買期房怕被坑？請深讀這篇【購房避坑指南】！
編者按：本文來自微信公眾號 CVEf1iw" target="_blank" rel="nofollow,noindex">「大鬍子說房」（ID：dahuzishuofang），作者：一平方 ，36氪經授權轉載
買房從來不是簡單的事，交易的某些環節往往暗坑深藏。
但，大多數期房購買風險是完全可以避免的，消費者可以提前瞭解避坑知識點，謹慎一點，細心一點，買到的房子可以很順心。
購買可能會有哪些風險呢？我們可以通過什麼途徑來維護自己的合法權益呢？
文章就從三個方向著重分析一下：買房前期、買房中期和買房後期。
買房前期
1、不要光聽置業顧問說什麼，要看小區規劃圖有什麼。
之前的文章介紹過，可以通過專案規劃圖避開開發商未告知的不利因素 《買房先看它，你買的房子才會更容易升值！》 ，要重點關注規劃圖中不明用途的地塊，特別是深藍色標註的市政設施用地，很可能是垃圾站、開閉所、汙水處理、化糞池。
除此之外，那些置業顧問吹過的牛逼，規劃圖都會一一戳破。
看房時，不少人都會被售樓部華麗的樓盤宣傳冊、精緻的沙盤吸引，在置業顧問“所見即所享”的話術中越看越鐘意。
但沙盤和實景之間往往差了幾個檔次，比如沙盤上的路是拼花卵石鋪裝，實景可能是瀝青鋪裝，甚至是硬化水泥路。
亦或者，沙盤上綠化盎然九重園林，綠化率直奔35%以上，但實景可能只有零星樹木，甚至都是剛種下的小樹苗。
有些置業顧問還會誇大樓間距，沙盤也會特地拉大樓棟距離，但是你可以開啟規劃公示圖或總平面圖，放大圖片後在兩棟樓的軸線上可以看到實際樓間距。
還有一些開發商會擅自改變原有的規劃設計，比如把配套設施隨意改動，把綠地變成地上車位，或者在空地上加蓋新樓，嚴重侵害消費者的知情權。
為了規避上面的問題，我們一定要仔細核對規劃圖，上面會有配套設施、綠化、容積率、車位劃分等資訊，可以一一查證。
而且，開發商擅自變更規劃設計是需要向有關部門做備案的，我們可以在合同上與開發商作出約定，如有規劃變更應提前通知；未作出通知的，屬於侵權行為。
2、不是所有的廣告都可以對消費者負責，但我們可以對自己負責。
開發商的廣告宣傳廣告上，通常會有不起眼的免責條款“本廣告的最終解釋權歸開發商所有，相關資料以政府最終批准檔案為準”，因此，廣告上羅列的樓盤XX大價值點，比如環境如何宜居，配套如何齊全，交通如何便利，學區如何優越，可以美化誇大而不受法律制約。
你看重什麼，就要落實什麼。如果看重學區，就要去調查意向樓盤周邊成型小區是不是真的劃到那個學區，如果不是，則就讀機率微乎其微；或者統計周邊小區的總戶數，把適齡小孩人數與招生人數對比，如果供遠遠大與求，很大程度上也是無法就讀的。
如果你特別看重配套/交通/車位配比等因素，可以要求開發商把承諾寫進合同，列明違約責任。如果開發商執意不籤，要麼你放棄購買，另選他處；要麼就乾脆認為沒有這些承諾，否則期望值越高，落差可能會越大。
3、不要以為審查“五證”很麻煩，後期被坑更心煩。
五證是：即《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》（建設工程開工證）和《商品房銷售（預售）許可證》。
看起來複雜，我們只需要看有沒有土地證和預售證即可，兩者都有表明所購房屋屬合法交易範疇。
很多樓盤爛尾的原因是開發商在手續不全的情況下就開盤銷售，資金不能回籠，開發商跑路，所以證件齊全的必要性早被大家熟知，但不代表關鍵時刻都能靈活運用。
比如我的朋友小李，初次看房時候也核驗了證件，看房滿意交了定金。
