跨界醫療圈，地產商們有點“瘋狂”
【編者按】醫療圈一向被人稱之為“朝陽產業”。近年來，隨著國家鼓勵社會辦醫政策的紛紛出臺，不少房地產商入局大健康產業。房地產商們究竟更青睞以哪樣的方式進入？覆蓋的領域有哪些？本文將為您解讀。
本文來源於前瞻網，經億歐大健康編輯，供行業人士參考。
隨著中國進入老齡化社會，醫療健康服務在未來很長時期內，都會成為最大的民生需求。嗅覺靈敏的開發商，如萬科、恆大、萬達、綠城等，已經在社群服務上，特別是社群健康醫療服務領域裡，以各自認為可操作的方式佈局發力，催生了一大批養老地產或者醫養結合的專案。
國家政策鼓勵民營資本辦醫，大力發展新型醫療模式，尤其是倡導圍繞家庭醫生服務，從“疾病治療”轉型到“健康干預”。
社群作為入口，把社群裡的人以及他們的生活需求，作為核心的資源加以利用，是地產商著力要考慮的重心。不過，醫療服務在社群裡到底以什麼樣的形式呈現，依然是一個處於長期摸索的命題。
房地產商轉型醫療大事件
地產發展的趨勢，現在發生明顯的變化。一是從產品競爭向服務競爭的轉變，二是由地產開發向社群運營的轉型，三是由單一的地產業務向整合創新型社群平臺業務的延伸。
這些發生著的變化，一是地產行業由增量物業向存量物業發展的必然，二是健康醫療等新產業引導社會資本發生流動的結果，三是城鎮化發展與更新的趨勢所致。
2011年，萬科向深圳政府申請深圳辦醫。2013年，萬科兒童醫院落戶深圳寶安中心區，但尚未進入施工階段。2013年萬科宣佈與上海新虹橋國際醫學中心、復旦醫療產業投資公司等共同斥資總計2.5億元建設復旦萬科國際兒童醫院。
宜華健康入局醫療健康領域是在2014年，其以7.2億元收購廣東眾安康後勤集團股份有限公司全部股權，後者是一家醫療後勤綜合服務行業“一體化非診療”專業服務提供商。同年10月，其與廣東省第二人民醫院合作的廣東省網路醫院正式上線。2015年2月，宜華地產更名為宜華健康，正式佈局醫療健康產業。
2015年3月，綠景控股與北京兒童醫院達成戰略合作。9月，公司釋出100.5億元定增預案，公司將所募資金用於建設4個實體醫院包括北京兒童醫院集團腫瘤醫院(10億元)、北京兒童醫院集團兒童遺傳病醫院(9.6億元)、通州國際腫瘤醫院(23億元)以及南寧市明安醫院(21億元)，1個醫學中心即腫瘤精準醫學中心(19.5億元)，2個平臺包括兒童健康管理雲平臺(10.3億)及醫療健康資料管理平臺(1億元)。綠景控股由此全面轉型進入醫療行業。
2016年1月，萬達宣佈與英國國際醫院集團(簡“IHG”)在北京簽訂合作協議，萬達將總投資150億元，在上海、成都、青島建設三座綜合性國際醫院。2017年4月6日，萬達集團與成都市人民政府正式簽訂戰略合作備忘錄，雙方協議將耗資700億元，打造一座世界級的醫療產業中心。萬達轉型“輕資產”運營模式，迫在眉睫。
政策梳理和解讀
除了房地產商的大事件以外，國家在大健康產業上的政策也頒佈了很多。
2010年12月，《關於進一步鼓勵和引導社會資本舉辦醫療機構的意見》，明確提出鼓勵社會資本辦醫。鼓勵和引導社會資本舉辦醫療機構，有利於增加醫療衛生資源，擴大服務供給，滿足人民群眾多層次、多元化的醫療服務需求。
2013年10月，國務院印發了《關於促進健康服務業發展的若干意見》，進一步明確多元化辦醫格局，向緊缺型醫療機構方向引導。鼓勵企業、慈善機構、基金會、商業保險機構等以出資新建、參與改制、託管、公辦民營等多種形式投資醫療服務業。同時簡化對康復醫院、老年病醫院、兒童醫院、護理院等緊缺型醫療機構的立項、開辦、執業資格、醫保定點等審批手續
該意見提出到2020年，基本建立覆蓋全生命週期的健康服務業體系，打造一批知名品牌和良性迴圈的健康服務產業叢集，健康服務業總規模達到8萬億元以上。
