那些10年還沒賣完的盤，都會太極拳
房地產的江湖，有兩個極端，一快一慢。
大部分開發商玩的是快週轉，信奉的是「天下武功，唯快不破」，恨不得開盤即光碟；但也有的專案十年都賣不完，走的是武當派的慢路子，講究的是「以慢打快，後發制人」。
就在今天上午，北京市政府公佈了《北京市新增產業的禁止和限制目錄（ 2018 年版）》。相比於之前的 2015 版，新版目錄大大小小地修改了 70 多處，但這並不妨礙開發商一眼就找見最息息相關的一條——“ 東城區、西城區：禁止新建房地產開發經營中的住宅類專案。”
那些在東西城掰著指頭過日子的開發商，終於從多年的媳婦熬成了婆。不會再有新房，他們自己成了最後的選擇。
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在西單與宣武門中間有一個西單·上國闕，掩映在一大塊公共綠地背後，穿過一條大方衚衕，被眾多矮舊樓房環繞。作為西城區為數不多的在售樓盤，西單上國闕只建造了兩棟十餘層高的板樓，整個小區加起來也就百來戶。
伴隨著 2008 年北京奧運會開幕，西單上國闕拿到了自己的第一張預售證，每平方米賣到了 2 萬塊。結果十年過去了，預售變成了現房， 2 萬變成了 20 萬，只賣掉了一棟多的西單上國闕最後等來了東西城的限制令。
其實，不只是東西城有人在等，朝陽公園、酒仙將臺、大興亦莊都是這些「武當派」開發商的聚集地，他們有的騰出土地一空就是十年，有的拖慢節奏等著翻番，也有的因為鉅變而畫不上句點。
在東四環朝陽公園橋北的東側，有一條不為人知的小路，叫姚家園北路，從這條路往南到姚家園路之間，東邊是金碧輝煌的摩天豪宅，西邊是一片圍擋圈出來的雜亂空地，豪宅和空地都隸屬於泛海建設。
早在 2002 年，泛海的前身「光彩建設集團」就與朝陽區東風鄉人民政府等方簽訂了一份《合作補償合同書》。泛海靠著這份合同，花了 15.77 億元的補償款，拿到了 35 萬平方米的土地開發權。合同剛簽完，泛海就在當年的年報中，提出要力爭年內( 2002 年)啟動，其中一期工程( 25 萬平方米)前期方案及報批更要爭取在年底前完成。
拿著一紙合同，泛海一手交錢，一手開始籌備徵地拆遷。按著泛海當年的想法，如今的小辛莊應該早已是豪宅林立。但現實的情況是，本該在 2005 年 2 月 27 日開工、2007 年 5 月 30 日竣工的地塊在上述一期開發專案後就杳無音信。
直到 2010 年 8 月，國土部對外公佈了 1457 宗閒置用地名單，其中泛海國際的專案赫然在列。名單公佈兩個月之後，泛海舉行了一場隆重的儀式，宣佈泛海國際居住社群二期正式開工，隨後幾年又在市場上銷聲匿跡。
如今的泛海國際，是靠著 7000 元/平方米的拆遷補償款清出來的，但待售的二期房源打著每平方米 15 萬的均價，一整套房下來需要 6000 萬以上。
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另一個豪宅與空地並存的專案，是距離泛海國際不遠的霄雲路 8 號。這個號稱是「中國第一個真正意義上的世界級高階居住區」的專案，從 2007 年拿地到現在，仍舊還有待開發的土地。
十年之前，北京四環沿線的新房價格還停留在每平方米 2 萬多的水平，樓市也才剛剛走出金融危機的陰霾，但霄雲路 8 號卻拿下了單價 8 萬- 12 萬元的預售證，不設面積梯度，統一都是 400 - 500 平方米的大戶型，幾度坐穩了北京豪宅市場的頭把交椅，一下子揚名立萬。
霄雲路8號的開發商合生創展集團，是出了名的精於「慢開發」追求「高利潤」的企業。對於合生創展來說，一個專案推遲五六年甚至更久早已不是新鮮事。合生創展當年在北二環商圈的標誌性商業地產專案——合生德勝大廈也是拖了八年之久仍未開業運營。更別提如今的霄雲路 8 號，在經歷了十年的開發之後，工程進度仍舊沒有走到盡頭。
按照合生創展在 2017 年年報當中的資料，到今年年底，霄雲路 8 號的完工面積只有 5 萬多平方米，哪怕到了 2021 年，這個數字也只有 25 萬，未來還有很長的路要走。
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武當派裡也並不都是豪宅，「以慢打快」的招式等來的不只是超高溢價，也有猝不及防的調控狙擊。
2008 年的市場上，不僅有剛入市的四環豪宅，也有遠在亦莊的商住大盤——林肯公園。當年的亦莊區域，正是剛靠規劃利好吸引一眾基礎性及差異性配套落地的熱點區域。和裕地產一舉拿下了亦莊文化西路地塊，要打造體量 130 萬平方米的商住大盤，開盤即大賣，每平方米的均價在萬元左右。
2010 年底，地鐵亦莊線全線開通，林肯公園的房價從從 17000 元平米漲到了 23000 元平米。接下來的幾年，林肯公園的房價隨著北京樓市的升溫一路飆升，在 2017 年也曾經突破了 7 萬元。十年來，林肯公園前前後後賣掉了七八期，卻在最後收尾的時候突逢鉅變。
2017 年 3 月 26 日，北京市一紙通知全面叫停「商改住」,「商住」一詞成了北京樓市的一個禁忌。限購一年時間裡，北京商住的價格出現了 30％ 以上的跌幅，而成交量跌幅更是高達 90％ ，幾乎成了「一潭死水」。
商住的市場都不好過，林肯公園這樣的也難免啞了火，守著最後一兩期的房子慢慢消化，曾經單價過7萬的林肯公園，如今也掉到了 600 萬一套，一路火花帶閃電的直線狂奔，到了最後卻難以畫上完美的句點。
尊崇「以慢打快，後發制人」的開發商大有人在，跨過十年的准入門檻，既有從 2005 年賣到現在的紫辰院，也有中途易主的永泰西山御園，之前被捲入 PGone 風雲的麗都壹號也是其中一員。
玩快週轉的開發商，攥緊的是生死攸關的現金流，而走慢路子的「武當派」，賭的則是未來的高溢價。過去的十年，他們壓中了市場的高歌猛進，但在未來的十年，哪怕是這些精於「慢開發」的老手也沒法說準，前方到底是一路飄紅的牛市，還是投機者的懸崖。