氪記 2018 | 房產，從買到租打破邊界
文 | 小崗村村長 Jamie 可欣
編輯 | 苑伶 李洋
2018年，房產市場像汽車業一樣面臨巨大挑戰——增量見頂，必須要依靠創新破局。在嚴厲的去槓桿及調控政策下，加之資產泡沫問題，房產交易遇冷，這間接影響了上下游產業。
然而，就像汽車業的未來在於出行，人們對居住本身的需求並沒有減弱。相反，新一代消費人群催生了住宿行業的消費升級，當前市場缺乏品質化、個性化住宿產品，讓巨大機會顯露。
這一年，我們看到，從居住到辦公，從長租到短租，屋檐下的場景交錯，物理空間的界限正逐漸模糊。
本文將討論以下關鍵點：
1、風口浪尖上的長租市場，租房平臺之爭也在升級
2、託管模式的城市精品民宿受到追捧，長短租邊界正消失
3、酒店市場：衝出黑馬，整體走向“橄欖型”
4、新房沒那麼遭，二手房也有新機會
5、家裝市場逆勢上揚，智慧化正推動新藍海
6、聯合辦公：行業整合之年，頭部效應明顯
一、長租市場
1、風口浪尖上的長租公寓
對於租賃市場來說，2018年是不平靜的一年。一方面國家鼓勵租售並舉，出臺多項政策推動租房市場發展；另一方面，行業新勢力長租公寓風波不斷，爆雷、租金貸、甲醛等負面事件，讓這個“風口上”的行業迅速冷卻下來。
長租公寓以標準化產品和管家式服務見長，近年來吸引了大量玩家入場。《58集團2018一季度住房租賃市場報告》顯示，截至2018年3月，全國範圍內各類長租公寓品牌達1200多家。但公寓方僅靠租金差利潤微薄，其想象力在於規模化。競爭不斷激烈，公寓們逐漸把租金貸作為規模擴張的重要手段。
租金貸的模式是指，租客以個人信用向第三方金融機構或銀行貸款，機構一次性把一年的租金打給公寓方，租客就能租金月付，每個月繳納給機構的租金相當於還貸。這種模式下，公寓每拿一間房，收回的一年租金可以支撐其繼續拓展3間房。不少公寓把現金流當成利潤，開始了泡沫式擴張。脆弱生態中，崩潰一觸即發。
在多家公寓倒閉之後，租金貸被叫停，中小公寓失去了本就有限的融資手段，維持運營更加困難。優客逸家創始人劉翔判斷，公寓方必須依賴新的資金做規模化，這將促使行業的人、房、錢進一步分離。
“2019年，行業會從1.0的包租模式逐步進入2.0的託管模式。”他認為，由於行業泡沫，過去業主滿足於高價包租，但在經歷過市場教育之後風險厭惡，寧願選擇透明的分賬模式——房東負責房源，公寓負責運營，投資方負責資金，三方一起分享收益。
對公寓方來說，託管模式下收入水平雖然下降，但淨利潤不一定低，而且可以擺脫過去短貸長投的壓力；在房源端，除了個人業主，還有近兩年陸續進場的開發商和國有住房租賃公司，他們不具備專業的管理運營能力，也是非常重要的供給方。
在資金層面，過去活躍的股權投資機構現在更傾向於中後期專案，2018年獲得高額融資的多為區域頭部玩家。但國家仍鼓勵銀行和保險業的資金進入租賃市場，市場也出現了多家地產和基金共同成立的長租公寓投資平臺。此外，還有門檻更高的長租公寓資產證券化產品，包括租金收益權ABS模式和類REITs模式。
旭輝領寓CEO張愛華認為，長租公寓屬於資產和資源雙密集的產業，無論輕重發展，都需要利用好金融工具。資產證券化是解決長租公寓資金運作層面的一劑良藥，但能否用資產證券化助力發展，還取決於企業自身的金融運作能力和以住為入口的空間運營服務能力。
