34天后北京土地市場下餃子
前日日北京國土局剛一口氣推出了 6 宗住宅用地，昨天，北京又有包括兩宗商業金融服務業用地的八宗地塊集中入市。兩天推出 14 宗地中，除位於延慶地區的商業金融服務業用地外，其餘 13 宗土地將於 11 月 26 日進行同日競拍。
密集供地或因供地計劃達不到預期
就 2018 年土地市場情況來看，土地流標與流拍頻現，市場並不景氣，房企積極性也不高，成交溢價率整體偏低。北京市國土局此次大規模集中放地，也引起了市場的強烈關注。少數分析人士認為，加大土地供應力度，也許是北京房地產市場調控開始出現鬆動的訊號。不過，對此，大部分業內專家依然分析認為，此次集中供地只是北京市為完成供地計劃而進行的正常動作，不宜過度解讀。
“根據土地的招拍掛制度，達到掛牌期限之後，才開始現場競價，一次性掛出多宗地塊，在此前也曾出現過，但是往往成交併非在一天。”對此，合碩機構首席分析師郭毅表示，企業在競拍中也會有自己的考量，國土局也會考慮到企業的便利性，所以不會一天拍出多塊地。她進一步指出，每年到年底土地供應會相對較大，從去年開始北京開始實行五年的供地計劃。每年供地量都要達到相應標準，從今年的土地供應來看，土地流拍流標，所以國土部門在供地上做了相應的控制。今年的供地計劃的完成情況並不理想。按照國土局的口徑，今年的供地計劃完成的比例還遠遠達不到預期計劃。
“上半年土地市場出讓較少，按照上半年出讓速度，遠不能完成今年的土地計劃，所以下半年北京本身就要加快土地出讓速度，這樣才能保持北京一定程度的新建住房供應。”諸葛找房首席分析師陳雷也表示，在這一輪土地放量之後，未來一段時間北京的房地產市場供應或將集中釋放，這有利於供需平衡，穩定市場。同時，大量土地供應也會緩解購房者的恐慌情緒。
未來市場前景依然難料
“總體來說，因為北京去年的供地的供應規模比較集中。導致今年商品住宅市場出現了嚴重的供過於求。而從開發商的角度上來講，面臨最大的壓力是庫存去化的困難。”郭毅也表示，開發商在此前囤積了大量土地，再還沒有變成銷售額的情況下，拿地的動力並不強勁。所以今年土地市場的成交情況並不樂觀，即便國土部門年底集中供應土地，市場能給出怎樣回饋也未可知。位置條件和規劃條件相對較好的地塊有可能以低的溢價率成交，條件相對較差的和規劃指標較嚴的地塊可能會繼續出現流標流拍現象。國土部門應就目前的土地市場成交狀況和房企整體拿地的心態會對一些流拍地塊的規劃條件作出調整之後再重新上市。
這之中，比較明顯的例子就是白盆窯地塊，在這兩日推出的 14 宗土地中，兩塊位於豐臺區花鄉白盆窯村的地塊。今年 1 月，該區域一宗宅地曾經以共有產權房地塊出讓，可最後因無企業參與投標而慘遭流拍。北京市規土委公開資料查詢結果顯示，當時該地塊上的共有產權房預計銷售價格 43000 元／平方米，地塊起拍價 50.58 億元。
現如今這塊地拆分為兩塊改為限競房的形式再次入市。一塊名為豐臺區花鄉白盆窯村 BPY-L011 地塊 R2 二類居住用地國有建設用地，建設用地面積 43166.273/ 平方米，而另一塊名為北京市豐臺區花鄉白盆窯村 BPY-L010 、BPY -L013 地塊 R2 二類居住用地、A33 基礎教育用地，建設用地面積建 58664.084/ 平方米。兩宗地上共有產權房售價均不超過 67702 元/平方米，且最高銷售單價不得超過 71087 元/平方米。
不過，也有業內人士認為，北京市選擇在年底集中進行土地放量，或許能夠受到房企青睞。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進就表示：“北京土地市場的供應還是有積極增加供應規模這樣的導向。因此，這一輪土地大規模入市是符合市場的預期。”他同時分析指出，供應的增加對企業拿地有積極的選擇。雖然今年北京土地頻現流拍，但是預計年底還是有很多企業會資金面寬裕，政府的供地是吻合此時間點的。另一方面，北京市場還是相較其他地區預算寬裕，並不影響部分企業在京拿地的預期。如果土地價效比較高的，是有企業願意補庫存和投資的。