土地流拍頻現，房價未來會怎麼走？
圖片來源：視覺中國
近期，全國各地土地流拍事件頻現，一、二、三線城市輪番上演土地拍賣現場無人報價的尷尬場景。而首付分期卻在一線城市重現。
與此同時，北京公積金新政認房又認貸、上海嚴查首付貸等動作表明，地方政府調控房地產的力度一點都沒有放鬆。
這是不是預示著房價要降了？
新房限價導致土地流拍
首先，流拍土地集中在住宅用地上，這與住宅類土地出讓條件變嚴有關。
我們用“成交土地佔供應土地的比例”來代表土地成交情況，發現住宅供地的成交佔比已經達到歷史新低，但全部土地成交情況還是要好於2015年的，這說明住宅、商業和工業等供地型別中，流拍集中在住宅供地上（參見圖1）。
住宅供地流拍，原因在於地產嚴監管下，住宅土地出讓條件變得苛刻。比如一般住宅供地都會附加限房價、競自持、競配套等附加條件。
以南京為例，2016年8月開始，為給土地市場降溫，南京市規定“當網上競價達到最高限價的90%時，該地塊所建商品住房必須現房銷售”；2017年6月，南京市又規定“當住宅用地、商住用地網上交易競價達到最高限價時，停止競爭地價，改為在網上競爭保障性住房建築面積”。目前，為了緩解開發商的資金壓力，2018年7月以來，南京現房銷售要求已經取消，“競建保障房面積”也調整為“競建自持商品住房面積”。
其次，土地流拍是在新房限價環境下，開發商迴歸利潤正常化的必然現象。
按照平均房價和平均地價計算，自從2016年一二線城市新房限價以來，2017年地產行業毛利（毛利=1-地價/房價）就出現了明顯的下降（參見圖2）。
在新房限價不取消的環境下，隨著開發商融資難和融資成本提升，開發商依靠銷售回款來支撐拿地的能力在下降，土地溢價率逐步走低。因此， 土地流拍案例增加是地產行業在新房限價環境下的必然現象，地價一定會針對新房價格進行相應調整，否則，麵包價格不變，麵粉價格沒有理由持續上漲。
另外，由於地產行業整體庫存處在歷史低位，如上海、徐州、杭州、南京、武漢等城市可售數量不足6個月，開發商普遍有回補土地庫存的意願。只是目前行業銷售往龍頭企業集中，中小房企銷售和拿地能力大幅下降，因此龍頭房企可能是補庫存的主力。
房價環比有望高位震盪
自5月剛需釋放以來，房價環比持續走高，8月70大城市中僅有上海、廈門兩個城市二手房價格環比下跌，而2017年底有15個城市二手房價環比下跌。
利好的一面是銀行投放按揭貸款的意願較強，房價環比有望保持高位震盪格局。
從按揭貸款角度看，目前銀行受資本和不良率約束，給企業投放貸款的意願較低，這種環境下，銀行投放居民貸款的動力較強，目前銀行每月投放的居民中長期貸款穩定在4000億左右。
另外，按揭貸款利率上行幅度逐步降低，8月首套房按揭貸款利率平均為5.69%，環比7月提升2bp，相比7月提升3bp繼續回落，按揭貸款利率即將見頂。再看一下樣本銀行角度，8月樣本銀行中，按揭利率提升的銀行數量佔比繼續回落，從7月8.8%下降至8月的7.5%，說明有更多的銀行按揭利率開始持平或下降。
從銷售角度判斷房價，今年4季度和明年1季度，房價環比有望保持高位震盪格局（參見圖3）。從歷史經驗看，上一輪地產持續下行後，剛需釋放發生在2012年，那一輪銷售走強持續了大約一年的時間；如果以今年5月作為剛需釋放的起點，那麼銷售走強大概率可能會支撐到明年2季度左右。
利空的一面是居民槓桿率已經到達極限，房地產銷售回落是遲早的事情。
消費增速下降，必然有經濟週期回落的因素在，但高房價和沉重的按揭貸款負擔，也是影響消費的重要推手。比如中汽協的乘用車銷量同比，7月和8月分別是-5.3%和-4.6%，貴州統計局直言高房價抑制汽車銷售。
隨著居民槓桿率提升，除了消費受到抑制，居民繼續增加槓桿、購置房屋的能力也受到限制。如果使用居民住房貸款餘額佔居民存款的比重，來看居民部門的住房槓桿率，那麼2008年金融危機以來居民住房槓桿已經翻了1.5倍左右，從2008年底的13.4%提升到2018年中的34.7%（參見圖4）。
居民高槓杆的環境下，想要維持房地產銷售的持續向好，空間已經較為有限。因此，開發商和中介就有動力通過首付分期、首付貸等形式，挖掘購房資質稍弱的群體的購房潛力。但這無異於竭澤而漁，透支了未來剛需的購房能力。
【鈦媒體作者介紹：蘇寧金融研究院高階研究員 左俊義；來源：蘇寧財富資訊 】
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