這些年，我的買房經驗
編者按：本文來自微信公眾號「真叫盧俊」（ID：zhenjiaolujun0426） ，作者： 真叫盧俊團隊，原標題：《這些年，我買過的房子都虧本了 》36氪經授權轉載
過去十幾年是房地產發展的黃金時代，幾乎閉著眼睛買房子也能掙錢。
然而，有那麼一群人，還是買錯了房，十幾年下來，不賺反而虧損。
為此，我採訪了一位上海的朋友，買了很多很多房子，居然也能虧本過很多次，這樣的不服輸的精神我也是佩服
我找了個週末，和他聊了聊買房，他和我說了幾套買房虧本的經歷，為了敘述方便，下文采用第一人稱。
01
2006年的時候，我離開上海，調到無錫工作。
來無錫的第二年，偶然發現太湖廣場的凱燕環球中心開售。
據銷售介紹，那個專案將成為太湖廣場的地標，下面一半樓層入駐德國百年五星級酒店凱賓斯基，上面一半樓層是公寓或辦公。頂樓4層定位為豪裝酒店長包房，交付後可以委託他們統一管理租給外企高管，售價18888元一平。
那時無錫的房價才5000多，專案周邊的房價也不到凱燕報價的一半。
開發商承諾，交房後房屋可以委託代管，前3年每個月8%的固定收益，按期打到業主的賬戶裡。
想想這麼好的中心地段，太湖廣場不就是上海的人民廣場嘛，無錫的地理位置中心啊。
加上又是這麼好的收益，這麼強勁的品牌背書，我居然糊里糊塗認同這個明顯虛高的價格，想也沒多想就當場買下了一套，130多萬。
交房頭3年，按照委託代管合同，扣除管理費後，我每月可以收到7000多元的房租，覺得這個租售比真心不錯，同期上海的房子租售比能有2個點就不錯了。
可惜好景不長，返租只是一個開發商跟你玩的數字遊戲，所有的租金早就算在了購房款裡了。
3年後合同到期，要續簽的話每月房租降為1000多。很多業主接受不了這麼大落差，紛紛收回房子自己出租，想著租個3000總是沒啥問題的。
可是等去中介掛牌後才明白，這房子包物業頂天了也就租個2500，很多業主等不及，就低於2000拋租，扣除物業費800多，也就掙1000出頭。
過了幾年，隨著對面茂業和世貿公寓房的交付使用，這房子連2000也租不出去了，只能空置著。
業主沒有收益，開始拒交高額物業費，物業入不敷出，就只能減員減配。為了減少能耗，6月天也不開中央空調，大堂和走廊的部分照明關閉，昏暗不堪。
好端端的一個當年地標性樓盤，變得魚龍混雜，陷入惡性迴圈，越來越租不上價格。
越租不上價格，租客的層次就越低，所有很多業主寧可空著，也不願短期出租給那些不靠譜的租客。
11年過去了，現在這套房在市場上掛牌根本賣不出去，掛了幾年連個問詢的電話也沒有。
今年上半年我趕著用錢，物業內部幫我聯絡到一個投資客，賣了50萬。
而這些年斷斷續續你收到的租金，能和物業費、維護費打平就不錯了。從2007年購買到2018年拋售，這套房子虧了80萬，虧損比例6成以上。
而如果當年拿這筆錢買上海的住宅，閉著眼睛漲3倍應該不算多吧。
這次投資的教訓是：
1、不能拿一線城市的經驗去對標二線三線城市。城市容量、人口基數、人口結構和消費習慣不一樣，硬套往往會失敗的。
2、市中心永遠是市中心，不是每一個新城區都能造城成功的。很多二三線城市，都是多點開花，傳統意義上的市中心房價往往還不如新開發區域。
3、那些年，商住樓和商鋪的返租只是個數字遊戲，羊毛出在羊身上。可惜很多菜鳥級投資客不知道，包括我。
4、國內絕大部分城市商業嚴重過剩，而且商業即使增值，轉手的稅費極高，增值的部分也都繳稅了。如果再來一次，我一定選擇買70年產權的住宅。
02
同年，天津濱海新區被納入中國國家發展戰略，成為繼深圳經濟特區、上海浦東新區之後，第三個國家級經濟新區。