“金融做得太早了，風控要靠大資料積累，基礎設施還沒建立起來，甚至沒有做到線上化。”寓小二創始人黃冠文認為，租房必須線上完成交易閉環，但目前大部分還線上下，在此基礎上的金融應用要在明年下半年甚至後年才會有機會。
蘑菇租房已完成租房的全流程線上交易閉環。聯合創始人龍東平告訴36氪，目前蘑菇租房與網商銀行合作，針對信用情況較好的公寓推出了信用租的產品，額度最高100萬。他認為，SaaS系統涉及公寓方的所有經營管理行為，能掌握流水情況，這是做風控的前提。
不過可以預見，在形成新的行業規則之前，行業洗牌仍會繼續。中小公寓倒閉的事件還會發生，市場資源將會更加聚焦到頭部企業，行業的整合者有望出現。劉翔表示，是否收購中小公寓方取決於公司的發展階段，但他認為，明年2季度將會是低價收入資產的好時機。
2、租房平臺競爭升級
而對流量平臺來說，今年最大的攪局者是貝殼找房。依託鏈家多年積累的資源和優勢，加上重金投入廣告，貝殼找房迅速跑出成為不可小覷的玩家，但同時也面臨著高成本獲客的模式是否可持續的問題。
從目前來看，58仍佔據半壁江山。看中58獲客不夠精準的硬傷，玩家們前仆後繼想要分食一部分蛋糕。今年，京東、美團等大流量平臺紛紛進入租房市場，海爾孵化了海鏈租房，百合佳緣孵化了合租趣，還有大大小小的創業公司從各自細分的角度切入。
中國租房市場體量巨大，未來應該是多種模式並存的格局。住房租賃有萬億規模，橫向縱向都具有很強的延展性，同時行業高度分散，使用者痛點明顯。加上政策推動，這個行業存在巨大的機會，仍會持續吸引玩家們入局。
二、短租市場
1、供給仍是最大命題
作為房地產轉型模式的另一個代表，2018年城市民宿的發展依然火熱。政策鼓勵租售並舉，讓閒置房源產生經營價值，而相比長租，短租是有更高經濟價值的形式。另一方面，線下體驗發生變革，消費升級催生了非標住宿的火熱。
城市民宿的優勢在於個性化體驗，可滿足多人出行場景，相比同價位的酒店具有更高性價比。不過目前城市民宿佔整個住宿市場的比例非常小，行業面臨的最大問題在於優質供給和需求的不匹配。
木鳥短租創始人兼CEO黃越告訴36氪，2018年平臺經歷了幾次爆倉，在五一、十一等重要節假日，很多使用者訂不到房。縱觀國內供給市場，穩定的優質短租房源只有20-30萬套，雖然木鳥短租已幾乎全部納入平臺，但和全國酒店房間數相比，也只是酒店行業在上個世紀90年代的數量級。對標歐洲、美國38%的共享房源佔比，國內的發展潛力還很大。他判斷，由於供需不平衡，2019年供給端還會以50-80%的速度增長。
受限於線下優質房源的發展速度，平臺也更加重視供給端的建設。木鳥短租從去年開始推出了對應四星級酒店標準的四木房源，從今年的資料來看，四木房源數量增長了3.5倍，使用者對四木房源的選擇率是一般房源的3倍以上。
2、託管模式的城市精品民宿受到追捧
在優質供給不足的情況下，誕生了多家以託管模式切入行業的城市精品民宿品牌，比如在今年年初快速完成兩輪億級融資的路客、Airbnb 戰略投資的城宿、攜程和途家投資的有家民宿、大象民宿等。
過去半年，城宿的業務量增長了5倍。城宿創始人譚勝虎表示，2017-2019年是共享住宿的品質年和規範年，現在以託管形式進入市場的玩家大大小小有上百家，但房源數量在千間以上的並不多。他判斷，在1年半之後，供給端的品牌格局將基本形成，頭部品牌會做適度整合。
