龍湖底價拿地首進東莞
編者按：本文來自ofollow,noindex"> 每日經濟新聞，作者：董青枝 ，原標題：《粵港澳大灣區土地市場“退燒” 龍湖底價拿地首進東莞》36氪經授權轉載
土地市場如今已難見多家房企搶拍一宗地的盛況。
9月18日，東莞市出讓的麻湧鎮華陽村2018WG022地塊僅有一家企業申請，最終由廣東市軒樑房地產有限公司以5.3606億元底價競得該地塊。該拿地公司正是龍湖的子公司，而這也是龍湖首次進入東莞市場。
相關業內人士對記者表示，粵港澳大灣區規劃利好，近兩年來房企頻頻在大灣區內落子佈局；而在政策密集調控下，尤其是今年下半年以來，“麵粉貴過麵包”現象已很少出現，大灣區的土地市場逐步迴歸理性。
龍湖底價拿地首進東莞
資料顯示，東莞麻湧地塊佔地總面積2.95萬平方米，規劃建築面積10.31萬平方米，容積率3.5，規劃用地性質為城鎮商住用地。拍賣方式採用“限價+競自持面積+競自持年限”。因僅有一家企業申請，最終龍湖以5.3606億元底價競得該地塊，摺合樓面地價為5200元/平方米。
龍湖集團官網披露，該地塊地理位置優越，屬於東莞市麻湧鎮水鄉新城版塊，發展潛力巨大。周邊配套完善，擁有國家級華陽溼地公園，被認為是東莞市近年來少有的優質地塊。本地土地獲取成本合理。
據瞭解，目前該區域內有恆大濱江左岸、富盈·華陽君薈和碧桂園信鴻銅雀臺等幾個專案在售，價格約在10000元-15000元/平方米之間。
對於此次拿地，龍湖集團表示，在複雜的市場環境下，集團一貫堅持擴合作，控制成本，理性拿地。東莞作為粵港澳區域中心城市，發展潛力優厚，一直是龍湖業務佈局的重要目標市場。此番落子，也符合其“控規模、近城區”的投資策略要求。
目前，龍湖集團已在粵港澳大灣區的6個城市落地，包括佛山、廣州、珠海、深圳、香港和東莞。
東莞合富輝煌高階分析師李興旺對記者坦言，現在很多房企都在重倉粵港澳大灣區，只是有些房企一直沒找到機會。
龍湖集團財報披露，截至今年6月30日，龍湖土地儲備合計6363萬平方米，權益面積為4552萬平方米，土地儲備的平均成本為5142元/平方米，為當期簽約單價的33.3%。其中，華南地區及香港地區的土地儲備分別佔其土地儲備總面積的7.0%和0.1%。
至於拿地策略，龍湖集團相關負責人此前也向記者透露了其佈局邏輯，“堅守頭寸，謹慎決策”，並將持續關注高鐵網點佈局節點形成的五大區域城市群。隨著城市化程序，目前龍湖已逐步覆蓋到環城市群的三線城市及環超大型城市周邊的衛星城市。
在今年龍湖中期業績釋出會上，CEO邵明曉稱，龍湖拿地是量入為出，堅持控制好負債率，另外還要看買地時機；既不會一下子突然停止買地，也不會特別激進，有好的機會就買一點，保持公司穩健增長。
大灣區土地市場迴歸理性
事實上，隨著樓市調控的不斷深入，正不斷傳導影響土地市場，很多城市出現了土地流拍。據不完全統計，今年以來全國土地流標數量已超過800宗。而受粵港澳大灣區相關利好不斷釋放的影響，大灣區土地市場流拍較少，不過相較於之前的火爆，土地市場已迴歸理性。
克而瑞資料顯示，2018年1~8月，大灣區內廣東9市共成交土地245宗，合計建築面積2784.78萬平方米，共計吸金1564.25億元；而流拍地塊僅有14宗，其中商住用地流拍12宗、商辦用地2宗；肇慶流拍的土地幅數最多，達8宗。
具體分城市來看，克而瑞分析，今年上半年深圳土地調控制約，租賃住宅用地拉低樓板價；廣州和肇慶外圍城區成交主導，拉低全市樓板價；東莞樓板價上升，熱點區域最高；珠海、中山受政策影響，量縮價升；其他城市量價兩旺。
多位業內人士表示，在全國土地市場流拍的高峰年，大灣區土地市場表現還是相當亮眼的。
據不完全統計，今年上半，年共有17家企業通過招拍掛及其他方式佈局大灣區城市分食“蛋糕”，大灣區三四線城市成為房企新進佈局熱點。這其中既包含了綠城等全國第一梯隊的千億房企，同時也不乏華遠等區域龍頭房企。如卓越、華遠、中樑進駐佛山；龍湖、深圳頤盛投資、河南領創置業新進珠海；雅居樂、中樑、聯發集團首進江門等。
在李興旺看來，很多房企都在重倉粵港澳大灣區，不過在政策的密集調控下，今年下半年大灣區內的土地市場更加理性，而且當前的地價也不算便宜。畢竟不能僅看樓面價，還得看各種配建、自持等限制條件。
記者注意到，近年來大灣區內出讓地塊多有限價要求，且有配建安居房、競自持面積和年限等多方面要求，條件嚴格，對開發商的資金實力要求較高。
多名市場研究人士指出，目前樓市調控嚴厲、土地限制條件多、房企資金鍊比較緊張，市場上多是大房企拿地，而中小開發商的資金壓力不小。