預售制退出會影響誰？
編者按：本文來自微信公眾號ofollow,noindex">「90度地產」（ID：dc90du） ，作者：李敏，36氪經授權轉載
當中國房地產市場繁花似錦的日子一去不復返的時候，任何一點聲響都能引發軒然大波。
日前，廣東省房地產協會向各副會長單位下發《關於請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》（下稱《通知》）中稱，廣東省住房城鄉建設廳已擬訂了“關於商品房預售許可事項調整”的材料，並將於9月25日上報住房城鄉建設部。
預售制是否退出只能是未知數，誰也不會真的給你答案。
不過，這一話題出現在這一時點，卻不得不引人深思。由於現房銷售對專案盈利和週轉帶來壓力，對房企拿地以及後續開發的資金實力提出了更高的要求，一旦預售政策發生改變，誰會最先受到波及、房價又會如何調整引人深思。
又一次投石問路？
廣東省房地產協會之所以提出這份建議逐步取消商品房預售制度的上報材料，並非無緣無故，而是源自住建部下發的“一封評估函”。
這份《通知》顯示，住房城鄉建設部已經向廣東、湖北、四川、江蘇、河南、遼寧等省住房城鄉建設廳下發《關於對現有行政許可事項進行清理論證並對已取消下放落實情況進行全面評估的函》，要求各省住房城鄉建設廳對商品房預售許可進行深入研究論證，提出初步建議等等。
不過，隨後住建部房地產市場監管司相關人士向媒體表示，向廣東、湖北、四川等各地下發逐步取消商品房預售、全實施現售徵詢意見的情況“並不屬實，具體我們也在調查處理當中，具體情況不方便透露。”
商品房預售制度始於1994年。在我國房地產發展初期，商品房預售製為開發商快速規模做大提供基礎、並快速提高週轉速度，在促進住房供應上起到的作用十分關鍵。
不過，在預售制實行了20餘年後，與之相生相伴的管理風險、消費風險、社會風險、金融風險開始被關注，現房銷售的呼聲也在近幾年頻頻傳出。
實際上，現房銷售在2016年已有地方開始試水。2016年5月，深圳市土地房產交易中心掛出一宗試點商品房現售的商住地塊，這塊3.57萬平方米的土地被確認為深圳商品房現售試點專案，該宗地上建築物、附著物不得預售，只能以現售形式對外銷售。
除此之外，2016年8月，南京市居住用地出讓公佈新的競買規則，即當網上競價達到一定比例時，調整該地塊所建商品住房預售條件，其中當網上競價達到最高限價90%時，該地塊所建商品住房必須現房銷售。
不過，深圳試點現房銷售並未在當地推而廣之。另外，在今年7月掛出的幾宗土地出讓公告中，南京也取消了此前沿用的“競價達最高限價的90%需現房銷售”等要求，實施近2年的現房銷售政策悄然鬆動。
為何南京與深圳的現房銷售並未激起大的浪花？究竟有什麼原因需要深刻反思？由此也就引出了預售制是否會調整並退出的一大疑問。
傳言為何在此時出現？
在經濟面臨大變局下，中國的房地產市場依舊火爆：月均銷售一億平，這是中國樓市在今年前8個月的戰況。那麼，為何在此時，傳出住建部要對商品房預售許可進行深入研究論證的聲音呢？
一方面，按照今年5月住建部對於樓市調控的最新提法，要堅持調控政策的連續性穩定性，而樓市降槓桿、防風險，開發商是重要一環。在預售制下的高運轉模式中，房企的槓桿率與隨之而來的金融風險居高不下。
公開資料顯示，上半年，房企的負債率持續攀升，60家重點房企的加權淨負債率為97.93%，較期初上漲2.63個百分點，整體處於高位，淨負債率上漲的企業佔比達到了65%。
另一方面，一場歷時三年、席捲全國的樓市去庫存運動已近尾聲。今年8月24日，呼和浩特市釋出公告稱全面停止去庫存調控措施，成為第一個宣佈告別去庫存的城市。在今年7月中旬舉行的上半年國民經濟執行情況新聞釋出會上，國家統計局已經表示，去庫存成效突出。
以全國商品房銷售面積這一資料來看，儘管今年前8個月售出10.25億平方米, 但同比增速卻僅為4%，即便是在樓市銷售暗淡的2015年，這一資料也仍高達6.5%，更別說與2016年、2017年分別為22.5%和7.7%的增速相比了。
商品房銷售面積增速下滑，僅從這一指標看來，中國樓市延續多年的高速增長期已經走在拐點上。而在開發商看來，樓市轉折點更是已經到來。在今年年中，一直以高週轉作為戰無不勝法寶的碧桂園，宣佈將放慢發展速度。
在告別高速運轉後，中國樓市正在尋求更為健康平穩發展模式，在此時，對於不斷加槓桿、推動運轉速度的預售制進行思考與調整，也有一定的現實意義。
取消預售能否影響房價？
如果採用現房銷售，開發商的回款週期將顯著拉長，有聲音認為至少比預售制增加了2年左右。而目前房地產行業強調快速週轉，在拿地後6個月內開盤的房企不在少數。
所以，一旦採用現房銷售，最直接將影響到房企的週轉速度以及資金迴流難度，無形中抬高了開發商的拿地門檻。這也就可以理解，此前南京市在試行現房銷售上為何遭遇挫折、並最終調整拿地政策。
因此，一旦取消預售制，賣地門檻被無形中提升，直接影響到的不止是開發商，更是對於賣地依賴甚多的地方政府。所以，在廣東省房地產協會的這則《通知》中，也建議在一些城市逐步試點取消預售制度，對於新出讓土地，逐步實行現售。
事實上，在樓市調控趨嚴、經濟下行壓力加大情況下，土地市場已經開始出現降溫跡象。資料顯示，2018年1-8月，全國300城共推出各類用地18468宗，流拍890宗地塊，佔推出土地宗數的4.8%。在這種情況下，地方政府是否有動力推動預售制退出，尚待商榷。
除此之外，對於普通購房者而言最為關注的則是，取消預售制，對於房價究竟會有何種影響？目前行業中有兩種主流聲音：一種聲音直指，一旦取消預售制，現房銷售將進一步加劇供需矛盾，結果必然是又一輪助推房價上漲。與之相反的是，也有聲音指出在現房交易下，開發商沒有機會擅改規劃，迫於回款壓力下也就難再漫天要價。
那麼，假如預售制真的要調整並逐步退出，對於房價的作用力究竟是推動還是抑制？一個非常重要的現實需要關注，那就是政策層對於當前房價調控的力度。在今年7月31日中央政治局會議上，政策層還再次強調要“堅決遏制房價上漲”。
當前，樓市已進入新的觀望期。沒有人知道，過往十年的房價漲跌經驗在這個觀望期是否還有借鑑價值。