2014年1月，《關於加快發展社會辦醫的若干意見》，全面開放社會資本辦醫，簡化並降低審批門檻。對非公立醫療機構的配置申請，重點考核人員資質、技術能力等相關指標，對床位規模、門急診人次等業務量評價指標方面的要求，可根據實際情況適當把握。
2014年3月30日，國務院釋出《關於印發全國醫療衛生服務體系規劃綱要(2015—2020年)通知》，提出大力發展非公立醫療機構，積極推動移動網際網路發展，健康大資料應用、惠及全民的健康資訊服務和智慧醫療服務。
2015年6月，《關於促進社會辦醫加快發展的若干政策措施》，社會辦醫納入醫保和營利性機構可上市融資，進一步放寬准入。清理規範醫療機構審批事項，公開區域醫療資源規劃，控制公立醫院規模。同時，落實稅收政策，將社會辦醫納入醫保定點範圍等。
2016年6月24日，國務院釋出《關於促進和規範健康醫療大資料應用發展的指導意見》，指出健康醫療大資料是國家重要的基礎性戰略資源。特別提到“網際網路+健康醫療”， 鼓勵政府和社會力量合作，注重盤活、整合現有資源，積極鼓勵社會力量創新發展健康醫療業務，整合線上線下資源，探索網際網路健康醫療服務模式。加大政策扶持力度。推廣運用政府和社會資本合(PPP)作模式，鼓勵和引導社會資本參與健康醫療大資料的基礎工程、應用開發和運營服務。
2016年9月，由南開大學旅遊與服務學院姚延波教授主持起草的我國首個《旅行社老年旅遊服務規範》行業標準，經國家旅遊局批准予以公佈，於2016年9月1日起正式實行。
2016年10月25日，中共中央國務院釋出了《“健康中國2030”規劃綱要》，這是今後15年推進健康中國建設的行動綱領。規劃綱要指出，建立專業公共衛生機構、綜合和專科醫院、基層醫療衛生機構“三位一體”的重大疾病防控機制，建立資訊共享、互聯互通機制，推進慢性病防、治、管整體融合發展，實現醫防結合。
從以上檔案可以看出健康服務業是國家未來要鐵定發展的戰略性產業，市場規模巨大，在8萬億以上，值得深耕佈局。另外國家對“網際網路+醫療”的態度是積極支援，大力推進，同時鼓勵社會力量和社會資本參與到健康服務業。
國內30家地產公司進入醫療，最早自2000年開始。那麼究竟有哪些房地產商進入醫療行業?如圖所示：
據不完全統計，這30家地產商佈局的醫療業務的情況，並按照時間、地產、領域、資金規模、進入方式、合作方几個維度處理資料。
1、涉足時間
首先從房地產商涉足醫療的時間看，最早是2000年有1家，最多是2016年有9家，較為集中的是在2013年、2015年和2017年(7月)。可以看到在2012年以前，房地產商進入醫療領域相對較少，而2013年之後，出現爆發式增長。
從時間上分析，2013年地產+醫療火熱有幾個原因，其一是所謂的地產行業“白銀時代”的到來。當時萬科集團總裁鬱亮撰文稱，彼時“房地產行業已經度過了最黃金的歲月，人人彎腰都可以撿到黃金的時代結束了，房地產進入了白銀時代”。在此時間節點前後，地產公司紛紛開始進行多元化業務嘗試，進入能源、商業、物流、教育、醫療等領域，醫療大健康是其中非常重要的一個分支。當年有萬科、運盛、珠江、世聯等地產公司開始開拓醫療業務。
比如萬科，在此之前就成立了專門的養老地產團隊，在良渚文化村打造“隨園嘉樹”專案，並於2013年提出了“鄰里式養老”概念。同時在養老、教育、物流等領域上馬專案，將自身定位為“城市配套服務商”。之後宣佈了三家兒童醫院的建設計劃，以及與康復醫院、綜合醫院等的合作。
地產+醫療火熱的第二個原因是醫療大健康領域本身也迎來非常好的轉型升級期，有非常好的進入時間視窗。具體驅動因素包括人口結構調整刺激醫健消費、居民收入增加更願意在健康需求上投入、政府鼓勵民資進入醫療領域等。內生性因素和環境因素疊加，是醫療+地產爆發的主要原因。
2、進入醫療領域
從覆蓋的領域來看，地產公司佈局的專案基本覆蓋了“醫藥險”全產業鏈，其中又以養老地產、醫院、網際網路醫療、產業基金、醫療產業園等為佈局重點。