廣袤的天津東部沿海的土地上，一座座高樓拔地而起，朋友們驚呼，錯過了深圳特區，錯過了浦東新區，不能再錯過濱海新區了。
於是我跟著幾個朋友來到了濱海新區離市區最近的空港經濟區，在空港的中心商務區，買了幾套當時推廣名叫“空港國際貿易中心”的寫字樓，總價300多萬。
其實僅僅是個推廣名，產證上的樓盤名字極其普通。
在物業經理的建議下，我把這幾套房子裝修一新，租給了一家小金融公司，租金1.8萬，算下來收益倒還不錯。
可惜一年不到，剛剛收回裝修成本，那家公司搬離，一下子房子空了下來，一空就是好幾年。
儘管空置著，每年三四萬的物業費和各項能源費還是要交的，掛牌出售根本沒人理會，我又是個守規矩的業主，只能交著物業費捂著。
直到前幾年，這房子總算低價租了出去，租金只有首次出租時的5成，不到1萬。但是我已經挺滿意了，因為反正死活賣不掉，能租掉就算不錯了，至少不用白白交物業費了。
11年過去了，如果當時買住宅，300多萬會變成多少……
可惜，沒有如果。
曾經以為北京那邊會有一個經濟圈，後來發現那裡叫北京和他們的窮鄰居們
這次投資的教訓是：
1、不要太確信你的前瞻性眼光，也不要過於輕信朋友圈的狗頭軍師。很多發展戰略不少你想追，想追就能追的。當初買天津市區，也比追隨什麼巨集偉的戰略要好。
2、重要的話再說一遍，如果再來一次，我一定選擇買70年產權的住宅。同區域的住宅確實漲了，有價有市。而商業，是有價無市，或乾脆無價無市，捂在手頭甩不掉，維護成本又極高。
03
接連幾次投資失敗後，我回到了上海，不再輕易買外地的房子了。
想想自己真是傻，還有比上海更好的投資市場嗎？同樣價位，有閒錢還不如投資上海的郊區呢。
於是，教訓又來了。
那是2009年，當時上海的價格窪地是郊區的金山，有個朋友推薦金山朱涇鎮的黃金地段商鋪，算下來才1萬元左右一平米，好了傷疤忘了疼的我又砰然心動了。
和朋友驅車來到金山，看了那個街區式商業專案，名字我就不說了，規劃看著不錯，和朋友各買了一鋪，兩家緊挨著。
這個商鋪神奇了，120萬的本金，交房後才發現，首次租金包物業才1500元，算下來，要半個多世紀才能收回成本。
而且，同樣，沒到兩年，基本就空置了。除了沿街的鋪位出租率還不錯，內街和樓上是大批大批的空鋪，根本租不出去，也賣不掉。商業高額的物業費和能源費該交還得交。
這套商鋪我已經不抱任何期望了。
這次投資的教訓是：
重要的話再說一遍，如果再來一次，我一定選擇買70年產權的住宅。如果實在要買商鋪，那就買沿街社群商鋪吧，相對靠譜一些。
04
總算這次有點記性知道要買住宅了。你以為住宅真的就是閉著眼睛買都會賺錢的嗎？
那可真是圖樣圖森破了。
工作調回上海以後，我也置換了一套住宅。當時的上海市區的房價已經像火箭般普漲了一輪。有些熱門板塊恨不得是幾天調一個價。迫於這樣的市場環境，我的心裡也開始不平衡，著急了起來。
所以當中介帶著我看了幾個改善盤以後，深怕買不到房的我我便衝動的選了一個裝修好的直接下定了。
以為總算上車了，沒想到噩夢才剛剛開始。房子是小區的第一排靠著馬路邊，灰塵噪音問題嚴重了影響了我們。這還不算什麼，底層的光線差返潮問題也沒辦法解決。
因為要自己住，後來自己改造全隔音玻璃和一樓抽溼系統又花了很大一筆錢。改善房還面積大總價高，現在的市場環境下，單價明顯低於小區均價，估計也是砸手上了，除非白菜價賣，不然也只能自己住住了
這次慘痛的買房的教訓是：買房不要心急，牛市下往往挑不到好房子。有明顯短板的改善盤一定要謹慎入手
05
綜上所述，那些年我買錯的房子，無論在無錫、天津還是上海，不是清一色商業，酒店式公寓、寫字樓和商鋪就是有硬傷的住宅。
我就這樣被這些買錯的房子耽誤了財務自由的程序，也不知道多少年後才能拋售出去。