有趣的是，同樣對住宿產品做標準化、品牌化，但長租公寓經歷了從包租到託管的發展，而民宿從一開始就是以託管為主流形式快速發展的。上文討論到，由於行業泡沫，過去長租公寓的業主滿足於高價包租，而公寓方為了爭搶規模顧不上盈利，也不能給房東、投資方、帶來穩定的投資回報。
蘇同民在建立路客之前曾任鉑濤集團高階副總裁、簡約生活事業群總裁，7天酒店事業部CEO，他認為，相比加盟模式，直營模式更容易做出規模，運營難度也比較低，但很容易導致內部服務水平下降、產品競爭力不足，7天酒店的加盟店就比直營店經營得好。加盟模式要求更高，加盟商往往倒逼運營方必須在內部做投入，必須提高運營效率保證盈利，這更有利於公司良性的發展。
“2018年迎來了民宿行業發展的拐點，不過目前仍在拐點處。”蘇同民介紹，“據我們瞭解，airbnb和途家的訂單量都有大規模增長，OTA平臺也都開闢了民宿頻道，對城市民宿更加重視。2018年路客的房源數量翻了5倍，在產品端更加細化，推出了行政會所、商務精選房等產品，以滿足更多商旅人群的需求。並且管家從兼職改為全職，成立了專業培訓管家的路客學院及7*24小時客服中心，以不計成本的狀態在服務上做持續投入。”
大象民宿創始人張士傑認為，除了數量上的不足，行業更大的問題是產品、服務和運營標準的不足，如果沒有解決產品設計及運營一體化的問題，快速規模化對行業來說反而會產生負面影響。目前大象民宿簽約房源數量為3000多間，打磨產品、提升服務體驗是他認為當前最重要的任務。
3、打破長短租邊界
長短租結合是行業的另一個趨勢。城家公寓是最早踐行長短租結合的品牌之一，他們把介於Night（過夜）和Live（生活）之間的需求稱之為“Stay”，一方面在集中式長租公寓之外，也推出了短租業務“城市精選公寓”；更重要也更難實現的是，打破住宿的邊界，相同房源在不同的時間呈現為不同的產品狀態，最直接的例子就是把空置的長租房源先用於短租，提高入住率。
城家公寓總經理蔣衛東告訴36氪，要真正實現長短租是一個非常大的挑戰。長租公寓作為非標準化產品，與短租結合後，運營管理的難度極大增加，這不僅是出租時長的問題，包括產品、人員、考評、財務等各項管理的一整套體系都需要重新建立。
為此，城家自主研發了國內首個長短租結合的CAS系統，房態實時共享，系統智慧排房，能提前排程布草人員，保證到店有房。未來可預見的智慧化功能還包括：根據供需預測匹配長短租佔比，通過大資料監控實現動態定價，實現公寓管理上的全面移動化等。
長租產品想要做成短租，得是整租的中高階房源，而短租產品做成長租的難度相對較低。今年路客針對二三線城市的外派高管開闢了新的業務線，這些高管有中長期的入住需求，相比酒店，民宿更有家的氛圍，可以洗衣做飯、交友聚會，而且有一對一的管家服務。
長短租結合的嘗試在未來或許會更加普遍，不過從行業來看，長租或短租玩家在各自領域的打磨還是他們最重要的課題。
三、酒店市場
1、向“橄欖形”發展
從2015年開始，酒店行業的主題一直圍繞著中低端酒店的升級展開，今年也不例外。
來自印度的酒店集團OYO是2018年最引人注目的玩家。2017年11月OYO進入中國市場，整合低線城市的小規模單體酒店，提供品牌並做輕改造。只用了一年時間，覆蓋了全國269個城市，拓展了3500多家酒店、17.5萬間客房。今年9月，它獲得了由軟銀願景基金領投的6億美元融資。
事實上這個模式在中國已有實踐，2016年尚美生活釋出了AAROOM計劃，要對三四線城市的存量單體酒店進行改造升級，通過加盟形成新的網際網路連鎖酒店平臺；2017年成立的千嶼Islands也已經完成多輪融資。