地產公司進入醫療領域主要考慮跟自身業務的協同性，醫院、產業園區等跟地產開發相關性較大的領域於此成為地產+醫療的投資重點，其他領域則視投資遠景和行業屬性決定。
以養老地產為例，養老地產實際上就是在傳統的地產開發中嵌入養老設施和養老服務，開發難度和運營難度都不算高，在具體的運營過程中還可與養老照護機構進行合作，能夠做到“重投入，輕運營”。
在蒐集的資料當中，可以從太陽城的執行方式上看出典型性，其於2003年啟動養老社群的正式運營，運營方式是商業地產為主，僅拿出一部分的樓盤作為養老公寓，以出售+持有的方式獲客，配備社群醫院、康體中心、老年大學等設施，為老年住戶提供住、養、醫、健的全面服務。目前，太陽城已在全國多地建設有養老地產專案，是最成功的一批養老地產之一。
另外，醫院——包括綜合醫院、兒童醫院、腫瘤醫院、專科醫院等是地產公司佈局的另外一個重點。從屬性上看，此類投資專業性更強，常見的執行方式包括收購自建醫院、成立醫院管理公司等，醫院建設的目標也是為地產專案的居民服務。不過，類似專案很容易因為審批流程、投資週期、人才匱乏、運營缺失等原因流產，萬科在2013年宣佈籌建的三家兒童醫院就以此原因最終沒有進入實操階段。
如果說房企直接進入醫療領域容易遇挫的話，那麼還有一種間接性方式可茲著手——產業基金。此前，動脈網梳理了從2015年以來，上市公司成立的醫療健康相關的產業基金資料，產業基金的數量達到100多支，總規模超過千億，其中的參與者就不乏地產商的身影，但更多的是作為合作方的角色。從我們本次蒐集的資料來看，地產公司為主體發起的醫療基金有兩支，分別是運盛地產在2014年成立的產業併購基金和碧桂園在今年4月份成立養老產業基金。
地產公司現金流充裕，成立數億到數十億的中小規模基金並無資金壓力，重要的是找準投資專案和後期運營，其所投資的專案亦希望與地產公司主體欲進入的領域產生相關性，“以投資代替自建”，同樣可以實現跨界醫療的效果。
綜合來看，地產+醫療的主要領域還是以醫療服務為主，對上下游的醫藥生產及醫院管理介入的較少，追求投資帶來的與地產主業的協同，功能性更強。
3、投入資金規模
從列表中，可以看到房地產商進入醫療領域的投資規模主要是1-100億、100億元以上、100億以上進行了分類，同時，沒有公佈詳細金額的，單獨分為一類。
從規模上看，專案主要集中在1-100億元區間，10億元居多。於地產公司而言，在該區間的投入對地產公司來說較為適宜，以地產公司的體量，此範圍內的投資具有非常好的試錯機會，即使投資失敗，也能夠很快脫身。也便於在多地同時展開業務佈局，延展性更高。另外，醫療本身不是一個資金密集型的領域，對資金的需求不那麼大。
4、進入醫療領域的方式
根據列表，房地產商進入醫療健康領域，主要有併購、合作、投資、自建這幾種方式。
而合作是地產+醫療的主要進入方式。因為地產公司選擇以合作的方式進入醫療領域的主要原因是對醫療領域的不熟悉，所以需要找到合適的合作伙伴進行輔助，以獲取成功的運營經驗實現資源落地。
5、涉及的醫療領域
從具體分佈來看，醫院、政府、照護機構、醫護人員是地產公司的主要合作物件，其他如產業資本、保險機構、藥械公司等，也佔有一定的比重。
綜合來看，從以上分析可以得出地產+醫療的系統性結論。其一是地產+醫療出現的原因本身有房地產行業調整和醫療產業發展的環境影響，也有地產公司進行協同佈局的外延因素;在具體的落地方向上，地產公司的佈局也是以與自身業務為中心在進行拓展，無論是養老地產還是嵌入到樓宇專案中的醫院，首要的服務物件都是樓盤本身的受眾，外部性不是很強;其次，地產公司在進入醫療領域時需要與專業的機構或組織進行合作，由合作物件提供管理或者業務諮詢。
從投資的角度看，地產公司發起的醫療投資基金或者在醫療領域的直接投資不是很多，原因在於醫療本身是一個長週期、慢回收的產業，與地產公司在建設週期、資金回籠期上較有差異，不易受到地產公司的青睞。