環京樓市慘淡 大型房企看好長遠發展
編者按：本文來自微信公眾號 ofollow,noindex">「和訊房產」（ID：hexunhouse），作者：劉寶丹 ，36氪經授權轉載
不過，與中小房企的艱難度日相比，大型房企對環京樓市的未來發展普遍看好，尤其以萬科為代表的大型房企可能迎來進入環京的好時機。此前困擾大型房企佈局環京的主要問題是拿地，如今地價相對低廉，拿地已不成問題。樓市調整期內，環京房企可能迎來新一輪調整。
中小房企日子難熬
政策嚴控之下，環京成交量直線下降，眾多本地中小開發商面臨較大資金壓力，有些房企已經開始悄悄尋找接盤方。
燕郊是環京第一個火起來的區域，樓市主要以本地中小房企為主。嚴控之下，燕郊本地開發商的大多數選擇是等風來，在他們看來，除非政策鬆綁，否則眼前僵局難破。
小李供職的開發商是燕郊當地一家500強企業的全資子公司，按照原規劃，專案還有住宅地塊未啟動，由於行政原因，該地塊能否成功啟動現在還是未知數。小李坦言，一切都不能確定，要看政策變化，他們只能等待。
一位瞭解燕郊樓市的知情人士稱，本地開發商手裡都有住宅用地，不過土地成本較高，當前調控政策嚴厲，專案能否盈利還是未知，因此開發商暫時沒有推新盤計劃，市場主要還是一些不限購的商住專案在售。
燕郊已無新房可售，雪上加霜的是上半年也沒有住宅供地。據當地人介紹，平谷地鐵兩側的村莊已經開始拆遷，不過什麼時候能掛牌上市不太清楚。
在小李看來，中小房企普遍面臨生存壓力，被收購是個趨勢，撐不動的情況下肯定會找出口。他最近聽到一些謠言，某些開發商已經開始找大型房企扛盤，具體是哪家，他沒透露。
除了燕郊，京北的小開發商生存狀況也十分艱難，他們面臨的一個問題是如何對抗大型房企。
限購導致環京購房客群大幅減少，如何爭取有限客群對當地開發商來說有些力不從心。上個月，位於官廳湖畔的某品牌房企開盤，成交200多套疊拼和聯排，相較之下，當地小開發商成則沒什麼成交。
據懷來當地一位房企高管透露，由於資金鍊問題以及股東意見產生分歧等原因，當地專案觀瀾墅正在尋找接盤方，資料顯示，專案別墅和住宅在售，洋房均價20000元/㎡左右，總價120萬元/套起，別墅產品在300萬到700萬之間。
市場環境加上大型房企的競爭，留給中小房企的選擇並不多，沒有融資優勢，留給他們的或許只有被收購。
在和碩機構首席分析師郭毅看來，樓市調整期本身就是優勝劣汰、行業整合的最佳時機，特別是小房企的融資難度更大，融資成本更高，一旦現金流出現問題，最簡單的選擇是出讓專案變現。
環京樓市還有機會麼？
環京樓市成交大幅下降是既定事實，不過，大型房企對環京的長遠發展普遍看好，並且憑藉營銷優勢，他們往往能夠創造一定的銷售熱度。
北京萬科相關負責人曾公開表示，萬科持續看好環首都經濟圈未來的發展。前不久，萬科在香河新推出樓盤哈洛小鎮，高層均價1.2萬左右，被認為是香河價效比很高的專案，每月銷售60套左右。據香河當地置業顧問介紹，大廠和香河的樓市從今年元旦開始出現明顯降價，降幅大約在40%左右，今年夏天成交還可以，看房的人挺多，不過當前樓市更冷些。在這樣的樓市背景下，每月60套無疑是很好的業績。
作為環京樓市的標杆企業，鴻坤地產在環京的住宅佔比高達80%，但從去年下半年至今，鴻坤地產沒在公開市場拿地，對於外界的關注，鴻坤地產迴應，主要原因是拿地時機不合適，後期鴻坤地產會考慮拿地，而且從公司內部的投資額度來看，環京的規模額度不會減少。
今年國慶節，鴻坤地產在環京推出10個樓盤，七天成交7個億，大大提升了環京樓市的熱度。談及成交背後的原因，鴻坤地產集團品牌營銷總經理張羽晴表示，鴻坤從2009年進入環京至今積累了很好的口碑，品牌在環京很受認可，產品也非常受歡迎。
大型房企看好環京的一個表現是收購專案，這也是大型房企進入環京的最重要手段，融創、鴻坤、碧桂園都曾在環京收購過專案，最為人熟知的是碧桂園，通過大舉收購環京專案，它在短期內取得上百億銷售額。
房價下跌，大型開發商收購的土地成本隨之減少，尤其可以有較多話語權。陽光城執行副總裁吳建斌對和訊房產表示，今年四季度到明年是併購的好機會，現在價格已經低了很多，不過這主要還是取決於企業是否有錢。
對於環京樓市的未來，吳建斌十分有信心，他表示，城鎮化還沒有結束，現在的購房需求量很大，調控只是暫時抑制了需求。如果環京有合適收購機會，價格也不錯，比原來的回報高，陽光城肯定會考慮的。
一位接近碧桂園的人士表示，碧桂園在環京區域的土地儲備量很大，大約40多個專案，但大多由於“沒證”沒辦法進入銷售狀態，只要有預售證，碧桂園的房子不愁賣，他們很看好環京區域發展。
在郭毅看來，環京的房價水平和北京有著巨大價差，隨著京津冀一體化的推進，從長期來看，環京樓市雖然短期遇到問題，但價值潛力很大。