行業裡另一家公司在運營不到一年之後關閉了專案。創始人告訴36氪，公司的這個財務模型並不好，從酒店收的錢很難覆蓋改造成本和運營成本。而在計劃中從連鎖酒店延伸到廣告、酒店周邊的吃喝玩樂等業務，落地也要比想象中困難得多。
目前中國低端酒店佔比在70%以上，中端只佔不到20%，而對應的需求量卻超過50%，中國酒店市場將迎來“橄欖形”時代。路客蘇同民認為，下沉到三四線城市確實存在很大的機會，這些單體酒店缺少流量和運營能力，誰能用一個很好的商業模式解決這個問題，誰就能成就一個大酒店集團。但難度也顯而易見，太輕的模式並不能為酒店創造價值，關鍵是要深入運營把控品質，真正提升其盈利水平。
2、尋求品牌差異化
同樣對經濟型酒店進行整體改造的，還有從電影IP切入的有戲、貝蝸等。它們把中低端酒店改造為電影主題酒店，用分時租賃的私人影院提高房間利用率。
星漢資本婧婷認為，涉及到裝修層面、服務層面、品牌層面的改造升級，本質都是做好品牌差異化，明確對細分人群的定位。無論是電影IP還是別的角度，都是同一性質的不同表現形式。
“酒店的品牌定位和選址一樣重要，要切得夠細，才能形成精準的定位。”她認為，酒店的非連鎖化率很高，做品牌差異化是必要的。但長久來看，還是要回歸到住宿產品本身，如果入住體驗跟不上品牌定位，那麼品牌也做不長久。
另外值得注意的是，阿里巴巴籌備30個月的智慧酒店“菲住布渴”於年底正式開業。人臉識別、語音管家、機器人、智慧app、設在雲端的酒店管理系統，而在跑通模式後，這套充滿黑科技和未來感的方案將會輸出給酒店行業。智慧酒店的時代或許很快就會到來。
四、房產交易市場
1、新房市場：沒有那麼糟糕
在大經濟環境和政策背景下，2018年大家普遍感知二手房房產交易遇冷，不過新房情況可能要好一些。一些地方甚至出現了一二手價格倒掛，便宜房通常很難獲取。
居理新房提供的資料顯示，2018年的新房交易相比過去三四年確實熱度降低，但是把時間週期放大到2008-2018年，情況並不差，按月走勢也是在穩步提升。
來源：居理新房
中國資產總額排全國前10的城市，在2008-2018年每年1-12月的新房成交量，其中加粗黃線為2018年
居理新房合夥人翁鋒告訴36氪，當前剛需買房使用者正面臨“幸福的煩惱”。投資客撤退，房源沒有過去那麼緊俏，開發商的促銷力度也比較大，但正因為沒那麼著急選擇，導致決策週期變長。
中介大量參與新房分銷，這意味著銷售的艱難。對行業服務商來說，最直接的感受是房子更難賣了，獲客的成本明顯增高，轉化率下降。轉化率具體可分為兩段，包括UV（線上瀏覽）到留下電話，以及從電話到成交。情況好的時候，這兩段轉化都能到1.5%，買房全週期轉化就能到萬分之2以上，但情況較差的時候，兩段都降到0.5%，全週期轉化只有萬分之0.25。不過相對應地，開發商提供的佣金也更高。新房銷售進一步變成買方市場，中介服務環節顯得更為重要。
中國城市經歷過城鎮化發展之後，正在進入城鎮化2.0階段，即城鎮圈化，三四線城市人口將進入一線城市或強二線城市。這些城市的供給將較為有限，新房市場仍有較大的上升空間。
2、二手房賽道的新機會
再來看二手房市場。中國二手房交易比重逐年上升，中金證券的報告顯示，預計到2020年，全國存量房交易佔新房成交的比例將提升至70%。在新的趨勢下，誕生了“二手房開發商”的角色，如暖住、海螺家、秒賣房等。
