓。銷售為了打消大家的顧慮，甚至提供了出租地址的服務。“咱們這是商住兩用，你可以把地址租給別人註冊公司”，照銷售的說法，這一項收入完全可以抵掉每年多交的稅費，“順義這邊的市價是 8000 元到 10000 元，幾項抵消還能有剩餘”。這一項業務也有「專人」操作。
03
其實早在 2015 年，旭輝就把南法信這個專案拿到了手裡，當年商住市場還是一片火熱，這個專案曾經也被寄予厚望。當年旭輝 26 街區的單價也曾經破 4 萬，從網簽到交房，正好經歷了最動盪的商住限購時期，曾經甚至也經歷了不小的維權風波，工程一度隨著商住市場陷入冰凍。
在 326 政策實施的前兩年，想要實現彎道超車、快速進入北京主流市場的旭輝，通過一系列土地抄底動作，拿下體量不小的土地資源，這些土地儲備中以商辦用地居多。除了旭輝 26 街區/空港七號這個專案，旭輝獲得的大興黃村、龐各莊、房山區拱辰街道專案、豐臺區莊維商辦等都是商業用地。
旭輝也確實從商辦市場撈上了金子。2016 年，旭輝集團的合同銷售金額 530 億元，同比增長 75% 。其中，僅北京一城就貢獻了超過百億的銷售額，並首次進入北京市住建委公佈的商品房銷售額排行榜前十名，位居第七位。這一統計口徑包含了商品房、商辦、自住房。
但當年瘋狂儲存商辦地塊的旭輝未曾想到，自己也會一腳踏空，遭遇商住限購政策。 2017 年，北京區域全年銷售額直接砍半， 50 億的業績只佔全國業績的 4.9% 。2018 年上半年，北京區域的銷售額只有 3 個億，佔比 0.5% ，排名倒數第四。
事實上，不光是商住專案，旭輝在京的住宅專案也走的並不順利。就在這幾天，北京旭輝城的均價從原來的 3.8 萬 /㎡ 降到了 3.4 萬 /㎡ ，在回籠資金的壓力之下，降價似乎是唯一的選擇。
04
自從 3·26 北京全面叫停「商改住」以來，「商住」一詞就成了北京樓市的一個禁忌。限購一年時間裡，北京商住的價格出現了 30％ 以上的跌幅，而成交量跌幅更是高達 90％ ，幾乎成了「 一潭死水 」。
然而，易居研究院智庫中心檢測的資料顯示，以往一直是零成交的北京酒店式公寓市場，從今年 6 月份開始，出現了小規模的成交。從 6 月份首次出現成交記錄開始，到8月份一共成交 7409 ㎡ ，且 6 月份以來的成交均價已經突破近三年來的記錄，接近 60000 元 /㎡ 。商住的這一潭死水，貌似有了盤活的跡象。
根據北京土地資料顯示， 2016 年和 2017 年兩年，北京又新增商辦存量至少 500 萬平米，而且有不少還是自持型商辦。供應持續加大的同時，商辦存量的去化確是緩慢前行。
房山、通州、順義等區域都是商辦存量的集中地。沿著通州區運河走一遭，兩岸矗立著的盡是高聳林立的商辦大廈。在 8 月份成交的酒店式公寓中，萬科·大都匯濱江、合景中心、世界僑商中心三個專案均位於通州運河 CBD 中心。除此之外，復地中心、成大中心等多個專案也都雲集於此。
“ 按理來說，以公司名義購買商住房並不違規，政策只是禁止個人購房商住房，但對交易的企業資質並未明確”，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析，“但是需要強調一點， 這類房子是不能烘托其居住屬性的”。
但就在上個月，因為違反商辦限購政策，大興華遠商業和通州復地中心相繼被暫停網籤，而這兩個專案僅僅是 326 政策實施以來，因違規被處罰的商辦專案的一小部分。
保利、綠地、旭輝這些當年重倉商辦的開發商，前腳還在火熱的商住市場收錢，後腳就被突來的政策打了措手不及，大筆的資金被摁在了專案上。「明知山有虎，偏向虎山行」是魯莽，也是無奈。
在冰凍了 550 天之後，哪怕是這些大開發商也頂不住趨緊的現金流壓力，一邊和中介平臺合作導流，一邊拉起代辦公司、代繳費用的產業鏈，千方百計地給自己回回暖。