為什麼我拒絕讓我媽買“康養地產”？
【編者按】伴隨中國社會加速老齡化程序,國家全面推進“健康中國2030戰略”,中國康養產業的風口正在逐漸形成。康養需要落地，但我們必須弄清楚，康在哪？養在哪？地產商想掙錢，政府希望重新理清雜亂的市場，行業整體還在磨合。
本文發於旅遊地產觀察，作者安谷谷；經億歐大健康編輯，供行業人士參考。
康養地產如秋後大火席捲地產行業
隨著國家政策的支援、“健康中國”戰略的推動，以及傳統房地產業的飽和，地產商急需尋求新的方向，恰逢“地產+”概念的大熱，紛紛試水。人口老齡化的加劇以及，涵蓋養老、養生、醫療、文化、體育、旅遊等諸多業態的康養產業開始蓬勃發展，成為備受關注的新興產業。隨著康養經濟的遍地開花，一些新技術、新模式和新業態也湧現出來。 業內人士預計，到2030年，我國養老產業規模有望達到22萬億元。
今年春季的北京房交會上，以康養為招牌的雲南貴州等地房源佔據交易量的半壁江山。很多人認為老年人群和亞健康人群應該是康養產業主要目標群體。中國城市45%的老年人擁有儲蓄存款，老年人存款餘額2016年超過17萬億元，人均存款將近8萬元。預計到2020年，老年人的退休金總額將超7萬億元。目前中國老年康養產業市場消費需求在5萬億元以上。
但是真正能夠對一個異地房產進行直接投資的人，卻大部分並不是有康養目的的直接人群，更多的是一種投資目的。加之今年以來的短租平臺舉辦的如火如荼，更多的人對這一塊房產是進行一種長遠投資。既可以通過短租或者長租的方式進行資金的週轉，也可以作為未來投資。
隨著康養產業的供給不斷增加，2030年中國老年康養產業市場消費需求將達到20萬億元左右。但根據不完全測算，當前每年為老年人康養生活提供的產品在5000億到7000億元，需求持續旺盛，但有效供給不足。
康養落地，康在哪？養在哪？
而隨著亞健康問題的日趨突出以及人們對健康問題的愈加重視，社會對於亞健康的防治需求日益增長，亞健康人群康養市場已成為中國康養市場最主要的組成之一。從供給角度看，康養產業對資源的依賴程度較高，其發展對農業、製造業和服務業都有不同程度的需求。
曾經，我們對康養的追求聚焦於生命的長度，但目前開始轉向拓展生命的丰度和自由度。生命的長度、丰度、自由度三位一體，是有機聯絡、循序漸進的關係。因此在產業發展初期，康養離不開“醫”，醫療是康養的基礎，“醫養”結合是康養的基本要求。
那麼康，既是指健康，這就必須和醫療資源匹配到位。那麼，現在的康養地產一般是怎麼做的呢？以溫州為例，政府主導整體提升醫療質量提升，將區域醫療資源整合升級。成都則是專注健康產業，努力構建“三醫兩養一高地”全域健康產業生態圈，佈局建設成都醫學城、成都健康服務業聚集區、成都都市現代農業高新技術產業園三大專業化產業園區。全國其他城市也類似的推出了各種各樣的醫療改革措施，完善“康”的概念。不可否置，這個對於居住在當地的人也是一件好事，對於整體醫療事業的發展也存在著正面的影響。
但是由於這件事情尚在進行之中，這就導致了現期的康養地產事實上並不一定能夠達到預期的“康”的保障，反映在物業上就會有顯著的差距體現。一個大型醫養專案分為醫療、文化娛樂、商業配套和住宅這幾大部分。首先醫療用地佔總用地百分比，決定了醫院的規模和醫患比利，其次醫療護理團隊的品牌決定了後期的服務質量，然後是保險保障的覆蓋是後期業主能否長期享受實惠的重要保障。
以大理的康養地產為例，很多人為了這裡的“風花雪月”在這裡置業，但是我們必須面對的現實就是，很多時候，急病重症還是需要來到昆明治療。
有部分現下新的康養專案選擇了迴避這個問題，將“康”定義為一種健康生活方式， 將“運動”概念引入康養，介於近期“地產+”的多業態形式，這種做法也不可否置。但是某些以瑜伽、高爾夫等等為主打賣點的度假區，“換湯不換藥”做法，打著迎合政策的名義，去拿地蓋樓，事實上卻根本沒有變化。 惠州不少康養基地，包括羅浮山、馬安，還有其他縣區，相關專案用地幾百畝、上千畝，有的甚至是兩千畝.這一千多畝你要幹什麼？難道你要形成一個康養小鎮？那裡要住上幾萬人？這不現實。可見，這不過是成了依託“名聲”而圈地罷了。
我們再來談一談“養”的部分，擁有宗教文化、長壽文化、溫泉資源、醫藥產業資源等的地方，更容易被開發成“康養地”。可依託專案地良好的氣候及生態環境,構建生態體驗、度假養生、溫泉水療養生、森林養生、高山避暑養生、海島避寒養生、湖泊養生、礦物質養生、田園養生等養生業態,打造休閒農莊、養生度假區、養生谷、溫泉度假區、生態酒店/民宿等產品,形成生態養生健康小鎮產業體系。這一部分的內容其實這些年已經落地了大大小小的專案不知幾何，但是更多置業的人是為了“度假”和“投資”。
養老不容易，入手需謹慎
從整個康養用地情況來看，產業主體不突出，除了養老院，部分辦康養產業不賺錢，必須靠房地產，於是藉口要地。又回到了老問題，地產商想掙錢，政府希望重新理清雜亂的市場，行業整體還在磨合。真正的“康養”完成體，還在錦衣夜行，在混亂的市場裡面堅持著品質。我們都明白，“康養”這件事，事實上貴在“售後”，真正的物業落地，如何將“健康”、“養老”的細節融入每一個後期的運營上才是重點。
如果只是一處叫做“康養”的，位置在偏僻的山裡，擁有著高階的運動館，呼吸著新鮮空氣，但是去個醫院可能要好幾個小時的房子，那我寧願讓我媽擠在充滿了汽車尾氣、但是交通方便、醫院就在旁邊的高樓上吧。