房地產“下半場”，地產大資料的機遇
圖片來源：視覺中國
在“房住不炒”、“去槓桿”為基調的調控政策下，狂奔了20年的房地產行業正步入它的下半場。
而存量主導的市場正在從區域化走向全國化。“全國的市場，新房、二手房、租賃相互流通，單看任何一個都構不成全貌。”貝殼找房首席經濟學家、貝殼研究院院長楊現領對鈦媒體表示，“單個獨立的房產資料沒有意義，只有當房產資料達到一定量級時，才具有分析的價值。”
伴隨著新一輪的樓市下行週期的到來，產品迭代、房企洗牌已經避無可避，地產人可能都會面臨市場低迷、融資難、轉型難的困境。
顯然，抵達下半場的房地產企業需要重新審視大資料的價值。
房地產進入下半場
多種跡象表明，市場已經步入存量時代。
根據公開資料，目前，中國二手房成交佔比呈現出逐年快速提升的態勢，2014年中國存量房交易佔比僅為20%出頭，2016年飆升至41%。
“經歷了這麼多年的開放，中國的房地產市場已經進入了總體平衡的階段”，楊現領介紹，二手房市場開始崛起，一線城市對比二線城市二手房交易的數量也在增長。
來源：貝殼研究院 RealData 資料庫
事實上，由於全國各地的市場調控與限價限購政策，新房的價格往往由相關部門審批，受政策影響較大，新聞市場的資料並不能反映房地產市場的真實狀況。
相比之下，二手房交易的持續增長，使得二手房的交易資料佔比越來越大。
“存量市場主導的趨勢正從部分割槽域向全國蔓延”。根據貝殼研究院提供的資料，早在2016年，這樣的趨勢就從北京、上海、深圳為代表的一線城市向二線的福州、廈門、南京、天津、大連的樓市傳導。
來源：貝殼研究院 RealData 資料庫
在2017到2018年這段時間我們看到，越來越多房企試圖尋找出路。但面對快速變化的市場環境，常年處在舒適區、只做增量房單位開發商顯得手足無措。
資金鍊緊張的萬達將手頭的文旅業務賣給了融創，試圖變得更輕；萬科分出精力佈局租賃市場；在調控政策與市場下行的當下，屢現質量問題的碧桂園主打“高週轉”戰略已然失效；在新的文化與旅遊部成立後，富力、融創又相繼建立文旅業務部門；甚至恆大也嘗試佈局新能源汽車產業，但卻將賭注錯壓在了賈躍亭身上。
在存量逐漸佔據主導的房地產下半場，房企迫切要找到把脈行業發展的參考系。
“今天房地產已經發展20年了，存在大量的低質量的研究、報告，沒有任何差異化的內容，而且邏輯框架都非常一致，這是有問題的。”楊現領認為，新房時代專業的研究與判斷只屬於少數人，因為他掌握了比我們更多的資訊，掌握了更多的資料。
房地產大資料的滯後與機會
“新房時代是沒有資料可言的，只有在二手房和租賃的時代，B2C 向 C2C 遷移的時候，才可能真正意義上產生交易的C端資料。”楊現領強調過去，由於房地產交易的低頻性，追蹤交易行為獲取資料一直是阻礙地產大資料發展的障礙。
這樣的市場環境，導致地產大資料發展滯後。企業更願意對流量、使用者行為資料方面加大投入，而忽視交易資料等市場的實際變數。而市場的真實反映則在市場的中介、平臺機構所掌握的交易資料裡。
鏈家17年在全國32大城市二手房交易市場的資料沉澱，在房源、客源和使用者交易資料的體量和完整度上處於市場頭部，這給予了鏈家佈局房產大資料產業信心。
在2017年底，鏈家研究院（貝殼研究院前身）推出了 RealData，試圖利用多年來積累的資料壁壘進入房產大資料產業。
RealData 產品研發負責人劉卯告訴鈦媒體，之所以要推出這款產品，是希望資料的價值得到房地產市場的充分認知。他認為，在增量開發模式主導的時代，地產大資料的特點是“有資料無連線”。
