資產配置的難題，要靠一線城市的價值窪地解決？
根據今年1月份釋出的《財富管理產品十年白皮書》，2017年，中國私人資產配置的種類豐富度較十年前有很大的提升，比如信託、基金專戶、券商資管、私募股權等都是從無到有。
中國資本市場自由度和開放性的提高，以及經濟快馬加鞭發展帶來的資本積累速度加快，是驅動資產配置多元化，甚至是全面化的兩架主要馬車。
而多元化背後，很多人對於資產配置的焦點也逐漸轉移到穩定性和保值性兩個方面。
其中原因不難理解，由於資產泡沫和財富縮水的客觀可能性一直存在，如果過於追求資產增長，那麼勢必會面臨更大的風險，對於很多寄希望於資產配置能帶來更好生活的人來說，穩定和保值遠比不穩定的增長要更讓人放心。
或者說，多元化後，雞蛋是放在了不同的籃子裡了，但這還不夠，因為籃子會晃盪，所以會選籃子也成了一門技術活。反觀現在的經濟大壞境，總體來說還算比較穩定，雖然其間有一些波動。但資產配置卻是一個停不下來的多選題，房價一變、股市一變、匯率一變……資產都將面臨不同程度的波動性。
即便波動性很小，資產配置背後也充滿了焦慮和緊迫。這不僅和資產配置的需求，即穩定和保值有關，更難以忽略的一點是，資產配置本就是一場同時間和機遇的賽跑。對於股市、樓市這樣的投資渠道，一舉手一投足，機會可能就已經來回在身邊繞了一圈了。
所以說，從求增長到保穩定，大部隊對資產配置的核心需求雖然有變，但是資產配置本身就是場充滿緊張氛圍的賽跑。這場賽跑下，“如何尋找優質資產”的核心命題也一直未變。
資產是否優質，要看資產配置的渠道穩不穩，而作為資產配置裡極其關鍵的一項，房地產其實這麼些年來搶了很多風頭，因大環境的有序轉變，當下的樓市正拉開一段新的發展序幕。
樓市百態：一二線趨於平穩，三四線或將下行
從全球房地產市場來看，最新的全球指數顯示，截至2018年6月，全球150個主要城市的房產平均價值增長了4.3％。這說明的一個問題是，長期來看，房地產市場的大勢仍然是漲。
過去十年，中國人對房子的印象大概非一個“漲”字莫屬了，甚至很多城市因為房價火了一把。總的來說，普遍上漲是共性，但因各地域政策和市場的差別，有些像坐上了火箭，有些卻像坐上了馬車。
不過，因為要走得更加健康，政策這個大風向正在改寫過去房價發展的規律。去年，“堅持房子是用來住的，不是用來炒的”這一房地產市場定位被確立，跟進這一政策的城市和省份不在少數，限價、限購等政策大舉落地。
現在，一二線和三四線城市的房價迎來了不同的發展軌跡。根據國家統計局釋出的2018年8月全國70個大中城市房價資料來看，一二線城市的房價正趨於穩定的水平線。另外根據剛剛釋出的《中國住房市場發展月度分析報告》，很多三四線城市比如三亞、保定、樂山等均出現環比下跌。
未來趨勢又如何？對於三四線城市來說，不少城市的下跌已經都在意料之中，因為人口基數少而導致的市場需求乏力，而前面又建了很多商品房空置下來，很多三四線城市在新的調控政策下開始被逐漸打回原形，房價下行是必然的。
但一線城市是特殊的，前些年的瘋漲也好，現在的輕微下跌，或是說低迷期也罷，其實都暗示了一線城市正在為新一輪的上漲而蓄力。其中的原因不難理解，一來城鎮化的程序還在不斷加快，人口的湧入勢必會帶來需求的上升，在城鎮化程序結束前，這個趨勢是不可逆的。而且，二胎政策帶來的人口紅利也會逐漸釋放，這又將進一步夯實住房需求上升的發展趨勢。
二來，政策上的限價、限購，壓制的只是房價的過度上漲，是為了擠掉危險的泡沫，但是正常的上漲空間還是會在未來逐漸釋放出來。這意味著，這一輪的大力度政策調控之後，一線城市的樓市要走上更加良性的上漲軌道。
三來，在流動性上，央行在10月15日開始降準1個百分點，這釋放了一個非常明顯的訊號：流動性的增加，以及可用資金的增加，而因此受益的將是樓市、股市等熱點投資渠道。
基於以上，我們有理由去相信，政策調控的目的很簡單，那就是先穩住一線城市的房價，擠掉一些泡沫，而從市場的角度出發，房價穩定之後，在正常的市場供需對接下，需求的提升，使得一線城市迎來穩步的房價上漲是可預見的。
簡言之，穩而有升就是一線城市未來十年二十年乃至更久的大趨勢。這是投房地產的人最樂於看見的一個趨勢，但是如何從一線城市尋找價值窪地卻成為了使用者心中的一道新難題。
一線城市價值窪地標準：高性價比
如何去發現一線城市的樓市價值窪地，是一種挑戰，但任何時候都有標準。比如對於剛需者，地理、交通等都是必須考慮的，而對傾向投資房產的人來說，房價現在是不是低點這個就很關鍵了。什麼樣樓盤才算價值窪地，不妨以處於一線城市北京的熙悅林語為例，在價值窪地的標準上，其具有比較好的參考性。