之後遲遲不見開發商通知籤合同，不能面籤就不能辦理按揭，眼看著利率上浮比率從10%漲至20%，只能乾著急。
按理來說開發商應該更急於籤合同回款，這是為什麼呢？相信不少人也遇到過這樣的疑惑。
原來是因為他買的那套房交定金時並沒有取得預售證，幾個月開發商成功取證之後才通知面籤。
雖然小李初次看房時核驗了證件，已經確定這是五證齊全的樓盤可以放心選購。但是幾輪看房下來，他改變了最初意向，最終選定的樓棟卻是尚未取得預售證的。
因為這個疏忽，他無形之中承擔了專案爛尾的風險，並且承擔了因利率上浮而增加的十幾萬房貸利息，鬱悶至極。
所以，即使證件齊全，我們也要特別檢視《商品房銷售許可證》的預售範圍，上面會列明該專案可銷售樓棟，在下定前務必要確認所買樓棟號在預售範圍內。
買房中期
4、合同文書雖大同小異，但失之毫釐差之千里。
有條件的話一定要認真看清合同，這句話值得重讀三遍。
很多人在看到合同時第一眼覺得複雜看不透，要麼覺得大家都一樣反正不能改動，就會隨意對待，只核對相關資訊就直接在置業顧問指定的地方簽字了。
其實看合同也是有學問的，一般來說合同都分為以下5個部分：
補充協議一定要細細研究，不懂的可以請教熟悉房產知識的人把關，對模糊不清的條款，務必要在明確其具體含意後再決定簽署。
並且，要把關鍵性問題研究透徹，比如說，公攤實際大小和置業顧問說的是否一致；交房延期賠償比例等等。
比如下面這個樓盤合同的延期交付條款，責任雙方並不對等：
關於賣方（開發商）的延期交付的規定是，出賣人向受買人一次性支付相當於房屋總價款0.1%的違約金。如果90日內不能達到交付條件，賠償金額為買受人已付款的0.1% 。
關於賣房（購房者）的延期收房的規定是，受買人按日支付向出賣人支付逾期應付款萬分之3的違約金。
乍一看好像開發商虧了，但實際上開發商只需一次性賠償總房款的0.1%，而購房者是按日交付0.03%（僅三天便是0.1%），誰多誰少高下立判，簡直深坑。
此外，還有些不良開發商會利用合同的空白處做文章，私自增加內容作為合同的補充條款。
因此，我們簽完合同後，要在最後空白處應填上自己應有權益的內容，如果無需填寫，也應畫上橫線，防止被不良開發商動手腳。
買房後期
5、交房要錙銖必較、嚴控程式
正常的收房流程：
特別注意，有些開發商交房時，要求先辦完所有手續再驗房，不符合國家政策。
一旦你簽字交款，就意味著你認可房子並且完成收房了，即使房子有整改也只能交給物業慢慢維修，非常被動，一定要堅決拒絕，規範程式。
6、收房不驗房，裝修要白忙
收房時候貨不對版已經見怪不怪了，一些開發商為了利益最大化，偷工減料私自降標，造成屋頂漏水、牆面開裂管道滲漏等嚴重質量問題，給房屋質量和安全埋下了重大隱患。
所以，我們收房時務必認真驗房：
1.備齊工具
2.檢測牆體：用錘子墊上幾層紙敲擊牆壁，空鼓的地方聲音清脆，實體牆聲音沉悶；
3.檢查門窗的強度：門窗推拉順滑，無嚴重劃痕斷裂，五金配件齊全，門窗關閉時無明顯縫隙等；
4.驗收防水：把室內排水孔封閉嚴實，然後放水蓄水，查驗是否有滲漏現象。
5.牆面天花：用大功率燈光照射，牆壁天花板是否平整可以通過光線的陰影看出；如果區域性翻修過，則會與牆壁原色不同色。
因此，驗房要謹慎，發現問題要求開發商限期整改。如果嫌麻煩或者需要更嚴格驗收房屋，特別是對主體結構等方面的驗收，儘可能請專業檢測機構進行鑑定，以便根據具體情況進行處理。
總之，房子是大宗交易，交易環節無論多謹慎都不為過，特別是高週轉和限價之下減配變成常態，就更需要我們擦亮眼睛，補充知識，掃清盲點。
如果不想在買房後被動維權，就要在買房前主動維護，買好房子並沒有那麼難。