歐陽捷：樓市大穩、橫盤可期
編者按：本文來自微信公眾號 ofollow,noindex">「歐陽先聲」（ID：xc_oyxs），作者： 歐陽捷 ，36氪經授權轉載
01或觸底的“四市”風險
股市再現千股跌停，股民哭已無淚。
股市的底在哪裡？有人戲言：2025、中國製造。
只要有底，預期終究可以逐漸修復。
問題是股市仍深不見底。雖然副總理和證監會主席先後喊話，各地政府也採取了一些救企措施，但股市預期仍未完全扭轉，真正見底恐非一朝一夕之事。
也許，我們只有等到美國出現十年一輪迴的金融危機，美國被迫與世界各國共度時艱，中美對抗才能有所緩和，股市預期才能真正得到修復。
只有在那時，A股才能築底，在危機結束之前，A股或能橫盤。
也許，兩三年內即見分曉。
如果真能橫盤，股民必當感恩戴德、彈冠相慶。
債市風險警報暫時解除。
央行重新定義了流動性——“合理充裕”，定向放水釋放了流動性，基本消除了大規模債務違約的風險。
流動性充裕帶來了通貨膨脹的壓力，市場在資產保值的選擇中彷徨糾結。
匯市暗流湧動，做空資金如鯊魚群般虎視眈眈、環繞遊弋。央行嚴防死守，匯率窄幅波動。
新任央行貨幣政策委員劉世錦先生曾經表示：“匯率重要的不是具體‘點位’，關鍵是匯率機制要正確。只要機制正確，不怕‘點位’不回來”。
換言之，破7或已不再是必守的關口，也許明年匯率不再橫盤。
樓市呢？
當前，樓市出現了三個調整訊號。
一是土地流拍增多。
今年1-9月土地流拍已達935宗，其中一線城市流拍13宗，二線城市流拍197宗，已超去年全年的144宗，三四線城市流拍725宗，接近去年全年的954宗。【文中所有資料均來自於中國指數研究院】。
我們曾在微信文中指出：“土地流拍增多，恰是土地財政無法割捨、土地市場趨於理性的寫照”。
流拍的實質是地價過高，房價受限（政府限價、購買力侷限），房價地價差太小，房企盈利空間不足，逐漸趨於理性、謹慎拿地所致。
二是房企促銷增多。
在限購城市，有資格、有能力的客戶正在減少。
在限價嚴厲和房價已高的城市，房價上漲預期不再，投資客全面退潮，高房價也擠出了購買力不足的首置客，導致現場流量下降。
剩下的改善客觀望情緒日濃，迫使現金流緊張的房企和銷售不暢的專案降價促銷。
房企搶收有資格、有意願、有購買力的客戶，大力搶收現金流，這樣既可以保障安全，避免市場下行帶來的風險，也可以儲備能量，見機抄底。
三是二手房降價增多。
限價令扭曲了市場，導致一二手房價倒掛，二手房價當然不應比新房更高，降價是自然不過的事。
限價令政策倒逼二手房價下降，先期獲利的投資客適度讓利、拿回收益，也帶動二手房價下降增多。
三個增多雖然帶來市場預期變化，但主要是嚴厲的調控政策抑制所致，並非市場自我調整。
市場過度放大了不利訊號，誤導了市場預期。
在我們看來，在調控政策邏輯之下，其實樓市正在企穩之中。
02
被誤讀的調控政策邏輯
市場預期變化的觸發點來自於7月31日的中央政治局會議要求。
但是，大家可能忽略了中央政治局會議通稿真正的內涵。
會議通稿中關於經濟工作的描述有909個字，其中18個穩字，“穩經濟、穩就業、穩外貿、穩外資、穩投資、穩金融、穩地產、穩民生、穩預期……”，“穩定壓倒一切”的迫切之情瀰漫在字裡行間。
我們經濟增長的L型還未穩住，未來還會繼續探底，底在哪裡？
劉世錦先生說：近三年，中國經濟增速保持在6.5%以上是可能的，達成中央提出翻兩番的目標也沒有問題。
問題是三年之後，我們的經濟增速可能下探至5-6%區間，國家發改委經濟研究所專家也有相同的預測。
所以，我們要做好共度時艱的思想準備，而且，即便是5%的增速，也許還不一定就是真正的“底”。
真正的“底”可能與A股“底”的邏輯相同，只有扛過了美國全面圍剿的戰略打擊，挺過了美國金融危機的衝擊，中國經濟才能真正企穩橫盤。
面對中國經濟下行趨勢，房地產調控政策的核心訴求是什麼呢？
顯然，房地產已不適宜繼續擔當中國經濟的火車頭，但也不能變成拽後腿的拖油瓶。
中央政治局會議關於房地產的四句話，我們已經做過解讀。
其中關鍵詞是：“促進房地產市場平穩健康發展”。
