供過於求? 潛伏在印尼首都共享辦公的藍海
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兩座高樓
先看看位於印尼首都雅加達CBD的兩座大樓。
Tokopedia Tower—2017年正式投入使用，面積一共為6萬多平方米，租售比例各一半。其中有1.2萬平方米目前租給了印尼“淘寶”Tokopedia。
DBS Tower — 2015年投入使用，面積為61,000 平方米，其中有75%為租賃場地，目前閒置率大概4%。
在雅加達市中心溜達過的船長們應該對這兩處建築物不會感到陌生，它們同屬同一個老闆--Ciputra集團，此集團的創始人叫徐清華，也許在國內知名度不是非常高，但在印尼的房地產界和藝術收藏界，快90歲的徐清華無人不知曉。
Ciputra Group創始人 —— 徐清華
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一個房東
徐清華老人家除了是成功的企業家，還是印尼最早的"創業導師"。2008年險些被10年前金融風暴擊垮的他沒有被打敗，在重回巔峰之際，他深感印尼要真正富強，責任和能力都在於企業家。於是，他破天荒提出了接近"雙創"的口號，並且希望在以08年為元年的25年內，能有超過400萬的新企業家出現。為此他一紙上書當時的印尼總統蘇西洛·班邦·尤多約諾（Susilo Bambang Yudhoyono），表示政府應該全力支援在校園就給大學生普及創業教育。
不久，創業就成了印尼的國家議程之一。
也是這個時期，印尼開始大量湧現我們之後耳熟能詳的獨角獸印尼淘寶Tokopedia，最近非常有存在感的電商Bukalapak還有大名鼎鼎的"超級應用"Go-jek等等。無獨有偶，它們都在2009 - 2010年兩年間出現。 後來才有了阿里5億美金入股Tokopedia，騰訊和京東加入Go-Jek洋洋灑灑12億美元的融資。
是不是巧合無人知曉，只是後來很多成功的創業者們都成了Ciputra的"忠實租戶"。前人栽樹，後人乘涼未必是最理想的商業關係，真正健康的關係或許還要加上: 後人再給前人交"乘涼費"，而前人有更多的資金去繼續栽樹，這還沒完，最關鍵的是後人也要慢慢變成栽樹人，周而復始，生生不息。
如果這是一個大家和樂融融的故事，那就太枯燥了。
實際情況是，最近的印尼辦公地產的閒置率持續飆升。根據權威地產行業服務機構Colliers的統計，印尼商業中心區域(CBD)目前的入駐率大概為82%，而且將有更多的大樓會對外開放，年底還會繼續下降到80%，而這樣的情況還會一直持續到2019年結束，樹栽得實在太多了。
整個2018年，雅加達CBD範圍內一共有60多萬平方米的辦公室對外招租，而在CBD之外也有17萬平方米之多。當然，這也不能全怪開發商們“產能過剩”，主要是因為從今年9月底一直到明年4月13日，印尼議會和總統選舉都會如火如荼舉行，在政局穩定之前，有很多企業都深埋著自己擴張的心，所以預計在2019年夏天左右，印尼的辦公地產價格才會迎來回暖。
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一個機會
那麼問題來了，作為創業者，這是一個升級辦公室條件的絕佳機會，趁低吸納。
根據Ciputra集團的高層Artadinata Djangkar表示雖然寫字樓供大於求，但來自某些特定行業的詢問卻越來越多，比如說電商和保險類企業。可見需求其實沒有減少，反而增加了。
這樣的背景之下，難免讓小羅盤想起來一個最近在世界各地都“大打出手”的行業——共享辦公空間，這裡面可能是一個未知的擴張機會。共享辦公空間EV Hive的CEO, Carlson就曾經表示印尼的共享辦公空間行業還在萌芽期，共享辦公是越來越多的創業企業的首選，在未來的一年裡面，EV Hive將計劃多開設20個分部，而且跟別的共享辦公企業的打法不一樣，它的每一個分部的面積達到7000平方米以上，相比於一些同行，面積要大得多。
極速擴張的EV Hive在今年六月獲得了一輪2000萬美元的鉅額A輪融資，目前是印尼第一大共享辦公空間，至少是在估值200億美金的國際巨頭Wework進入印尼市場之前。
這是印尼商業地產近年來因產能過剩給予了共享辦公空間以低價收納大面積固定產的機會(長期租用或者購買)，這相當於成本急劇下降，而來自創業公司的需求卻不斷在上升，所以這個行業在未來兩年裡還是有非常大的利潤空間，資金流也會很穩很好看。
但是，為什麼初創公司不去租普通的辦公室？
理由非常簡單: 第一，大的辦公室租不起也用不上；第二，共享辦公空間靈活，租期比較短，公司如果一下擴充套件太快也能應對。
所以在市場需求來看，除了真的有能力作為孵化機構的玩家，其他共享辦公空間完全可以減少一些花裡胡哨的噱頭和口號，直接解決租戶最大的需求，安心做好一個房東要做的事情，在近期的雅加達更有意思。
也許有個老梗船長們都比較清楚，麥當勞不賣漢堡賺錢，也不買可樂賺錢，而是靠房地產賺錢，當然讓加盟商能在薯條和可樂裡面賺到些零頭是“金拱門”集團能當大房東的前提。這樣的思路為什麼不能用在更貼近商業核心的辦公室租賃行業呢?
小羅盤接下來會將一些在東南亞看到的本土機會以文章的形式分享出去，當然這大多數屬於客觀事實和主觀判斷的結果，希望能對各位投資海外的船長有幫助。
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