開發商為何如此艱難
ofollow,noindex">編者按：本文來自微信公眾號：子木聊房，（ID：zimuliaofang），作者：子木，36氪經授權轉載
1 寒冬
“曾經的輝煌，就此褪去。這是時代的選擇，也是最好的歸宿。”
這句話是我昨天在一位房企高管朋友的微信朋友圈看到的。
細問追尋，原來是他昨天辦了離職，決定轉行，而這句話就是他對自己在房地產行業呆了十餘年最真誠的告別，對這個行業說的，也是對自己說的。
我這位朋友任某房企營銷總，能力出眾，做事認真，曾經帶著部門一路披荊斬棘，攻城掠地，每次都是超額完成業績，而這次離走也是想了大半年。
一是所在企業融資困難，房子也賣不出去，命懸一線，自己主動退出為公司縮減運營成本；二是經歷過幾次房鬧之後，心力交瘁，感覺自己每天活在利益的沼澤中，迷失了自己；三是認為房地產的紅利時代已經結束，接下來的寒冬將比2008年更加冰冷。
其實這位朋友只是冰山一角，房地產寒潮來臨，整個行業都在動盪。
業界一位資深地產人說，2018年光A股地產公司的董事長離職人數就已經達到了30人，再往下走是基層員工，更是活在惶恐之中，有的被裁員拿不到賠償，日夜奔波勞動仲裁，有的甚至請來風水師算卦保命……
現在看來，10月份萬科鬱亮喊出的三個字：“活下來”，成了中小型企業當下至高無上的追求，也是從事地產行業每個人心中的最後一縷光芒。
前幾天，又有權威機構爆料，近期諸多房企開始大規模借道信託緊急輸血，融資利率水漲船高，最高年化利率達到了14%。
房企一旦跟上信託，就意味著差不多進入了死亡名單，居高的利息將會壓垮大批企業，如果2019年上半年新房市場繼續蕭條，排隊死亡將成為眾多房企的最後歸宿。
曾經中國最賺錢的行業遭遇如此困境，這不是哪位世外高人掐指神算而來，而是時代的選擇，只不過艱難程度遠遠超出之前的預想。那麼，房企走到如今這步緣由是什麼？困境中的房企是否該被解救，這對於購房者又意味著什麼呢？
2 欠的債，終究要還
從1998年房改到如今，中國房地產也就走過了短短20餘載，但在這20年內，幾乎所有亂象和瘋狂都在這個行業裡演繹過。
它從一個“溫暖的家”快速成長為一個充滿欺詐、哄搶、賭博亂象的利益場。在這個利益場中，成就了一批批頂級富豪，也壓垮了一代代年輕人。貧富差距被迫拉昇，實體經濟被逼倒退，年輕人的三觀和夢想在房貸壓力中顫顫巍巍。
那麼是什麼，讓中國房地產在二十年內如此猖獗畸形呢？
答案就是，槓桿。
房地產屬於資金密集型，高負債率行業，靠的的規模的量和週轉，一直玩的都是槓桿遊戲，用愛馬仕哥的一句話就是“一塊錢鋼鏰做十塊錢的事”。
但在這個行業，一直都遵循一個原則，就是開發商對房地產的總投資理論上是1：3，自己的資本金是1的話，社會的融資可以是3，就是總資產的25%是資本金。而對實體工業企業，是1：2，1/3的資本金。
一般是開發商用自己的錢買地，融來的錢再進行開發。
如果地是自己買的呢，可以把它抵押出去融資，拿到錢再來造房子，封頂的時候，可以預售，老百姓已經把預售定金或者按揭貸款的資金轉過來，最終是土地的自有資金加房屋開發的融資資金開發貸，再加預售過程中老百姓的按揭貸，這套方案是沒有任何問題的。
然而，在房價經歷幾輪大漲後，房地產成為了中國最賺錢的生意，這個原則開始被一些人挑破，踐踏。
那麼現在全國房地產商的融通量是多少呢？
保守估計是1：9，有的開發商已經達到了1：50，意味著如果你有一個億的資金的話，可以撬動50億的槓桿。買地皮的時候，來個三七開，如果這塊地皮是10個億，開發商拿3個億，借了7個億，拿到地了再去銀行抵押，抵押至少六七個億，造房子，賣樓花，把預售的錢拿到了。
這個地是10億買來的，三年後，地價漲到20億，真的要開發的時候，20億作為抵押物，可以拿到15億的錢，整個開發流程中的融資，到了1：9。