“二手房開發商”針對老破小或0設計等滯銷房源，與房東簽訂協議後進行裝修改造。對於交易中的各方來說，業主能縮短賣房週期，購房者可拎包入住，中介快速成單賺取佣金。
“二手房開發商“的介入，讓原來二手房交易的模式從C2C變成C2B2C，買方的交易對手從個人轉為B端機構，增加了房產交易環節的確定性，縮短交易週期。另一方面，由於深入改造環節，相當於獲取了房源的控制權，在經紀端房源資訊共享，從撮合的角度能加快成交效率，同時也能分攤房產買賣的風險。
這個模式其實在國外已經相對成熟，Opendoor剛在今年6月完成新一輪3.25億美元融資，4月線上房地產資料庫上市公司Zillow也宣佈向這個方向轉型。回頭來看中國市場，為什麼現在才是一個好時機？
暖住創始人林海認為主要有三個原因：一是二手房交易市場相對分散，存在消費升級的細分賽道；二是在房住不炒的大背景下，居住功能凸顯，這時候機構進場做高品質房源更有價值；三是市場冷卻之後，從賣方市場向買方市場轉變，賣方急需縮短銷售週期，這使得第三方角色獲取房源成為可能。
而在房產資訊領域，一方面，平安好房改名為平安城科，停止了房屋買賣的相關業務，轉型為雲平臺供應商；另一方面，諸葛找房獲得紅杉領投的B輪融資，貝殼找房同樣聲勢浩大。不過貝殼的模式並非完全開放，平臺上的房源資訊來自加盟的中小經紀公司，面臨與租房領域相同的問題，以及兼任裁判和運動員的質疑。
“參考美國市場，10%是直營，30%為加盟，加盟模式在國內肯定也有市場。”諸葛找房創始人蘇偉傑表示，今年諸葛在流量端受貝殼的影響不大，因為流量型別不同，貝殼依靠傳統流量渠道，而諸葛來源於自建DMP&PMP投放的精準流量。
對於房產資訊平臺來說，核心在於能為房、客、經紀人三端提供什麼資源，考驗的其實是流量和線索的轉化能力。而流量可以重複利用，以房產交易為入口，延伸到裝修、家居、金融，是這個生意的想象力所在。
五、家裝市場
1、寒冬中逆勢而上
家裝行業的2018年，關鍵詞似乎是資本寒冬，以及房產市場下行、裝修企業倒閉和跑路。就在上週，土巴兔被曝出撤銷IPO申請，成立三年來累計虧損24.2億元，上市5個月的齊家網股價已經跌了三成。
艾佳生活CEO潘定國在接受36氪採訪時表示，2018年是家裝行業的變革元年，處於比較典型的行業整頓初級階段，未來通過收併購整合、倒閉，行業很快將會出現龍頭企業。甚至有不願透露姓名的創業者斷言，明年線下將有1/2至2/3的賣場或門店將難以為繼。
積木家裝修CEO尚海洋也認為，傳統的粗放式家裝模式已經走得步履維艱，整個行業都在向聚攏流量、提高轉化、高效交付發展。
家裝行業確實處於整合的拐點，但實際的情況沒有我們想的那麼糟糕，倒閉也不是今年獨有的現象——據不完全統計，2015-2017年家裝家居行業有200家公司拿到融資，但截至今年4月，短短3年家裝家居行業已倒閉上百家企業，大部分曾在資本市場獲得加持。
2018年，從年初阿里等機構130億元戰略投資居然之家開始，網際網路巨頭幾乎沒有錯過家裝市場：京東與歐申納斯達成戰略合作加速家裝建材的佈局，蘇寧易購與尚品宅配家居達成戰略合作，今年業務規模將達百億元。騰訊則在家居領域與紅星美凱龍達成了戰略合作，推出了IMP全球家居智慧營銷平臺。
從具體的融資資料上看，今年家裝行業共計發生43筆融資，融資總金額近200億元，更有獲得12億元A輪融資的有屋科技和10億元B輪融資的艾佳生活等明星專案。雖然融資數量略低於O2O大戰席捲家裝行業的2015年，融資總額卻大於前5年的總和，資料或有出入，但也能反映整體趨勢。