過去我們說過：“在下一屆政府任期內，也不要幻想政策會因形勢變化而發生隨風搖擺式的重大調整”。
住建部的要求也十分明確：“把穩地價、穩房價、穩預期的主體責任落到實處”。
由此可見，房地產市場正在嚴密監控之中，政府預期也在調整之中，維穩首當其衝。
地方政府需要警惕的是，避免調控政策繼續加碼導致市場共振，最終出現斷崖式下跌。
可以預見，在市場下行預期逐漸走強之時，調控政策加碼已近尾聲，基本不會再有嚴厲的政策出臺，即便是補丁也會越打越少。
房地產稅明年出臺更加不合時宜，可能性已基本消失。
03
欲橫盤的住宅地產市場
土地流拍會不會繼續增多？不會了。
事實上，進入9月以來，一二線城市和三四線城市的土地流拍宗數都已大幅下降，9月流拍的住宅用地僅為8月高峰期186宗的一半。
10月1日至18日，住宅用地流拍更是隻有14宗。
從目前的資料來看，二線城市推出土地數量尚未明顯下降，但成交地價溢價率已經進入5%以內的“零增長區間”。
三四線城市情況大同小異，地方政府希望還能搶收一把，土地推出數量依然不減，地價預期還沒有普遍下降，溢價率也近乎於“零”。
明年推出住宅用地數量將會減少，畢竟，今年出讓的土地相較去年已經有了大幅度增長，大房企土地儲備充裕，增加土地儲備的意願也在下降。
敏銳的地方政府開始調整地價。
土地出讓底價會有所降低，土地流拍自然也就減少了。
這恰恰符合我們過去所說“限價令的另一重作用就是倒逼地價下降。
房企降價促銷會不會繼續增多呢？
目前大力度降價促銷仍以個案為主，主要是遠郊盤、高階盤、大盤、尾盤。
當房價已至高位，投資客退潮，首置客無力，剩下的改善客以改善區位、產品、配套為原則，以價效比為指標。
除了已有不少於一套房的本地客戶和鄉下進城首置客戶，遠郊盤難有需求，即便有價格優勢，也難以匯入改善客。
在市場下行預期下，高階盤沒有大幅度、一次到位的見底式降價，改善客難以動心，小幅降價於事無補。
大盤更需要來自於區域外匯入客流，多為對市場幾無所知的鄉下進城客戶，即便是有售價折扣，也難有持續效果。
尾盤就不必說了，市場好的時候，照樣有尾盤甩賣，無需驚奇。
我們預判，大面積、大規模、大力度、全方位的降價促銷很難出現。
原因有二：
從房企角度看，去年以來，大中小房企銷售業績都有增長，大幅降價動力不足，反而折損利潤，影響企業未來發展和品牌效應。況且大勢之下，並非單純降價就能吸引客戶。
雖然小幅降價促銷功效不甚理想， 總是有勝於無，在市場普遍以折扣吸引客戶眼球的情況下，大家隨行就市，不至被客戶另眼相看。
從地方政府角度看，專案大幅降價或將背上擾亂市場的指控。
古人云：“槍打出頭鳥”。
如果降價專案引發社會不安定因素，甚至不排除受到關閉售樓處、雙向限價、不予備案等處罰。
當然，限價之下，核心城市核心區位的住房價值逐漸凸顯，一線城市中心區住宅銷售依然幾乎日光，反映了限價令之下的價格與價值已然分離，也給予了市場一定的信心，如此，住房價值與保值需求將促使購房者也會慢慢迴歸。
二手房價降幅還會繼續增多嗎？
或許年底之前，急於用錢還債的業主還會有一波降價潮，但春節之後，市場橫盤大概率出現，二手市場預期也將有所轉變。
同時，因為有資格的購房者減少，二手房出讓意願下降，房價降幅也將趨於收窄。
04
有託底的市場回溫訊號
樓市正在更加接近我們預判的“零增長區間”。
從1-9月資料來看，37個一二線城市商品住宅銷售面積減少的有22個，導致看淡市場的觀點日漸增多。
但另一方面，一二線城市合計銷售2.32億平米，同比僅下降0.1%，在嚴厲的政策抑制下，整體市場依然相對穩定。
已釋出資料的67個三四線城市，商品住宅銷售面積下降的城市同樣居多，達到38個，增長的僅為29個。
不過，國家統計局資料顯示，1-9月商品住房銷售面積同比增長為3.3%，顯示出市場增長主要還是來自於三四線城市。
雖然市場進入秋涼，但總體量平價穩，依然是橫盤景象。
短期樓市還會有震盪，個股跌停，但不會千股跌停——大面積、大幅度跌價的概率很低。
今年市場與往年不同，由於購買資格、購買力與政策邏輯的共同作用，住房市場高位橫盤的概率更高。