“房地產產業鏈上的各個環節、角色都在生產資料，但在過去這些資料很難連通和共享，只是資訊孤島。”劉卯表示，無論是開發商、還是中介，在增量時代的發展模式野蠻粗放，由於監管體制還不夠健全，很多地產人都會利用資訊不對稱、不透明牟利，追求高週轉，反而在拿地、精細化運營能力、資產管理能力有欠缺，觸達使用者的方式也以廣告、電銷等傳統手段。
用劉卯的話說，過去的地產大資料產品普遍存在的資料體量小、來源分散統計口徑不統一、顆粒度粗、更新不及時等問題。
存量地產資料的普遍缺位，是當前房企決策中遇到的一大痛點，尤其對於那一批向存量賽道切換的企業，以往的土地、新房資料的決策指導價值就顯得受限 了。而這恰恰是 RealData 最大的優勢。
“ RealData 的優勢就在於，它整合了萬億級交易場景資料，囊括全國重點城市的二手交易市場和租賃市場資料，能夠最大限度還原真實的市場現狀。”劉卯表示，在貝殼找房平臺上線後，RealData 採用線上線下雙渠道採集方式，對鏈家線下8000門店、16萬經紀人的資料和貝殼找房平臺上近1000萬月活使用者的互動資料進行動態採集，積累了海量的消費者行為資料。
房產大資料的場景化應用
不過，積累資料對企業的指導價值還遠遠不夠，在日趨細分的房地產市場，大資料產品應該匹配企業更多場景化需求。
“剛需決定了市場能不能起來，換房決定了市場能不能火。當大家都進入換房交易，連環的交易會產生市場的連環效應。”楊現領認為，房地產各個垂直領域間的市場資料聯動已經跨越門檻，不僅資料庫資源、分析維度需求進一步豐富，在場景化功能體驗上也應該更加實用。
劉卯介紹，RealData 已經迭代到2.0版。在原有的城市巨集觀、城市市場、專案策劃及樓盤管理4大核心板塊外，全新引入了資料中心模組，支援成交類、供給類、需求類相關的超過80個市場指標，地區、房源、客戶相關的12大維度自定義交叉分析。
劉卯對鈦媒體表示，RealData 的顆粒度已精細至4級地域層級，新增60多個市場指標，16大篩選維度。企業使用者可靈活篩選資料資訊，下載資料備份，再加以洞察總結，有效指導決策。
來源：貝殼研究院 RealData 資料庫
比如，房企在進入一座城市之前，必將會對這座城市進行綜合分析，然而蒐羅整理城市巨集觀經濟資料耗時又耗人。
劉卯透露，目前 RealData 就為此單獨開發了城市巨集觀模組，基於城市重點年鑑、政府統計局資料，從各城市經濟、人口、交通、教育、醫療、科技、基本設施、環境和房地產相關九大類80多項巨集觀資料，為城市進行綜合打分，以清晰的城市橫向對比，為企業提供參考，也通過全方位的城市解讀，幫助企業縮短調研週期。
除了巨集觀戰略的輔助判斷，RealData 2.0也增添了細分市場中的場景化分析。
以今年下半年屢屢爆倉的長租公寓市場為例，企業由於缺乏參考，規劃失序、盲目擴張，在高空置率與資金鍊的雙重壓力下，這些風口上的玩家甚至淪落到跑路、爆倉、破產的境地。
用楊現領的話說，如果租賃市場池子不夠好，人們就無法停留並不得不去奔向購房的市場，就會衍生出更多的問題。“一個租賃的客戶，大量的湧向了新房、湧向二手、湧向交易的時候，我們發現這個市場就開始變化了”。
楊現領披露，中國的租賃市場提供的選擇非常少，包括北京在內的大多數城市，85%的人是業主，還有15%的人希望成為業主。為此，RealData 2.0版本也整合了25城普租、長租公寓等租賃市場資料。
“在市場下行的時候我能夠準確的找到市場上行的升起，在市場上行的時候發現一些危險的訊號，這就會非常有價值”。楊現領強調。
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