36氪根據公開資料整理（截至12月24日）
從獲投企業主營業務來看，能夠提煉出來的關鍵詞有兩個：整裝和智慧。
2、大行其道的整裝
家裝行業這塊骨頭之所以難啃就在於，交付週期長、工序繁多、利益主體多元，家裝又是低頻需求，傳統的裝修企業不注重口碑積累，流行做一次性買賣，高效交付就成了行業最大的痛點。而能夠將設計、施工、產品等裝修全過程整合在一起的整裝，被行業視為提升交付效率和質量的良方。
理想中的整裝指“從毛胚到拎包入住”，包括水電泥瓦木油的基建、櫥櫃門窗的定製傢俱、成品傢俱、軟性裝飾等四個由硬到軟的環節。受限於交付能力，大多數裝修企業在四個環節中雖有不同程度的重疊，卻仍然以偏向硬裝或軟裝的整體解決方案為主。
整裝並非今年才興起的趨勢，關於今年的進展，概括起來可以說是業務內容越來越“軟”、工藝標準化程度和交付效率及品質要求越來越高，而推動整裝發展有以下兩個因素：
- 消費主體年輕化和消費行為的變遷 近年來，80、90後的年輕群體逐漸成為家裝消費主力，雖然以城市劃分的地域需求分化仍在加劇，但他們普遍對裝修質量、服務體驗和工期有更高的要求，且由於生活節奏不斷加快，他們更願意接受包含設計、材料、施工的整裝交付服務。 此外，獲取資訊的渠道也在改變，大部分使用者在選擇裝修產品的時候都會線上進行查詢和對比，其中裝企的品牌知名度、口碑成為了使用者決策的重要依據——這也一定程度上決定了，無法保障交付，只做資訊撮合的流量平臺無法做好家裝這門生意。
- 高昂的獲客成本和轉化壓力 雖然統計口徑不同，但普遍被接受的資料是，裝修公司獲客成本約佔到合同金額的30%-35%。“流量如此寶貴，如果能夠實現一次獲客多次轉化，成交的客單價越高，獲客成本就相應降低，整裝自然就成為裝企的選擇。”一起裝修網創始人黃傑解釋流量對家裝模式的影響。
同時，獲客難題也促使裝企向流量上游攔截，甚至從房產開發商手裡獲取流量；另一方面，通過運營社群，以老帶新成為裝企獲客的重要渠道。
整裝的好處顯而易見，但也給裝企的整合能力和運營能力帶來巨大的挑戰，最核心的就是如何實現高效交付，並進行規模化發展。這裡有四個關鍵詞：模式、工藝、科技、供應鏈。
目前市面上做整裝服務的主流模式可分為兩類：
一是自營品牌，比如U家工場。U家工場是少數已經實現毛胚到拎包入住的裝企，自營確實能保證交付質量和使用者體驗，但其創始人李帥曾向36氪表示，“開闢一座新城等於重新做一家公司”，因而U家工場將規模化的任務交給了家居零售業務“U家嚴選”——這也解釋了為什麼大家越做越“軟”，當然背後還有精裝房政策的影響，未來2C的硬裝市場空間註定會被擠壓；
二是渠道品牌。如果說自營品牌更容易把模式跑通卻難實現規模化，那平臺型的渠道品牌無疑是快速規模化的最佳選擇，但土巴兔和齊家網似乎在警告創業者，如果不能實現落地交付、不能合理分配產業鏈上各個角色的利益，即使匯聚龐大的流量也無法轉化變現。
為了實現整裝的高效交付，行業裡的玩家花費了大量時間研究工藝標準化、施工流程化——裝配式裝修則是工藝標準化和施工流程化的極致形式，並積極在生產環節中應用AI技術、大資料技術、VR/AR技術來提升效率，具體呈現的形態有趨於傻瓜式的設計軟體（滿屋研選的“美家秀秀”、三加科技的“曉家”等等）、VR/AR展示裝置、BIM資訊系統（如打扮家）等。