而且，地方政府相對更貼近市場，比中央部委更早感知到市場的溫度變化，在市場出現下行之際，很可能頂著調控壓力冒險嘗試放鬆，因為調控由“一城一策”轉向“一城多策”給了地方政府更大的自由裁量權。
網 傳廣州放鬆限價、網籤，雖然只是在南沙、花都、增城外圍區域性區域，但訊號意義更大，雖然市場已經出現了下行訊號，但房企預期、政府預期調整均還未到位，投資客剛剛離場，地價、房價還未下調。
一旦中央部委放行，就會變成默許和鼓勵，刺激地方政府爭相效仿，可能出現區域性調控失控局面，如果出現明顯漲價現象，不排除被叫停的可能。
畢竟，樓市還遠未到需要救市的時候，但廣州的動作給了市場一個託底的訊號。
我們預計，降價促銷結束可能提前於市場預期，回溫或在三個節點：
最早於春節。大部分房企完成全年業績，支付掉工程款項和工資獎金，無需繼續降價促銷，明年伺機而動。
明年兩會之後，地方政府將真正啟動大基建，可以帶動地市、樓市有所回溫。
最遲在明年年底。外部變化有所緩和，中國經濟走勢明朗，樓市博弈將見分曉，調控政策穩中有鬆，地價房價趨於穩定，客戶信心逐漸恢復。
當然，指望還有過去兩年的火爆情景已不現實了。
有朋友問我，樓市回溫是指價格還是成交？
其實，回溫不再是過去意義上的量價關係，樓市回溫要看兩個指標：
一是市場形成平和心態。我們不應再指望火爆的樓市，不應再有量升價漲的幻想。我們需要回歸平常心態，迴歸生意本質，迴歸有質量的平穩發展。
二是土地流拍、房企降價促銷、二手房降價明顯減少，價格微幅調整、自然漲跌，迴歸市場自然法則。
05
橫盤期的房企應對策略
橫盤時間有多久？
從中長期上看，未來五年都將是“零增長區間”的橫盤時代。
過去樓市是經濟增長的火車頭，當經濟不好時，需要刺激樓市。
但樓市一刺激就火爆，只能調控減速，力度掌握不好，接著就是冰封，反而拖累經濟，政策再次進入刺激，形成三年的調控小週期。
在外部變化越發惡劣之際，中國只能打好太極拳、見招拆招，這就要求我們要站穩腳跟，才能應對內外不確定性的挑戰。
樓市只能穩定、不能添亂。
橫盤是樓市必然的選擇，這不僅是政策訴求，也是形勢使然。
其實，橫盤是僅次於牛市的次好時代。
這有利於房企根據資源稟賦和組織能力，合理制訂戰略、調配資源，實現均好性發展。
既是橫盤，也就意味著其實是無底可抄的。
換言之，指望政府大幅降低地價，指望中小房企大批死亡獲得收購兼併機會，指望房企和業主大幅降價、隨便可淘便宜貨可能都不現實了。
橫盤時代，房企的戰略戰術如何延續與調整？
橫盤時代意味著樓市長期處於“零增長區間”，我們不能再享受市場蛋糕增長的紅利，大房企勢必繼續爭奪老蛋糕，同時尋找新蛋糕。
繼續規模增長，就意味著現金流是唯一策略。
房地產行業已經進入資本驅動的時代，現金為王、土地拓展、收購兼併，沒有資本就沒有規模。
繼續規模增長，也意味著高週轉是唯一模式。
輕言放棄高週轉顯然為時過早，我們預判，直到大多數房企退出地產江湖，大房企市場份額基本固化，大家才會放慢節奏，而這也許還有10年左右時間。
繼續規模增長，更意味著三四線是唯一增量。
過去我們說過，固守在無量無價的一二線城市顯然無法獲得業績增長，動輒幾十億的投資，銷售門檻越來越高，資金回收週期越拉越長。
雖然三四線城市不再是去庫存的政策市，未來進入城市要精挑細選，但三四線城市面廣量大，機會顯然更多，而且也越發考驗土地拓展的內功。
繼續規模增長，拿好地是唯一邏輯。
何謂好地？符合高週轉、現金流、房價地價差標準，三四線、小地塊、低地價、低總價，可以快進快出，提高拿地預期利潤率，本質上也是避免拿地的誤判，掉入慢週轉的陷阱。
繼續規模增長，控節奏是唯一要領。
房企需要控開工以節省工程前期投入，控拿地以優選好專案，控投資以降低資金沉澱。只有控住節奏，才能沉下心來尋找更好的專案機會。
與此同時，房企應當卸下兩個包袱、輕裝上陣。
一是大盤模式已然失效。大規模土儲或許不再是資本增值，反而可能成為尾大不掉的累贅，減緩去化速度，降低資金效率。
二是高階產品面臨滯銷。雖然價值凸顯，但在限價令之下，產品難以溢價，資金沉澱、成本高昂、難以快速去化。
未來，在多元化之路上，房企還有更多的課題要做，在資本驅動地產時代，市場機會點究竟在哪裡？
我們後期將專題細聊。