在利益的驅動下，開發商們開始肆無忌憚，銀行跟著無所顧忌。尤其是房價大漲年，地王開始不斷湧現，誰融資能力強誰就拿到地王，融資再多也不擔心，地價一炒高，什麼問題都解決了。
例如一個房產商，買了15個億的一塊地，把房子造起來又花了15個億，30個億全是借來的，而且借的高利貸利息是17%，五年時間，30億債務變成60多億，房子造好實際上也只能賣個40、50億，直接性破產。
多年槓桿遊戲的瘋狂，讓這個行業膨脹起來。一些開發商的債務達到了95%，只要房價下行，就會有開發商倒閉，銀行跟著關門，老百姓買賬。每年爛尾樓盤多少，想必購房者心裡都有數字。
如果資金量大的話還可以引發系統性金融風險，房產綁架了金融，當年海南和鄂爾多斯經濟危機就是這麼來的。
3 救贖
無限的槓桿透支，催生了巨大的房地產泡沫，同時也把房地產送進了高風險行業名單。
2017年，136家上市房企平均資產負債率高達79.1%，比上年上升1.9個百分點，其中有26家資產負債率超過 85%，2017年末房地產貸款餘額佔各項貸款餘額的26.8%。
而且，這裡面部分房企的融資渠道雜七雜八，有的還通過信託、資管計劃等各類非銀行渠道融資，層層巢狀，互相糾葛，風險被進一步放大，如果房地產市場出現劇烈波動，後果也很容易想得到，這就是為什麼我一直在說。調控政策是為了穩房價的，而不是降房價的。如果房價跌下去，沒人買房子了，房企無法還款，用什麼還銀行的錢？
2016年5月9日，人民日報刊登了著名的《開局首季問大勢—權威人士談當前中國經濟》，文中正式提出“三去一降一補”（去產能、去庫存、去槓桿、降成本、補短板）五大重點任務，明確奠定了未來幾年經濟金融的重點工作。
文中，還有一句極為巧妙的論斷猶言在耳。
“樹不能長到天上，是那風起處的青萍之末。”
隨後，房地產去槓桿的攻堅戰正式吹響了號角，而這也是如今整個房地產陷入寒冬的源頭。開始是要求提高房地產的信貸資質，到後來下令嚴防任何資金違規流入房地產，一時間房地產企業成為了所有金融機構拒之門外的棄兒。
此後，無論大小會議，只要央行釋放資金到市場，都必會在末尾處加上一句，“千萬不能把錢流向房地產”！
如今房地產行業陷入危機，這又該怪誰呢？如我朋友那句話，“這是時代的選擇，也是最好的歸宿”。
4 未來
有人說，中國房地產業發展如此迅速，堪稱奇蹟。這個我不贊同。
如果按規模來講，開發商已經在中國大大小小城鎮中蓋了2.74億套房子，規模巨大任何國家都無法與之較量，的確是發展迅速，但房子質量呢？
尤其是近兩年，限價政策出臺後，一些開發商想得並不是履行當年樣板房承諾，捨去利潤從一而終，而是想盡辦法偷工減料，追求增長，從豪宅到小平米剛需盤無一倖免。購房者掏盡一輩子積蓄，購買一套擔驚受怕的房子，這個行業是發展迅速還是停滯不前呢？
如今房地產因去槓桿和樓市低迷陷入困境，拔高了房企開發門檻，這個行業勢必會遭受一場規模空前的行業大洗牌，洗去那些資質不夠，出爾反爾，動不動爛尾的劣質開發商，相信也是老百姓想要看到的結果。
賣房市場動盪，買房市場受益，自古以來有之。
從今年10月開始，開發商們就開始上演一場場“花式求生”的大劇，有的降價拋盤，有的賠本甩賣，有的為了吸引購房者的目光，還玩起了人體描繪。相信未來大家還會看到越來越多的花式表演。
而對於購房者來說，一定要把握好這個機會。
2019年上半年依舊是房地產企業還債高峰期，而按目前的房價走勢推算，明年上半年的部分城市的新房市場會持續蕭條，屆時為了回款保命，會有大量房企選擇打折拋盤，議價空間可能會更大。但這時候一定要購買品牌開發商樓盤，因為你不確定哪家房企會在這股潮流中陣亡。
但這個視窗契機不會太久，因為小型房企摔倒會有大房企接盤，無關大局，但是如果政策不放開，樓市繼續蕭條一定會影響到大房企生存環境。大房企如果破產，會連帶銀行、信託等金融機構出現連鎖反應，這是不可能發生的，所以在這之前，一定要抓緊上車。