一個題外話是，簡易到消費者也能操作的設計軟體、VR/AR裝置，本質上是裝企與消費者溝通的工具，它們現階段的主要作用是在營銷環節促進轉化。
而對於裝企最頭疼的聚攏流量的營銷工具，市面上仍相對空白，因而家裝領域基於社交的口碑推廣和轉化渠道產品仍然值得探索和期待。
除了模式、工藝、科技的應用，對供應鏈的優化也是裝企需要攻克的重點。
由於傢俱、建材等產品利潤率高，大多頭部裝企會選擇直接與上游廠商合作的模式來縮短供應鏈流通路徑，降低營銷和渠道成本，並試圖通過前端的訂單資料，在後端實現柔性製造，艾佳生活、麗維家等都是這理念的踐行者，艾佳生活甚至因為在消費者購房時就簽訂裝修合同，獲得了一年左右的生產製造視窗期。
另一方面，利潤薄、品類繁多的輔材領域，給了第三方B2B平臺成長空間，好材網、掌上輔材、工頭幫等3家頭部B2B平臺皆在今年獲得了融資，就在本月，全材網併購好材網，成為離全國化佈局最近的輔材B2B平臺。
3、靠智慧推動的藍海
在2018年獲投的企業名目中，近1/3為智慧家居企業，即使不是直接提供智慧家居解決方案的裝企，應用的科技產品也大多與智慧沾親帶故。
雖然智慧家居是目前物聯網在2C市場上最合理的應用場景，同時也被亞馬遜、谷歌、海爾、蘋果、小米、三星、國美、宜家等巨頭視為家庭資料入口，但前端市場對全屋智慧的需求並不強烈，反而是智慧門鎖、燈控系統、影音娛樂等更為剛性的、區域性智慧化需求率先打開了市場。
在智慧家居的需求推動下，多款智慧家居硬體也在2018年迎來了大爆發。繼亞馬遜、谷歌推出智慧音箱之後，2018年京東、天貓、小米紛紛推出新品並引發了一場“百箱大戰”。此外，智慧門窗、智慧攝像頭、掃地機器人、智慧閘道器、智慧燈泡和智慧門鎖等單品的終端銷量也有了大幅提升，甚至在今年迎來一個以德施曼、雲丁科技等品牌為代表的智慧門鎖風口。
儘管前景光明，但業內普遍的認知是目前並未迎來爆發式增長點，而有屋科技、BroadLink等智慧家居裝企仍然獲得了過億元的大額融資。以有屋科技為例，這些裝企的業務可以理解為在整裝的基礎上加上智慧家居的解決方案（包括智慧硬體的通訊協議適配、電路佈局、軟硬體產品等內容）。
但這絕非簡單的相加，第一個難關就是不同硬體產品之間通訊協議的適配問題。
在分享資本投資人高寒看來，智慧家居之所以會選中家裝，是因為“家裝處於智慧家居最合適的進場時機”。但家裝創業者對智慧家居的熱情卻沒有那麼高，在36氪採訪的非智慧家居起步的網際網路家裝創業者中，約83%持觀望態度，僅麗維家正在佈局智慧家居產品“有品家”。
價格因素和解決方案的成熟度，都在影響智慧裝修普及和家裝創業者放手一試的熱情。而高寒也坦言，投資機構在智慧家居領域出手，大多是出於長期佈局考慮。
2018年的家裝行業，沒有想象中那麼“寒冷”，新模式、新技術都在嘗試和落地。無論有沒有新模式、新噱頭，家裝始終都要回歸到“交付”二字，因為本質上，家裝是服務業和零售業的綜合體。
六、聯合辦公市場
1. 馬太效應加劇
2018年，中國聯合辦公迎來融資和整合的加速期，頭部品牌融資規模快速擴大，行業的整合也繼續提速。行業的馬太效應更為明顯，資源和資金都朝頭部玩家聚集，小玩家漸漸退出市場。
聯合辦公行業鼻祖“Wework中國”在4月份併購了定位中高階市場的裸心社，並先後完成5億美元融資；氪空間在今年完成了6億元Pre-B輪融資，夢想加也完成了3億元B輪融資和1.2億美元C輪融資。