首先是地理位置。熙悅林語坐落在北京五環，在交通方面，其周邊的線路都非常完善和通暢，無論是開車自駕，還是軌道交通，都十分便利。開車自駕可直上南五環、京臺高速，往北5分鐘上四環，15分鐘到三環，30分鐘可抵達北京各大商圈；軌道交通，1公里雙地鐵站，瀛海站換成S6號線，可實現與北京第一、第二國際機場的無縫銜接。
在生活設施方面，熙悅林語周邊近距離坐落著很多大型生活廣場，比如世界之花假日廣場，這滿足了便利性的基本生活需求；而在生態環境方面，熙悅林語三面都是公園，且與北京南城最大的生態公園南海子僅一路之隔。
好比紐約的城市中央公園一般，北京奧森公園、朝陽公園等大型生態公園周邊的房價都比較高，周邊樓盤也都是北京有名的豪宅區，均價都在10萬左右。熙悅林語坐落在北京南城最大的生態公園南海子旁邊，比起北京很多其他樓盤，熙悅林語的生態環境在質量和數量上都佔據上風，其未來中央公園價值潛力巨大。
所以從地理位置上看，價值窪地首先要有一個好的位置，因為地理位置是樓盤的一個基因，它決定了很多資源樓盤能否觸及到，尤其對自住消費者而言，地理位置更是決定著生活質量的好壞。
其次是升值潛力。據悉熙悅林語現在主推疊拼產品——雲墅，目前雲墅的總價千萬出頭，而從整個北京五環的新盤情況看，不僅盤少，別墅房更是非常稀少。從2017年開始，北京已經開始嚴控四環內新增建設用地，相關資料顯示，未來2年北京五環別墅甚至將可能零供應。這一點，決定了像熙悅林語這樣的別墅房在整個市場中的供給將會越來越少。
值得注意的是，北京的限價政策在全國是最為嚴格的，熙悅林語還是一個限競房專案，雲墅疊拼最低價低至4.7萬/平米。而價格的確立則意味著熙悅林語在價效比上已經取得了先發優勢，如果不是北京的嚴格限價政策，在千萬出頭這個價格基準下，可以說北京五環甚至全北京難以都找到這個價格的別墅產品。
從這些情況來看，熙悅林語升值的潛力集中於稀有性和政策，而稀有性從長遠來看是一個非常重要的增值動因。
再者是專案品質。這一點關乎於居住體驗。從入住前階段來看，據悉熙悅林語還是一個可以自由選擇精裝交付的別墅產品，而精裝交付這樣的一站式居住服務不僅可以免去業主後期裝修時的煩惱，還能避免小區出現裝修擾民的現象。除了精裝交付，熙悅林語的私享園林能夠給到消費者更為高階舒適的居住體驗。
結合上面兩點來看，熙悅林語的定位其實就是要滿足高階人群的個性化居住需求，所以才有了一站式居住服務。而這樣的服務將決定熙悅林語在兩方面的獨一無二。一是在社群品質方面，全套貼心服務讓社群的居家感非常濃厚，二是在人文層次方面，定製化環境帶來生活體驗無形中提高了熙悅林語的人文魅力。
最後是未來發展前景。熙悅林語地處北京南城，離不開雄安新區、新機場的發展輻射，而周邊區域的快速發展將進一步從地理位置上帶動熙悅林語價值的提高。而且，如今南城當之無愧已經成為北京未來的發展重心，無論是政策還是區域發展利好的滲透，都已經讓熙悅林語具備了很多“中樞式”的光環。熙悅林語以及熙悅林語坐落的北京五環，未來可期。
這麼來看，熙悅林語的未來發展前景將受到政策和周邊地區利好的影響，這意味著熙悅林語的現有優質資源將進一步升級，由此熙悅林語未來也有可以看得到的明顯增值空間。
綜上，從熙悅林語這個例子可以看出，樓市的價值窪地本身需要具備很多特殊之處，比如特殊的政策、可預見的發展前景、專案本身的品質。由於處在在限價政策下，熙悅林語的價效比也被無形拉了上去，這一點很關鍵，對於有住房剛需的人來說，這甚至完全可以視作價值窪地最核心的標準。
處於價值窪地的樓市，可解資產配置的燃眉之急
通過對熙悅林語的分析，一二線城市的樓市的價值窪地輪廓已經比較清晰了。同時這也意味著，在房價趨於穩定的走勢下，一二線城市的樓市仍然是存在一些價值窪地的。
一方面，政策帶來穩定房價後，市場要大顯身手，所以長期趨勢是“小火慢燉”，就是說一二線城市房價未來將基於現在的穩定房價，實現上探。
另一方面，在限價政策下，單個樓盤要在市場pk中取勝，離不開自身的綜合屬性，比如地理位置、專案品質這些。如果自身效能達不到要求，無論是從需求上的價值看，還是從投資上的價值看，後期打折扣是肯定的。
所以說，在現有政策的影響下，市場培育出了一些樓市的價值窪地。而對於忙於資產配置的人來說，這無疑是個非常難得的機會。
一來，比起其他的渠道（證券市場等），樓市的價值窪地意味著更高的穩定性，保值是必然，未來增值也是必然；二來，對於將重心放在樓市的資產配置者來說，價值窪地不可多得，也是提升資產總價值的一次機會。
所以，樓市縱然千盤千面，但是於穩定性和保值性而言，其中的價值窪地卻可以稱之為資產配置的一個最佳選擇。一言以蔽之，資產配置還是仁者見仁智者見智，但於剛需於升值而言，在樓市低點入手，選擇納入價值窪地，絕不會錯。
文/劉曠公眾號，ID：liukuang110，本文首發韭菜財經
