房地產市場預期正悄然生變

未來房地產市場走勢的不確定性增強，房價的市場預期也悄然發生了轉變，建議房地產調控把握力度，重點完善長效機制。

隨著本輪房地產調控時間和強度持續深化，市場預期也發生了轉變。2018年9月房價環比漲幅明顯縮窄，開發企業拿地放緩，土地市場流拍增多，開發投資增速下降在第四季度繼續兌現。未來房地產市場走勢的不確定性增強。

房價環比漲幅明顯縮窄，市場預期悄然生變

2018年9月，70個大中城市新建商品住宅價格平均環比上漲1%，較上月明顯下降，其中一線、二線、三線城市均價環比增速均有顯著下探；同比上漲8.87%，漲幅仍在擴大但漲勢出現放緩。本輪房地產調控的時間和強度持續深化，未來房地產市場走勢的不確定性增強，房價的市場預期也悄然發生了轉變。

1.交易熱情降溫。9月全國商品房成交面積同比快速下降，單月增速年內二度告負，降至-3.6%；1-9月累計增速2.9%，比上期回落1.1個百分點。儘管房地產開發企業以加快開工和加大推盤力度對衝行業下行趨勢，但市場觀望情緒濃厚。特別是三四線城市銷售疲軟，中國指數研究院監測的23個主要城市中，三線代表城市成交面積降幅達16%，降幅大於一線城市的4%和二線城市的5%。此外，由於棚改政策的變化，商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣被要求儘快取消貨幣化安置優惠政策，將使這些地區房地產市場交易進一步降溫。

2.輿論反應趨冷。9月，國家統計局釋出的8月房價環同比資料仍在上漲，且漲幅還有一定的擴大，但輿論感到房價非但未漲反有下跌，與以往“數字降、感受漲”的情形截然相反。其中原因，一方面是統計資料存在時滯，另一方面也側面反映了房價的市場預期正在悄然生變。

開發投資增速小幅回落，但仍處於較高位

1-9月份，全國房地產開發投資88665億元，同比增長9.9%，增速比1-8月份回落0.2個百分點。房地產開發企業拿地放緩，開發投資增速下降在第四季度繼續兌現，但開工較快將使開發投資增速仍處於相對較高位。

1.開發企業選擇放緩拿地，土地市場流拍增多。儘管1-9月份房企累計購地面積增速比上期略微提高0.1個百分點，但9月單月土地購置面積增速顯著回落；土地成交價款累計增速也比1-9月回落1個百分點。

近期土地市場供過於求，溢價率下降，流拍案例增多。這反映出：第一，客觀上開發企業受資金制約，到位資金主要依靠企業自籌資金、定金及預收款，央行降準後房企融資成本依然不低。日前合肥釋出了鼓勵支援現房銷售的政策，主要圍繞優化備案手續和規範銷售管理。雖不涉及取消預售制度，但市場關於商品房預售制度調整的討論仍持續發酵，對未來開發企業資金面趨緊的擔憂不減。

第二，開發企業主觀態度改變，預期房價上漲幅度有限，對未來行業利潤空間的判斷偏悲觀。疊加三四線城市住宅交易疲軟，房企補庫存意願較前期減弱，拿地行為趨於謹慎。

2.房屋新開工和施工繼續加快，均創年內新高。1-9月份房屋新開工面積152583萬平方米，增長16.4%，為2016年6月以來的高點，增速較1-8月份提高0.5個百分點；施工面積767218萬平方米，同比增長3.9%，增速提高0.3個百分點。在房價“不漲”的政策硬約束下，存量土地庫存已成沉澱成本，晚開工不如早開工。這將支撐開發投資增速下行速度較緩，相對處於較高位。

房地產調控應把握力度，重點完善長效機制

2018年7月31日召開的中央政治局會議部署了下半年經濟工作。其中針對房地產做出了長達66字的定調：“下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。”

這段話資訊量豐富，涵蓋了房地產領域的各種問題。其中最引人注意的是“堅決遏制房價上漲”，較以前“堅決遏制房價過快上漲”去掉了“過快”二字，可見監管者對房地產調控的態度堅決、更勝以往。之後住建部召開房地產工作座談會，表示對樓市調控不力城市堅決問責；國家發改委也在國新辦吹風會上重申，下決心解決好房地產的問題，堅決遏制房價上漲。

在房地產短期調控方面，建議精準預判和評估多重政策的影響，規範市場交易秩序，加大人口流入壓力較大城市的住宅用地供應量，給予符合監管規定、資質良好的大型房企以通暢的融資途徑。在長效機制方面，建議健全住房租賃交易服務平臺，完善配套設施和物業服務，創新住房租賃專案投融資合作模式，為個人申請租賃住房提供財稅優惠措施。