優客工場在今年動作頻頻，1月收購洪泰創新空間，之後合併了無界空間、wedo聯合創業社、Workingdom等；在投融資方面，完成了兩次億元以上戰略投資、數億元C+輪融資以及2億美元D輪融資，併成立了一支共享辦公不動產基金。
而地庫、孔雀機構、Myspace規模較小的玩家，由於盲目擴張、盈利能力差等問題紛紛倒下。
即使如此，目前聯合辦公行業的概念、模式和標準都還未有統一清晰的定義。頭部玩家們採用的商業模式並不相同，即便是在同一品牌下，不同辦公空間的設計、風格也各有差異。
聯合辦公行業仍然具有很大的上升空間，但行業面臨一個最為現實的問題，即如何運營一個穩健的盈利模型。
2. 辦公智慧化、服務精細化
辦公智慧化被更多地提及，最初聯合辦公行業普遍運用App、小程式以及辦公軟體來統一管理入駐會員以及辦公許可權，隨後逐漸採用了“無人值守”的概念，頭部玩家都漸漸使用了人臉識別等技術。
從趨勢上來說，智慧化可能會從軟體層面進一步深入到硬體層面，比如優客工場在今年9月收購了智慧化辦公平臺火箭科技，以及夢想加強調的OaaS（Office as a Service）。在未來的工作場景中，桌子、椅子以及投影裝置也許都會在物理層面上被重新定義。
服務精細化或許是行業共識。目前不管是直營還是混合模式，市面上聯合辦公空間的盈利方式還是以租金為主，對於增值服務仍在探索。企業入駐時主要考量的因素是位置和價效比，而價效比就落足於服務精細化，成為在類似地段和價格區間內吸引客戶的關鍵。
首先是資源協同，在為入駐企業提供的資源方面，基本會配置人力資源、財會、福利內購、投融資對接等第三方企業服務。而在社群建設層面，聯合辦公空間也紛紛推出了團建、企業合作等活動。
其次，辦公智慧化在這裡也有所體現。無人值守減少了單店運營人員，減低運營成本的同時提高了服務能力。在空間設計上，如何更好地利用空間，如何協調大廳、工位以及會議室的位置，如何提高單店坪效也會成為服務精細化的重要組成部分。
3、規模持續增長，整租比例提高
從潛在客戶規模來看，國家市場監管總局的資料顯示，2018年前三季度新設市場主體1561.6萬戶，同比增長10.4%，其中新設企業501.2萬戶，增長11.1%。
根據企名片資料，2018年發生的投融資事件共計10147起，環比下降24.25%，總融資金額25854.64億人民幣，環比上升28.37%。而寒冬時期，小微初創企業租約短、付費能力弱等特點都會被放大，相較而言，具有整租能力的大型網際網路企業和傳統企業更受聯合辦公空間歡迎。
諮詢公司沙利文的研究資料顯示，到2020年，聯合辦公將由如今的70%中小企業客戶、30%大企業客戶，逐漸發展成50%大企業客戶、50%中小企業客戶。同樣的趨勢也發生在國內市場，比如今日頭條入駐氪空間、PING++入駐納什空間、中糧入駐夢想加等。多位聯合辦公從業人員告訴36氪，傳統企業、大型網際網路企業對於聯合辦公接受度都在提高。
此外，社交和社群可能是個重要發展方向，當連線的人足夠多，就會有更多想象空間。在估值模型上，會員數是一個重要的考量標準，但社交和社群運營的商業價值如何實現還有待考量。
但聯合辦公和傳統商業地產的邊際逐漸模糊，房地產商們直接下場，獨有的社群文化可能是聯合辦公空間們的核心壁壘之一。
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